Må utleier fortelle om tidligere fuktskader før jeg leier?
Ja, utleier må opplyse om fuktproblemer han kjente til eller måtte kjenne til, når du som leietaker hadde grunn til å regne med å få vite om dem. Tier han, er det en mangel etter husleieloven § 2-4, men bare hvis det kan antas at tausheten påvirket avtalen. En kontrakt som sier at du leier boligen «som den er», fritar ikke utleier fra denne plikten.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva utleier må fortelle om fuktskader før du leier
Husleieloven § 2-4 sier at det er en mangel dersom du ikke har fått opplysning om forhold ved husrommet som utleier kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Fuktskader er et av de tydeligste eksemplene. En lekkasje som har gått over lang tid, en kjeller som flere ganger har stått under vann eller mugg som er malt over, er opplysninger de fleste leietakere ville ha villet ha før de skrev under.
Plikten har to grenser. Den første er at utleier må ha kjent til forholdet eller måttet kjenne til det. Eier han en leilighet han selv har bodd i, vet han vanligvis mer enn hvis han har overtatt den i fjor. Den andre grensen står i slutten av paragrafen: manglende opplysning er bare en mangel dersom det kan antas at unnlatelsen har virket inn på avtalen. Ville du ha leid likevel, eller ville du ha forhandlet om leien, hvis du hadde visst?
«Burde kjenne til» er mer enn det utleier husker
Ordene «måtte kjenne til» gjør at utleier ikke slipper unna med å si at han ikke tenkte på det. Har han fått en rapport, hatt besøk av en rørlegger som fant fuktighet, eller fått klager fra tidligere leietakere, regnes det som noe han kjente til. Det samme gjelder forhold som er så åpenbare for en eier at han måtte ha merket dem, som en gjentakende vannlekkasje etter hvert regnvær.
En skade som er skikkelig reparert og dokumentert, er mindre klar. Hvor grensen går, avhenger av om forholdet fortsatt har betydning for boligen. En byttet avløpsrør etter en enkelt lekkasje for ti år siden trenger kanskje ikke nevnes. Et problem som stadig kommer tilbake, må nevnes.
Hva hvis du spør direkte
Spør du utleier om det har vært fukt eller mugg, og han svarer nei mot bedre vitende, bygger kravet ditt på en annen regel. Etter § 2-3 er det en mangel dersom husrommet ikke er i samsvar med opplysninger som er gitt av utleier eller på hans vegne, så lenge opplysningene kan antas å ha virket inn på avtalen og de ikke i tide er rettet på en tydelig måte. Ta vare på meldinger og annonser der han har skrevet om boligens stand.
«Leid som den er» hjelper ikke utleier
Mange kontrakter har en klausul om at boligen leies «som den er». Husleieloven § 2-5 setter en grense for slike forbehold: selv om husrommet er leid «som det er», er det en mangel dersom utleier eller noen utleier svarer for, har brutt plikten til å gi opplysninger etter §§ 2-3 eller 2-4. Forbeholdet beskytter altså ikke mot at han har fortiet kjente fuktproblemer.
Når du selv burde ha sett det
Loven sier også at du ikke kan klage på det du kjente til da du skrev under, eller det du burde ha oppdaget hvis du undersøkte boligen før avtalen (§ 2-6). Ser du tydelig mugg på visning og leier likevel, kan du ikke vise til det senere. Men tredje ledd i § 2-6 slår fast at dette ikke begrenser § 2-4. Er fuktskaden skjult bak et nytt panel eller en fersk malingsstrøk, kan du fortsatt kreve at utleier skulle ha fortalt deg om den.
Bendik og kjellerstuen
Bendik leier en kjellerleilighet for 9 800 kroner i måneden. På visningen er alt nymalt, og utleier sier ingenting om fukt. Tre uker etter innflytting begynner det å lukte, og bak en benk finner han svart mugg på nedre del av veggen. Naboen forteller at kjelleren sto under vann to år tidligere, og utleier ble den gangen rådet til å drenere rundt huset, noe han ikke gjorde.
Dette er en mangel etter § 2-4. Utleier kjente til forholdet, Bendik hadde grunn til å vente å få vite om det, og det er rimelig å anta at han ikke ville ha leid, eller ville krevd lavere leie, hvis han hadde visst. Bendik sender melding til utleier med bilder og krever at skaden utbedres. Etter § 2-8 må han melde fra innen rimelig tid etter at han oppdaget mangelen, og det har han gjort på noen dager.
Slik sikrer du deg før og etter innflytting
Skriv til utleier så snart du oppdager forholdet, og beskriv hva du har funnet og når. Krev retting etter § 2-10 (utleier skal for egen regning rette mangelen), og eventuelt avslag i leien så lenge mangelen varer. Er skaden så alvorlig at boligen ikke er forsvarlig å bo i, kan det bli aktuelt å heve avtalen. Blir dere ikke enige, kan saken bringes inn for Husleietvistutvalget.
Dokumenter at utleier visste. Spør tidligere leietakere og naboer om de vil skrive noen linjer om det de har sett. Bruk det du finner i annonsen, kontrakten og meldinger fra utleier. Mer om hva du bør samle, står i dokumentere fukt i leiebolig.
Hva en mangel er, og hvilke krav den gir, forklares i hva er en mangel ved leieforholdet.
Kort oppsummert
- Utleier må fortelle om fuktskader han kjente til eller måtte kjenne til, når du hadde grunn til å regne med å få vite om dem. Det er opplysningsplikt om tidligere fuktskader i husleieloven § 2-4.
- Manglende opplysning er en mangel bare hvis det kan antas at det påvirket avtalen.
- «Leid som den er» fritar ikke utleier fra å opplyse.
- Du kan ikke klage på det du så eller burde sett før du skrev under, men skjulte skader dekkes fortsatt av § 2-4.
- Melde fra raskt og dokumentere at utleier visste, styrker kravet om retting, avslag i leien og eventuelt erstatning.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.