Tvist med borettslaget: slik går du fram fra klage til forliksrådet
Start med en skriftlig klage til styret, og bruk generalforsamlingen hvis styret ikke løser saken. Kommer du ikke i mål, kan du gå videre til mekling og forliksrådet. Sak for tingretten er siste steg. Før du reiser sak, må du ifølge tvisteloven varsle motparten skriftlig om kravet og grunnlaget.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Steg 1: Gjør klart hva du krever
Før du skriver til noen, må du vite hva saken gjelder. Er det en skade du vil ha erstattet, et vedlikehold laget skal utføre, en felleskostnad du mener er feil, eller et vedtak du mener er ugyldig? Skriv ned kravet i én setning, og hva det er basert på. Finn hjemmelen: for vedlikehold og skade er det ofte § 5-17 om lagets vedlikeholdsplikt, og § 5-18 om erstatning når laget ikke oppfyller den.
Samle dokumentasjon fra starten: bilder, e-poster, regninger, protokoller. Hvordan du bygger en slik mappe, er forklart i sikre bevis i en boligtvist.
Steg 2: Skriftlig klage til styret
Styret leder laget i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens vedtak (§ 8-8). De fleste tvister kan løses her. Send klagen skriftlig, og beskriv hva som har skjedd, hva du krever og når du ønsker svar. Loven setter ingen svarfrist, så sett en rimelig frist selv, for eksempel to uker. Ta vare på bevis for at klagen ble mottatt.
Er et styremedlem selv part i saken, eller har en nær særinteresse, skal vedkommende ikke være med på å avgjøre den (§ 8-14). Påpek det hvis det er tilfellet.
Steg 3: Ta saken til generalforsamlingen
Svarer ikke styret, eller er du uenig i svaret, kan du kreve at saken tas opp på generalforsamlingen. Forslag som du ønsker behandlet på ordinær generalforsamling, må du sende styret før fristen styret har satt. Du kan også sammen med en annen andelseier, når dere til sammen har minst en tiendedel av stemmene, kreve ekstraordinær generalforsamling og si hvilke saker dere vil ha behandlet. Les hvordan i fremme sak til generalforsamlingen.
Generalforsamlingen kan overstyre styret i saker som ligger under dens myndighet. Mener du at et vedtak er ugyldig, finnes en egen vei, som er gjennomgått i kan jeg få kjent et generalforsamlingsvedtak ugyldig.
Steg 4: Varsle formelt og forsøk å løse saken
Før du reiser sak for retten, skal du varsle motparten skriftlig om kravet og grunnlaget, og oppfordre dem til å ta stilling (tvisteloven § 5-2). Private parter skal som utgangspunkt sende varselet på papir, med mindre noe annet er avtalt. Den som mottar varselet, skal innen rimelig tid ta stilling og gi en begrunnelse hvis kravet bestrides. Samtidig skal partene undersøke om tvisten kan løses i minnelighet før sak reises, for eksempel ved mekling (§ 5-4).
Dette gjelder deg som klager også. Å hoppe over varselet er i strid med lovens ordning for hvordan en tvist skal gå fram.
Steg 5: Forliksklage
I saker om formuesverdier skal forliksrådet som hovedregel behandle saken før tingretten. Det finnes unntak, blant annet når utenrettslig mekling er gjennomført, når en nemnd har behandlet tvisten, og ved store tvistesummer der begge har hatt juridisk bistand (tvisteloven § 6-2). Du inngir forliksklage skriftlig eller muntlig. Klagen skal si hvem partene er, hvilket krav du har og hvilken påstand, og gi en kort beskrivelse av hva kravet bygger på. Kopi av dokumenter bør vedlegges (§ 6-3).
Motparten får normalt to ukers frist til å svare (§ 6-4). I møtet forsøker forliksrådet å få partene til å bli enige. Forliksrådet kan avsi dom hvis begge samtykker, eller hvis tvistesummen er under 200 000 kroner og en av partene ber om det (§ 6-10). Hvordan en slik dom fungerer, er forklart i hva er en dom i forliksrådet.
Ayla og vannskaden
Ayla Berg bor i et borettslag. En felles stamme lekker og gir fuktskader i stuen hennes. Hun mener skaden er på 38 000 kroner, med maling, gulv og utbedring. Hun melder skriftlig til styret 3. mars og ber om at lekkasjen repareres og skaden erstattes. Styret reparerer røret, men avviser å dekke skaden og mener den skyldes at hun ikke lufter.
Ayla tar saken opp på generalforsamlingen i juni, men flertallet støtter styret. Hun sender så et skriftlig varsel om kravet på 38 000 kroner med bilder, rørleggerrapport og regning. Laget svarer med avslag. Ayla leverer forliksklage, og da er saken under 200 000 kroner. På møtet blir partene enige om at laget betaler 30 000 kroner. Forliket settes opp som rettsforlik, og saken er avsluttet.
Hvis forliksrådet ikke løser saken
Blir saken innstilt eller du er uenig i en dom, kan saken bringes inn for tingretten. Fristen for stevning etter en dom i forliksrådet er én måned (§ 6-14). Den som vinner saken, har normalt krav på full erstatning for sine sakskostnader, med visse unntak (§ 20-2). Se også tvist, forliksråd og rettssak i boligsaker.
Kort oppsummert
- Start med en skriftlig klage til styret, og ta saken til generalforsamlingen om styret ikke løser den.
- Før sak reises, skal du varsle motparten skriftlig om kravet og grunnlaget (tvisteloven § 5-2).
- Forliksrådet skal som hovedregel behandle saker om formuesverdier før tingretten, med noen unntak.
- Fristen for å ta en dom fra forliksrådet videre til tingretten er én måned.
- I en tvist med borettslaget lønner det seg å holde alt skriftlig og samle dokumentasjon fra første dag.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.