Kan utbyggeren forlenge forbeholdsfristen uten mitt samtykke?
En forbeholdsfrist i kontrakten kan utbyggeren normalt bare forlenge hvis kontrakten gir ham rett til det, eller hvis du samtykker. Uten slik rett bortfaller forbeholdet slik avtalen sier. Du har ikke plikt til å si ja, og stillhet kan i verste fall tolkes som samtykke. Svar derfor skriftlig, og la gjerne samtykket avhenge av vilkår.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Fristen er en del av avtalen
Forbeholdsfristen er en dato i kontrakten. Den er avtalt mellom deg og utbyggeren, og begge er bundet av den. Det betyr at en av partene ikke kan endre den alene. Skal fristen forlenges, trengs enten en bestemmelse i kontrakten som gir utbyggeren rett til å forlenge, eller et samtykke fra deg.
Bustadoppføringslova har ingen egen regel om forbehold eller om forlenging av forbeholdsfrister. Loven sier bare at vilkår som er dårligere for deg enn lovens regler ikke gjelder (§ 3). Så det er kontrakten du må lese. Det kan stå «utbyggeren kan forlenge fristen med inntil tre måneder ved skriftlig varsel», eller det kan stå ingenting.
Når kontrakten gir utbyggeren rett til å forlenge
Står det i kontrakten at utbyggeren kan forlenge, er hovedregelen at du er bundet av det du har signert. Men en slik rett kan ikke være ubegrenset. Kontrakten bør angi hvor lenge fristen kan forlenges og hvordan det skal varsles. En klausul som lar utbyggeren holde deg bundet i uavgrenset tid, kan settes til side som urimelig etter avtaleloven § 36, som åpner for å sette til side en avtale eller et vilkår når det ville være urimelig å gjøre det gjeldende.
Se også på hvordan varselet skal gis. Står det «skriftlig varsel før fristen går ut», og utbyggeren varsler etter fristen, er retten til å forlenge i utgangspunktet ikke brukt i tide. Hva det betyr for avtalen, avhenger av hva kontrakten sier om at forbeholdet faller bort.
Når kontrakten ikke gir slik rett
Mangler kontrakten en klausul om forlenging, kan utbyggeren ikke gjøre det på egen hånd. Han kan spørre deg, og du kan svare ja eller nei. Svarer du nei, gjelder fristen som den står. Hva som skjer da, finner du i kontrakten. I mange standardkontrakter er utbyggeren bundet hvis han ikke innen en kort frist etter forbeholdsfristen har gitt deg skriftlig melding om at han gjør forbeholdet gjeldende. Gir han slik melding, faller avtalen bort, og du skal få tilbake det du har betalt. Er utbyggeren fortsatt villig til å bygge, kan han tilby nye vilkår.
Svarer du ikke, risikerer du at utbyggeren hevder at du har akseptert forlengelsen. Det er ikke alltid slik at taushet er samtykke, men du bør ikke lage et bevisproblem. Svar skriftlig, selv om svaret bare er at du ikke samtykker.
Ikke bland forbeholdsfrist og overtakelsesfrist
Utbyggere kan skrive til deg om «ny frist» uten å si hvilken frist de mener. Forbeholdsfristen handler om hvorvidt prosjektet starter. Overtakelsesfristen handler om når du får boligen. Reglene er ulike.
For overtakelse og andre avtalte frister sier loven at utbyggeren må overholde dem (§ 10). Utbyggeren kan kreve at fristene forlenges bare i bestemte tilfeller, blant annet når du selv krever endringer, når du ikke medvirker slik avtalen sier, eller når arbeidet blir forsinket på grunn av en hindring utenfor hans kontroll som han ikke kunne regne med ved avtalen (§ 11). Han må i så fall gi deg melding uten ugrunnet opphold etter at han ble klar over forholdet.
Lenging av en forbeholdsfrist har ingen slik lovregel, og de unntakene du ser i § 11 kan ikke uten videre brukes om forbehold. Se hva som faktisk står i brevet utbyggeren sender.
Henrik får brev om utsettelse
Henrik Solheim signerte kontrakt på en leilighet for 3 980 000 kroner. Kontrakten sier at forbeholdene skal være løftet 1. mars. Det står ingenting om at utbyggeren kan forlenge fristen. Hvis forbeholdene ikke er løftet, «bortfaller avtalen, og innbetalt reservasjonsgebyr på 30 000 kroner tilbakebetales».
Den 25. februar får Henrik en e-post: «Vi har dessverre ikke nådd salgsmålet. Vi ber om at fristen for å løfte forbeholdene forlenges til 1. juni. Vennligst bekreft.» Henrik har ennå ikke svart da dagen etter 1. mars kommer. Utbyggeren skriver da: «Vi går ut fra at du har akseptert utsettelsen.»
Henrik har flere valg. Han kan svare ja og godta forlengelsen. Han kan også svare ja på vilkår, for eksempel at han får skriftlig bekreftelse på pris og leveringstid, og at han kan trekke seg uten kostnad hvis forbeholdene ikke er løftet 1. juni. Eller han kan svare nei. Kontrakten sier at avtalen bortfaller 1. mars, og da er han fri og har krav på 30 000 kroner tilbake.
Henrik svarer at han ikke har gitt samtykke, at han anser avtalen som bortfalt og krever tilbakebetaling. Hadde han ventet lenger med å svare, hadde utbyggeren fått et bedre argument for at han hadde akseptert utsettelsen.
Slik svarer du på en forespørsel om forlengelse
Les kontrakten først og finn bestemmelsene om forbehold og frist. Sjekk om utbyggeren har rett til å forlenge, og om varslet kom i tide.
Svar deretter skriftlig innen noen få dager. Du kan si ja, nei eller ja på vilkår. Ønsker du en forlengelse, bør svaret nevne hva du får til gjengjeld, for eksempel rett til å trekke deg uten kostnad etter den nye fristen og full tilbakebetaling av det du har betalt. Skriv også at du ikke betaler mer før forbeholdene er løftet.
Hold alle e-poster og meldinger. Er det uenighet om hva som ble sagt på telefon, kan skriftlige bekreftelser avgjøre. Er du usikker på om du har samtykket, skriv det i et brev og sett en frist for svar.
Kort oppsummert
- Utbyggeren kan normalt ikke forlenge forbeholdsfristen uten at kontrakten gir ham rett til det eller du samtykker.
- Loven har ingen egen regel om forbehold, men vilkår som er dårligere enn loven gir, gjelder ikke, og urimelige vilkår kan settes til side.
- Forbeholdsfristen og overtakelsesfristen er ulike frister med ulike regler.
- Svar skriftlig. Stillhet kan bli tolket som samtykke.
- Kan utbyggeren forlenge forbeholdsfrist uten samtykke? Bare hvis kontrakten sier det.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.