Kan utleier forbeholde seg å bo i leiligheten noen uker i året?
Nei, som utgangspunkt kan ikke utleier bo i leiligheten noen uker i året mens du leier den. Utleier skal stille boligen til din disposisjon i hele leietiden (husleieloven § 5-1 første ledd), og vilkår som er dårligere for deg enn loven er ikke tillatt for boligleie (§ 1-2). Loven sier ikke med ord at utleier ikke kan bo der, så svaret bygger på de to reglene sammen. Er avtalen i stedet en kortere, lovlig tidsbestemt avtale, er situasjonen en annen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva utleier skylder deg i leietiden
Husleieloven § 5-1 første ledd sier at utleier i leietiden plikter å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen. Det er selve kjernen i en leieavtale: du betaler leie, og til gjengjeld har du boligen. «Til disposisjon» betyr at du bestemmer hvem som er i boligen og når, innenfor husordensregler og avtalen.
Ordene «i samsvar med avtalen» åpner for at avtalen kan beskrive hva som leies ut. Er det avtalt at du leier et soverom og at utleier bruker resten av boligen, er det en annen leieavtale enn om du leier hele leiligheten. Leier du hele leiligheten, er det hele leiligheten som skal stå til din disposisjon.
Kan utleier bo i leiligheten noen uker likevel?
Et forbehold i kontrakten om at utleier kan bo i leiligheten noen uker i året, betyr at du i de ukene ikke har boligen. Det er et dårligere vilkår enn det loven gir deg. Husleieloven § 1-2 første ledd sier at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn lovens bestemmelser. Når du leier bolig, kan et slikt forbehold derfor normalt ikke gjøres gjeldende mot deg, selv om du har skrevet under.
Det er verdt å være presis om hva loven ikke sier. Det står ingen paragraf som direkte forbyr «utleiers egenbruk i leietiden». Konklusjonen kommer av at § 5-1 gir deg bruksretten og at § 1-2 hindrer at den avtales bort. Hvordan en domstol eller Husleietvistutvalget vil vurdere en konkret klausul, avhenger av ordlyden og av hele avtalen.
For leie av lokale gjelder noe annet. Der kan loven fravikes i avtale, bortsett fra de paragrafene som er nevnt i § 1-2 annet ledd. Det samme resonnementet gjelder derfor ikke for en butikk eller et kontor.
Utleiers adgang er noe annet enn utleiers bruk
Utleier kan komme inn i boligen i visse tilfeller, men det er ikke det samme som å bo der. Etter § 5-6 skal du i nødvendig utstrekning gi utleier adgang for tilsyn. Du må også gi adgang når det trengs for å gjøre pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller arbeid som hindrer skade på boligen. Du skal få melding i rimelig tid, bortsett fra når det er nødvendig å handle straks for å hindre skade og det ikke går an å varsle.
Disse reglene gir adgang til et formål, og bare så langt det trengs. De gir ikke utleier rett til å sove, bo eller låne ut boligen. Skal en håndverker inn en dag i uken i en periode, er det altså noe helt annet enn at utleier flytter inn en måned.
Frida og juli-ukene
Frida leier en treroms på Nordnes i Bergen for 14 500 kroner i måneden. I kontrakten, som utleier Gunnar har skrevet selv, står det at «utleier forbeholder seg rett til å disponere leiligheten tre uker i juli». Første sommer varsler Gunnar at han kommer 1. juli.
Frida har ikke avtalt noe annet enn en vanlig løpende leieavtale, og hun har ikke sagt fra seg boligen. Klausulen tar fra henne tre uker av året, og er dermed dårligere enn § 5-1. Hun kan holde fast ved at hun leier leiligheten, og at Gunnar ikke har rett til å flytte inn.
Flytter Gunnar inn likevel, er det mislighold fra hans side. Etter § 5-7 kan Frida da blant annet kreve avslag i leien. Tre uker av juli er 21 av 31 dager, og 14 500 kroner delt på 31 og ganger 21 gir omtrent 9 800 kroner. Det er et regnestykke som viser størrelsesordenen. Det riktige avslaget etter § 2-11 annet ledd følger av forholdet mellom leieverdien i den tilstanden hun faktisk fikk, og avtalt leie, og kan bli regnet litt annerledes. Hun kan også kreve erstatning for utgifter hun får, for eksempel hotell, hvis vilkårene i §§ 2-13 og 2-14 er oppfylt.
Når utleiers bruk kan være lovlig
Det finnes situasjoner der utleier kan bruke boligen, men da er det avtalen som er annerledes fra start.
Én mulighet er en tidsbestemt avtale. Etter § 9-3 kan en tidsbestemt boligavtale som hovedregel ikke være kortere enn tre år. Unntaket er at boligen skal brukes av utleier selv eller noen i husstanden, eller at utleier har en annen saklig grunn. Da må du senest ved avtaleinngåelsen ha fått grunnen skriftlig, og boligen må faktisk brukes slik når avtalen utløper. En avtale i strid med dette regnes som tidsubestemt.
En annen mulighet er utleie av utleiers egen bolig ved midlertidig fravær i inntil fem år, etter § 11-4. Da må leieren skriftlig ha fått vite at avtalen gjelder en slik bolig og at det gir færre rettigheter. Også her er det tale om at utleier er borte i hele perioden, ikke om at han bor der en del av året.
Leier du bare et rom i en bolig der utleier selv bor, er det en annen avtale enn leie av hele leiligheten.
Kort oppsummert
- Utleier skal stille boligen til din disposisjon i hele leietiden (§ 5-1 første ledd).
- Et vilkår om at utleier kan bo i leiligheten noen uker, er normalt dårligere enn loven og kan ikke gjøres gjeldende ved boligleie (§ 1-2).
- Loven har ingen egen paragraf om utleiers egenbruk i leietiden. Svaret bygger på § 5-1 og § 1-2 sammen.
- Adgang for tilsyn og vedlikehold (§ 5-6) er ikke det samme som å bo der.
- Flytter utleier inn, kan du blant annet kreve avslag i leien og eventuelt erstatning.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.