Kan utleier fakturere fjernvarmen min separat?
Utleier kan bare fakturere fjernvarmen separat hvis det er avtalt, og leien skal ellers være et bestemt beløp (husleieloven § 3-1). Lovens regler om fordeling og årlig regnskap i § 3-4 nevner elektrisitet og brensel, og loven sier ikke uttrykkelig at fjernvarme er det samme. Er det avtalt at du skal betale en andel av utleiers kostnader, har du grunn til å be om regnskap og dokumentasjon. Beløp du har betalt i strid med reglene, kan du kreve tilbake.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Fjernvarme faktureres separat: utgangspunktet i husleieloven
Husleieloven § 3-1 første ledd slår fast at leien skal fastsettes til et bestemt beløp. Det kan likevel avtales at utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel skal fordeles forholdsmessig mellom brukerne av eiendommen. Det samme gjelder utgifter til vann og avløp når disse betales etter målt forbruk.
Fjernvarme står ikke ved navn i § 3-1 eller i § 3-4 første ledd. Loven sier altså ikke uttrykkelig at fjernvarme kan avtales fordelt på samme måte som elektrisitet og brensel. Skal du betale separat for fjernvarme, må det i alle tilfeller stå i avtalen at du skal bidra til utleierens utgifter til oppvarming.
Står det ingenting om fjernvarme i avtalen, kan utleier ikke sende deg en særskilt faktura i etterkant. I husleieloven § 3-7 står det at leier av bolig ikke kan pålegges andre eller større pengebeløp enn det som er angitt i §§ 3-1 og 3-4 til 3-6. Hele loven finner du på lovsiden for husleieloven.
Hva du kan kreve hvis du betaler en andel
Er det avtalt at du bidrar til utleiers utgifter til oppvarming, er det flere ting du kan se på. For elektrisitet og brensel gir § 3-4 første ledd deg rett til å kreve at utleier hvert år legger fram regnskap som viser kostnadene og fordelingen på eiendommens husrom. Ber du om samme oversikt for fjernvarme, er det god grunn til å forvente at utleier legger den fram, selv om loven ikke nevner fjernvarme ved navn.
Regnskapet bør vise totalbeløpet fra fjernvarmeleverandøren, perioden, fordelingsnøkkelen (for eksempel areal) og din andel. Be om kopi av fakturaene fra leverandøren, slik at du kan kontrollere både beløp og periode. Fjernvarmeregninger har ofte både en fast del og en variabel del, og begge skal inngå i regnskapet hvis de er en del av utleiers kostnad. Du bør kunne se at du ikke betaler for fellesarealer, tomme leiligheter eller utleiers egen bruk, med mindre det er avtalt.
Loven sier også noe om måling. I eiendom med felles anlegg for levering av varme eller varmt vann kan et flertall på to tredjedeler av leierne kreve at det installeres apparat for måling av det enkelte forbruket. Utleier kan da over ett år utlikne kostnadene ved installasjonen på alle leierne. En enkelt leier kan ikke kreve måler alene.
Hva du kan gjøre hvis fordelingen virker feil
Sjekk først om avtalen faktisk åpner for å fordele fjernvarme. Sjekk deretter regnskapet mot fakturaene, og at fordelingsnøkkelen stemmer. Skriv en kort melding til utleier med spørsmålene dine og be om svar innen to uker.
Har du betalt noe du ikke skulle, kan du kreve beløpet tilbakebetalt eller erstattet. Beløpet forrentes fra betalingsdagen, med mindre du selv er vesentlig medansvarlig. Resten av leieavtalen står fast selv om du krever tilbakebetaling. Slike krav kan bringes inn for Husleietvistutvalget hvis dere ikke blir enige.
Du kan i stedet deponere en omtvistet del av leien etter § 3-8 (se saken om deponering av husleie), men det krever at du følger fremgangsmåten i loven. Gjør du det feil, kan utleier hevde at du ikke har betalt leie. Den veien bør du ikke gå uten å ha lest paragrafen nøye.
Halvor og leiligheten i Trondheim
Halvor leier en to-roms i Trondheim for 11 800 kroner i måneden. Bygget varmes opp med fjernvarme gjennom et felles anlegg, og avtalen sier at han skal betale 700 kroner i måneden som akonto for sin andel av utleiers oppvarmingskostnader, fordelt etter areal.
Etter 12 måneder ber han om regnskap. Utleier viser en fjernvarmeregning for bygget på 118 000 kroner. Leiligheten er 46 kvadratmeter av bygningens 600 kvadratmeter, altså 7,7 prosent. Halvors andel blir 9 047 kroner, mens han har betalt 8 400 kroner. Han skylder altså 647 kroner.
Halvor sjekker at fakturaene stemmer og betaler differansen. Han ber samtidig om at akontobeløpet økes til 760 kroner, slik at det treffer bedre. Hadde regnskapet vist at han skulle fått penger tilbake, kunne han ha krevd det.
Hadde avtalen ikke sagt noe om oppvarming, og utleier likevel hadde trukket 700 kroner i måneden, kunne han ha krevd dem tilbake med rente.
Hva om fjernvarmen er inkludert i leien
Er fjernvarmen inkludert i en fast leie, er det ikke noe å fakturere separat. Leien er et bestemt beløp, og utleier kan heller ikke kreve ekstra senere fordi varmeprisene har gått opp. Skal leien endres, gjelder de vanlige reglene for regulering av leie.
Har du derimot en egen avtale med fjernvarmeselskapet, er det en annen sak. Da gjelder avtalen mellom deg og leverandøren, ikke husleieloven.
Kort oppsummert
- Utleier kan ikke fakturere fjernvarmen din separat uten at det er avtalt, fordi leien skal være et bestemt beløp (husleieloven § 3-1).
- Husleieloven nevner elektrisitet og brensel, ikke fjernvarme ved navn, så avtalen må si tydelig at du skal bidra til oppvarming.
- Betaler du en andel, kan du be om årlig regnskap og kopi av fakturaene, slik § 3-4 gir rett til for elektrisitet og brensel.
- To tredjedeler av leierne kan kreve måling av forbruket i felles varmeanlegg.
- Beløp du har betalt i strid med reglene, kan du kreve tilbakebetalt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.