Uro og rus i oppgangen ble holdt skjult

Selgerens plikt når uro i oppgangen er holdt skjult

Boligen har en mangel (en feil eller et avvik som gir deg krav mot selgeren) hvis du ikke fikk opplysninger om noe selgeren kjente eller burde kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det må i tillegg ha virket inn på avtalen at du ikke fikk vite det. Slik står det i avhendingslova § 3-7.

Det er ikke sagt i loven at rus, bråk eller trusler i et bygg er slike forhold. Det finnes heller ikke noen dom som avgjør akkurat dette. Derfor må hvert tilfelle vurderes ut fra de vanlige vilkårene, og du kan ikke slå fast at uro alltid må opplyses eller aldri må opplyses.

I praksis er det størrelsen og varigheten på problemet som veier tyngst. En engangshendelse for lenge siden er noe annet enn en trapp der politiet og ambulansen kommer flere ganger i måneden, og der beboere har sluttet å bruke fellesarealene.

Hva som må ligge bak for at det teller

Høyesterett har i en sak om en straffedømt nabo (HR-2022-1322-A) gitt en test som er nyttig også her. Opplysningsplikten gjelder konkrete forhold, ikke mistanker eller rykter. Forholdet må ha en faktisk og reell innvirkning på boligen som selges. Frykt eller ubehag som bare er subjektivt, er ikke nok. Det kreves typisk handlinger som har fått eller kunne fått direkte virkning for eiendommen eller personene knyttet til den, eller konkrete holdepunkter for en reell risiko framover.

Overført til uro i en oppgang betyr det at du bør kunne peke på hva som har skjedd, når det skjedde og hvordan det rammer deg. Innbrudd i fellesarealer, skader på dører, brukt utstyr i trappeoppgangen, gjentatte politiutrykninger og beboere som flytter på grunn av forholdene er eksempler på konkrete forhold. Å høre av en nabo at «det har vært litt av hvert» er ikke det samme.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel, og at selgeren visste om det. Selgeren behøver ikke bevise at alt var i orden.

Slik finner du ut hva selgeren visste

Bor du i et borettslag eller sameie, fører styret protokoll over styresakene. Henvendelser om uro fra beboere havner ofte der. Be om å få se protokollene og eventuelle brev til og fra selgeren. Har selgeren selv klaget skriftlig, er det et sterkt bevis på at han kjente til problemet.

Se også på hva megleren skrev. Megleren skal gi opplysninger som du har grunn til å regne med å få og som kan ha betydning for avtalen. Sammenlign salgsoppgaven med det du nå vet. Står det «rolig og barnevennlig» i annonsen, kan det stille seg annerledes, men vage nabolagsbeskrivelser blir sjelden regnet som løfter du kan bygge på. Generelle formuleringer må normalt være konkrete nok til at du med rimelighet kunne stole på dem.

Snakk med naboer om hva de har opplevd, og skriv ned datoer. Notater fra første uke etter innflytting kan bety mye.

Slik gikk det for Madeleine

Madeleine kjøpte en toroms i et fireetasjes bygg og flyttet inn i februar. Etter tre uker sto det ofte fremmede i oppgangen om natten, og hun fant sprøyter ved postkassene. Hun ba styret om protokollene og fant fire skriftlige klager fra selgeren de siste åtte månedene før salget.

Selgeren avviste først kravet og skrev at alt gjaldt en tidligere leietaker som hadde flyttet før visningen. Madeleine viste at klagene var sendt også etter at leietakeren dro, og at det var registrert tre utrykninger i perioden. Da selgeren så at han ikke kunne påstå at han ikke visste, ble partene enige om et prisavslag uten rettssak.

Kravene dine og fremgangsmåten videre

Ligger en mangel til grunn, er prisavslag og erstatning de vanligste kravene. Heving (at kjøpet oppheves) forutsetter et vesentlig avtalebrudd og må kreves raskt. Å heve uten dekning kan bli dyrt. Det var nettopp det som skjedde i saken om den straffedømte naboen, der kjøperne hevet uten grunnlag og selgerne fikk erstatning.

Si fra skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget problemet. Skriv hva som har skjedd, hva du mener selgeren visste, og hva du krever. Reglene om krav og frister er samlet i naboproblemer du ikke fikk vite om før kjøpet. Lignende spørsmål om hva selgeren visste om naboene, står i selger var i konflikt med naboen og naboen spiller høy musikk hver natt.

Kort oppsummert

• Uro og rus i oppgangen er bare en mangel hvis selgeren kjente til konkrete hendelser og du hadde grunn til å få vite om dem.
• Ubehag og rykter er ikke nok. Hendelsene må ha reell virkning på hvordan du bor.
• Styreprotokoller og selgerens egne klager viser ofte hva han visste.
• Heving uten dekning kan gi erstatningskrav mot deg.