Utleier: dette må du gjøre når leietakeren dør

Utleier og leietakerens død: hva som skjer med leieavtalen

Dør leietaker, avsluttes ikke leieavtalen av seg selv. Den går inn i dødsboet, som overtar leietakers plikter, blant annet å betale leie. Husleieloven § 9-10 gir både utleier og dødsboet rett til å si opp med oppsigelsesfristen i § 9-6, selv om avtalen er inngått for lengre tid eller har lengre oppsigelsesfrist. Hovedregelen i § 9-6 er tre måneder til utløpet av en kalendermåned. For enkelt beboelsesrom i utleiers bolig og for garasje eller bod er fristen én måned, hvis ikke annet er avtalt.

Den første jobben er å finne ut hvem som kan overta, for da er ikke saken en oppsigelse, men et spørsmål om hvem som blir ny leietaker.

Hvem har rett til å tre inn i leieavtalen

Etter § 8-2 første ledd kan disse tre inn når leietaker av bolig dør:

• ektefelle som bor i boligen
• leierens slektninger i rett nedstigende linje (barn, barnebarn) som hadde felles husstand med leieren de siste seks månedene før dødsfallet
• andre som hadde felles husstand med leieren, hvis de oppfyller vilkårene i husstandsfellesskapsloven § 1

Husstandsfellesskapsloven § 1 gjelder ugifte over 18 år som har bodd sammen i minst to år, eller som har, har hatt eller venter barn sammen. Gjenlevende ektefelle har fortrinnsrett. De øvrige har lik rett innbyrdes.

Utleier kan ikke bestemme at inntredelsen er uønsket. Dersom en person har rett etter loven, trer hun inn. Utleier bør derfor ta kontakt med dem som bodde i boligen, spørre om de ønsker å overta, og gi en rimelig frist til å svare.

Slik går oppsigelsen når ingen trer inn

Er det ingen som overtar, kan utleier si opp med varsel etter § 9-6. Selv om § 9-10 ikke selv sier noe om form, forutsetter § 8-2 tredje ledd at oppsigelsen er skriftlig. Der står at de som ønsker å tre inn, må sende skriftlig melding innen én måned fra de mottok skriftlig melding om oppsigelsen. Oppsigelsen bør også opplyse om fristen og at meldingen om inntreden må være skriftlig.

Utleier trenger ikke sende melding til husstandsmedlemmer etter bokstav c, med mindre han har godkjent dem etter reglene i § 7-1. Han bør likevel sende til dem han vet bodde i boligen.

Sier dødsboet opp, må de som vil tre inn, melde fra til utleier innen én måned fra utleier mottok oppsigelsen fra dødsboet.

Oppsigelsen sendes til dødsboet, ikke til den avdøde. Hvem som representerer boet, kan variere: det kan være en arving med skifteattest, en bostyrer eller en annen som har fullmakt. Be om dokumentasjon før du anser noen som boets talsperson.

Husleie, depositum og eiendeler

Leien løper i oppsigelsestiden, og dødsboet er ansvarlig for den. Utleier kan kreve den betalt fra boet. Depositumet står på konto i leietakers navn og kan under leieforholdet ikke disponeres av noen av partene alene. Etter at leieforholdet er opphørt kan utleier kreve utbetaling av skyldig leie til seg i tilfeller som er nevnt i § 3-5 fjerde ledd, eller hver av partene kan kreve med den annens skriftlige samtykke. Blir ikke dødsboet og utleier enige, får utleier ikke ta pengene på egen hånd.

Boligen skal leveres tilbake når leieforholdet opphører (§ 10-2). Er det etterlatt løsøre, skal utleier ta hånd om det for leierens regning, og kan bare kaste rent skrot med en gang (§ 10-4). Utleier skal så vidt mulig skriftlig oppfordre til å hente tingene, og kan holde dem tilbake til kostnadene er dekket. Selg eller kast ikke noe uten å ha varslet boet.

Hvis noen krever å tre inn

Sender en person melding om at hun vil tre inn, regnes det som protest mot oppsigelsen (§ 8-2 tredje ledd). Da må utleier enten godta henne eller reise søksmål innen tre måneder etter at fristen løp ut, ellers faller oppsigelsen bort (§ 9-8). Utleier kan få vurdert om vilkårene er oppfylt, for eksempel om hun har bodd der de siste seks månedene.

Kort oppsummert

• Når leietaker dør, kan utleier og dødsboet si opp med fristen i § 9-6, selv om avtalen er tidsbestemt (§ 9-10).
• Ektefelle som bor i boligen, barn med husstandsfellesskap i seks måneder, og visse samboere kan tre inn (§ 8-2).
• Utleier må gjøre dette når leietakeren dør: finne ut hvem som bodde der og sende oppsigelse skriftlig med opplysning om fristen for inntreden.
• Dødsboet svarer for leien i oppsigelsestiden.
• Depositum og etterlatt løsøre håndteres etter §§ 3-5 og 10-4.