Utbyggeren skylder forsinkelsen på kommunen: når det holder og ikke
Skylder utbyggeren forsinkelsen på kommunen, får han bare mer tid hvis hindringen lå utenfor hans kontroll, og det ikke er rimelig å vente at han kunne regnet med den da kontrakten ble inngått, eller at han skulle unngå eller overvinne følgene. Han må i tillegg ha varslet deg uten ugrunnet opphold. Vanlig saksbehandlingstid hos kommunen er noe en utbygger må regne med. Sendte han en mangelfull søknad, er det hans eget forhold. Fristforlengelsen skal bare tilsvare selve forsinkelsen, med tillegg for nødvendig avbrudd.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Regelen om hindringer utenfor entreprenørens kontroll
Kommunen er ikke nevnt i loven. Det som gjelder, er den generelle regelen om hindringer i bustadoppføringslova § 11. Entreprenøren kan kreve forlengelse av fristen hvis arbeidet forsinkes på grunn av en hindring utenfor hans kontroll, og det ikke er rimelig å vente at han kunne ha regnet med hindringen da avtalen ble inngått, eller at han skal unngå eller overvinne følgene av den.
En treg kommune er ikke nok i seg selv. Hindringen må ligge utenfor hans kontroll, og i tillegg må det være urimelig å vente at han kunne ha regnet med den eller kommet seg forbi den.
Hva utbyggeren må ha regnet med
Utbyggere søker kommuner om tillatelser hele tiden. De kjenner den vanlige saksbehandlingstiden, og tiden skal være lagt inn i planen. Å si at kommunen brukte de ukene den vanligvis bruker, er ikke en hindring han ikke kunne regne med.
Det kan være annerledes når kommunen bruker uvanlig lang tid, for eksempel fordi en klage fra en nabo stanser saken eller fordi kommunen har en usedvanlig sen behandling som ikke kunne forutses. Da er det en reell vurdering, og det er utbyggeren som må kunne vise hvorfor han ikke kunne regne med det.
Kontrakten kan også gjøre det tydelig. Står det at overtakelse skjer så snart igangsettingstillatelsen foreligger, flytter forbeholdet utgangspunktet. Les ordlyden nøye. Avtalen kan ikke gjøre vilkårene dårligere for deg enn loven.
Utbyggerens egne feil telles ikke
Har utbyggeren sendt en søknad med feil eller manglende dokumentasjon og kommunen derfor har bedt om utfylling, er forsinkelsen hans egen. Det samme gjelder hvis han sendte søknaden sent, eller ikke bestilte nødvendige uttalelser i tide. Han har selv kontroll over hvor tidlig og hvor godt han søker.
Be derfor om å få se kommunens korrespondanse, og sjekk datoene: når søknaden ble sendt, når kommunen ba om mer informasjon, og når utbyggeren svarte. Brukte utbyggeren tre uker på å svare, er de tre ukene hans.
Varselet og lengden på forlengelsen
Utbyggeren har bare krav på fristforlengelse hvis han har gitt deg melding om kravet uten ugrunnet opphold etter at han ble klar over forholdet. Når fristen er avtalt, er det den som styrer (§ 10). Varsler han først etter at fristen har gått ut, eller når du krever dagmulkt, har han ikke krav på forlengelse.
Dagmulkt løper fra den forlengede fristen er ute, og regnes som beskrevet i Hvor mye er dagmulkten?. Forlengelsen skal tilsvare den forsinkelsen forholdet faktisk har ført til, med tillegg for nødvendig avbrudd i arbeidet. Den justeres også opp eller ned for fordeler og ulemper ved at arbeidet må utsettes til en annen årstid. Er kommunen forsinket i fire uker, har han ikke krav på tre måneder.
igangsettingstillatelsen som lot vente på seg
Camilla og Haakon bygger enebolig til 5 200 000 kroner. Kontrakten sa overtakelse 1. juni. I januar fikk de en e-post fra byggelederen: «Kommunen har ikke gitt igangsettingstillatelse, og vi må skyve fristen med to måneder.» Det var første gang de hørte om saken.
De ba om kommunens korrespondanse. Søknaden hadde ligget hos kommunen i tre uker lenger enn vanlig fordi en nabo hadde klaget. Utbyggeren hadde i tillegg sendt en rettet situasjonsplan først fem uker etter at kommunen ba om den. Tillatelsen kom 6. februar.
Camilla og Haakon godtok tre uker, tilsvarende den uvanlige ventetiden i kommunen. De avviste de fem ukene som utbyggerens eget forhold, og de mente at resten av to måneders forlengelse ikke hang sammen med noen hindring. Fristen ble etter dette 22. juni. Boligen ble overtatt 20. juli, 28 dager senere. Dagmulkten er 1 promille av 5 200 000 kroner, altså 5 200 kroner per dag, og for 28 dager 145 600 kroner. Utbyggeren godtok kravet etter at de hadde lagt frem tidslinjen.
Slik kontrollerer du påstanden
Be om kopi av søknaden, kommunens svar og kommunens saksbehandlingstid for tilsvarende saker. Spør når utbyggeren ble klar over problemet, og når han sendte deg varselet. Dette er det du trenger for å vurdere om vilkårene er oppfylt.
Svar skriftlig: «Jeg godtar ikke fristforlengelse, og ber om dokumentasjon på hindringen, tidspunktet for varselet og beregningen av tiden.» Da står saken åpen, og du har ikke samtykket.
Tilbakeholdsretten er den samme som ellers ved forsinkelse. Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som trengs for å sikre et dagmulktkrav.
Kort oppsummert
- Kommunen er ikke nevnt i loven. Utbyggeren får bare mer tid hvis hindringen lå utenfor hans kontroll, og det ikke er rimelig å vente at han kunne regnet med den eller unngått følgene.
- Vanlig saksbehandlingstid hos kommunen må utbyggeren ha regnet med.
- Feil og forsinkelser i utbyggerens egen søknad er hans eget forhold.
- Han må ha varslet uten ugrunnet opphold, og forlengelsen skal bare tilsvare selve forsinkelsen.
- Be om dokumentasjon, og svar skriftlig at du ikke har godtatt fristforlengelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.