Ulovlig elarbeid i borettslagsleiligheten

Hva som regnes som ulovlig elarbeid

Elektrisk arbeid for andre skal utføres av en virksomhet som står i Elvirksomhetsregisteret. Ufaglærte kan bare gjøre mindre arbeider, og de skal gjøres på en forsvarlig måte. Å skifte deksel på en stikkontakt eller et støpsel er mindre arbeid. Å montere nye fastmonterte stikkontakter, flytte en kurs, jobbe i sikringsskapet, sette inn downlights eller legge varmekabler hører ikke dit. Det siste er heller ikke lov for ikke-faglærte.

Personer med relevant fagbrev og utdanning kan bygge og vedlikeholde anlegg i egen bolig. Det gjør at en selger som er elektriker, ikke automatisk har gjort noe ulovlig. Den som utfører eller endrer et anlegg, skal uansett kontrollere det og utstede en samsvarserklæring (en bekreftelse på at anlegget oppfyller sikkerhetskravene) som gis til eieren. Mangler den, sier det lite om hvem som gjorde jobben og hvor godt den ble gjort.

Hva som er særegent i borettslag

Når du kjøper en andel i et borettslag, får du bruksrett til leiligheten, og avhendingslova gjelder tilsvarende. Selgeren svarer altså for mangler etter de samme reglene som ved kjøp av en vanlig bolig.

Ansvarsdelingen internt i laget avgjør hvem som skal rette feilen. Andelseieren skal holde boligen i forsvarlig stand, og det omfatter rør, ledninger og innvendige flater. Laget har ansvar for tak, bjelkelag, bærende konstruksjoner og felles rør og ledninger. Vedtektene kan si noe annet. Ligger feilen i din egen kurs bak sikringsskapet, er det normalt ditt ansvar overfor laget, og da blir spørsmålet hva du kan kreve av selgeren.

Styret kan ha egne rutiner for hva slags arbeid som må meldes og godkjennes. Du kan be om å få se vedtektene og eventuelle vedtak om elektrisk arbeid i bygget. Finner du at arbeidet er utført i strid med lagets regler, er det et poeng i saken mot selgeren, men det gjør det ikke automatisk til en mangel.

Slik gikk det for Jarle

Jarle kjøpte en toroms i et borettslag i februar. Under visningen hadde selgeren sagt at han hadde «pusset opp badet selv, og strømmen er lagt om». Tre måneder senere skulle Jarle sette opp et komfyrfront-skap og fikk en elektriker på besøk. Elektrikeren så at en ny kurs til badet var koblet direkte på en eksisterende kurs bak sikringsskapet, uten kursfortegnelse og uten samsvarserklæring.

Jarle skrev til selgeren og la ved en skriftlig vurdering fra elektrikeren. Han spurte også styret om noen søknad om arbeidet var registrert, og fikk svar at det ikke fantes noen. Selgeren erkjente først ingenting og sa at naboen hadde vært innom. Da Jarle sendte to tilbud på å rette og dokumentere, aksepterte selgeren at rettingen kostet mer enn han hadde trodd, og dekket regningen mot at saken ble avsluttet. Kravet falt ikke på hva selgeren hadde gjort, men på at han hadde fortalt om oppussingen og likevel ikke hadde noe dokumentert.

Hva du kan kreve

Kravene ved en mangel i brukt bolig er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Selgeren har rett til å tilby retting. Tilbyr han det, må du godta det så lenge rettingen ikke gir deg urimelig ulempe. Avviser du en retting han har rett til å gjøre, kan du miste prisavslag og heving.

Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å rette mangelen, og den dokumenterer du med tilbud fra registrerte elektroforetak. Erstatning for direkte tap krever ikke at selgeren har skyld. Heving krever et vesentlig avtalebrudd, og terskelen er streng.

Du må si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og meldingen må vise hva slags avtalebrudd det er. Resten av reglene om krav og frister finner du i pilaren om feil på det elektriske anlegget. Har arbeidet vært gjort av selgeren selv, er det behandlet i artikkelen om selger som gjorde elektrisk arbeid selv. Mangler erklæringen, er det tema i artikkelen om samsvarserklæringen som mangler.

Hva du gjør nå

Be selgeren og styret om alt de har av dokumentasjon på elektrisk arbeid i leiligheten. Få en registrert elektriker til å skrive ned hva som er gjort og hva som er feil. Ta bilder før noe endres. Send selgeren et skriftlig krav med vedlegg, og oppgi at du vil ha prisavslag eller at han retter feilen.

Kort oppsummert

• Ulovlig elarbeid i en borettslagsleilighet kan være en mangel etter avhendingslova, som gjelder også ved kjøp av andel.
• Bare registrerte virksomheter kan gjøre annet enn mindre elarbeid, og samsvarserklæring skal følge anlegget.
• Laget og andelseieren har ulike vedlikeholdsansvar, og vedtektene kan flytte grensen.
• Selgeren har rett til å rette, mens du kan kreve prisavslag, erstatning eller heving.
• Få dokumentasjon fra selger og styre, og meld skriftlig til selgeren.