Utbyggeren har satt opp felleskostnadene for lavt. Hva nå?
Når utbyggeren har satt felleskostnadene for lavt i et nytt sameie, kan styret sette opp akontobeløpet slik at det dekker de faktiske utgiftene. Det følger av eierseksjonsloven § 29, som lar årsmøtet eller styret fastsette beløpet. Underskuddet fra tiden før er fortsatt felleskostnader som fordeles etter sameiebrøken. Om utbyggeren kan holdes ansvarlig, avhenger av hva som ble opplyst eller lovet i salget.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva felleskostnadene skal dekke
Felleskostnader er kostnader ved eiendommen som ikke knytter seg til én bestemt bruksenhet. Etter eierseksjonsloven § 29 skal de fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken, med mindre særlige grunner eller en vedtektsfestet fordeling sier noe annet. Hver seksjonseier betaler et akontobeløp (et forskudd) for å dekke sin andel.
Akontobeløpet fastsettes av årsmøtet eller av styret. Det er altså ikke utbyggerens tall som er bindende. Utbyggerens budsjett er et anslag som ble brukt i salget, og når regnskapet viser noe annet, gjelder de faktiske utgiftene.
Styret kan justere akontobeløpet
Siden loven gir styret adgang til å fastsette akontobeløpet, kan styret sette det opp når det er tydelig at pengene ikke strekker til. Dere trenger ikke vente på årsmøtet for å dekke vanlig drift, som strøm til fellesarealene, snørydding, forsikring og kommunale avgifter. Hvor mye varsel seksjonseierne skal ha, regulerer loven ikke direkte, men det er god praksis å sende en skriftlig begrunnelse med tall. Se også om felleskostnader kan økes uten varsel.
Vil dere i tillegg bygge opp en buffer til fremtidig vedlikehold, kreves det at årsmøtet har vedtatt slik avsetning. Det kan ikke styret bestemme alene.
Underskuddet fra det første året
Har seksjonseierne betalt for lite i løpet av året, er resten fortsatt felleskostnader som skal fordeles etter sameiebrøken. Har noen betalt mer enn det som følger av loven, har vedkommende krav på å få det tilbake. Underskuddet er derfor ikke utbyggerens utgift uten videre. Spørsmålet er om seksjonseierne kan kreve noe av utbyggeren på grunn av det lave anslaget.
Når utbyggeren kan stilles til ansvar
Loven har ingen regel som gjør et budsjettanslag fra utbyggeren til en garanti. Anslaget kan likevel få betydning etter bustadoppføringslova, som har regler om mangel når kjøperen ikke har fått opplysninger som utbyggeren kjente til, eller når resultatet ikke svarer til opplysninger gitt i markedsføringen, jf. §§ 26 og 27. Om et for lavt felleskostnadsanslag er en slik mangel, avhenger av hva utbyggeren faktisk sa og lovet, hvor konkret det var, og om utbyggeren visste at tallene var for lave.
Det viktigste er dokumentasjonen. Sikre derfor salgsoppgaven, prospektet, budsjettet og eventuelle e-poster fra salget. Fristene i bustadoppføringslova § 30 gjelder også her: rimelig tid etter at forholdet ble oppdaget eller burde vært oppdaget, og senest fem år etter overtakelsen. Se reklamasjon mot utbygger: innhold og frister.
Furuhaugen sameie
Sameiet Furuhaugen har 16 like store seksjoner. Utbyggeren oppga at felleskostnadene skulle bli 2 100 kroner i måneden per seksjon, til sammen 403 200 kroner i året. Etter første hele driftsår viser regnskapet utgifter på 540 000 kroner. Underskuddet er 136 800 kroner, eller 8 550 kroner per seksjon.
Styreleder Gunnar legger frem regnskapet og et forslag om at akontobeløpet settes til 2 813 kroner i måneden. Beløpet dekker de faktiske utgiftene når det ganges med 16 seksjoner og 12 måneder. Samtidig samler han salgsoppgaven og budsjettet som fulgte med salget, og sjekker om utbyggeren hadde lovet at tallene skulle holde. Det viser seg at budsjettet var kalt «veiledende», og at det var utelatt en kostnad til heis som utbyggeren kjente til. Gunnar sender en reklamasjon om opplysningssvikt til utbyggeren innen fristen, mens sameiet allerede kjører med de nye beløpene.
Slik legger styret frem økningen
Selv om loven ikke krever et bestemt varsel, bør styret gjøre økningen forståelig. Legg ved regnskapet som viser de faktiske utgiftene, sett opp de største postene mot utbyggerens budsjett, og vis hvordan det nye akontobeløpet er regnet ut. Når seksjonseierne ser tallene, blir det lettere å få forståelse, og dere har samtidig dokumentert at økningen skyldes reelle utgifter.
Husk at økningen ikke bare er et spørsmål om fremtiden. Dersom budsjettet var for lavt, kan sameiet ha betalt regninger som tærer på kontoen. Er det ikke dekning for løpende utgifter, kan styret bli presset til å utsette betalinger. Det er derfor bedre å justere tidlig enn å vente til årsmøtet. Husk også at beløpet bør stå i forhold til regnskapet for hele året, ikke bare de første månedene, siden mange utgifter kommer ujevnt, som forsikring og vedlikeholdsavtaler.
Utbyggerens egne seksjoner
Eier utbyggeren fortsatt usolgte seksjoner, skal selskapet betale felleskostnader for dem på lik linje med andre seksjonseiere, fordi kostnadene fordeles etter sameiebrøken. Sjekk at utbyggeren faktisk betaler. Mangler det innbetalinger fra usolgte seksjoner, kan det forklare mye av underskuddet, og da er det et krav om betaling, ikke et spørsmål om reklamasjon.
Kort oppsummert
- Er felleskostnader satt for lavt i et nytt sameie, kan styret justere akontobeløpet opp, jf. eierseksjonsloven § 29.
- Avsetning til fremtidig vedlikehold krever vedtak på årsmøtet.
- Underskuddet fordeles etter sameiebrøken som andre felleskostnader.
- Et krav mot utbyggeren avhenger av hva som ble opplyst eller lovet i salget, og fristene i bustadoppføringslova § 30 må holdes.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.