Vi er to selgere og uenige om hvilket bud vi skal godta. Hvem bestemmer?
Er dere to selgere som er uenige om bud, kan ingen av dere alene godta et bud på hele boligen. Eier dere boligen sammen, er hovedregelen at salg av hele eiendommen krever at alle er med, og et flertall kan ikke vedta å selge hele tingen mot en eiers vilje. Én av dere kan bare binde de andre hvis han har fått fullmakt. Enes dere ikke, kan hver eier kreve at sameiet oppløses.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
To selgere uenige om bud: ingen kan avgjøre alene
Når to eller flere eier en bolig sammen, regnes forholdet som regel som et sameie etter sameigelova (loven gjelder der to eller flere eier noe sammen, med eierandeler i brøk). Loven bygger på at flertallet kan vedta ting om styring og bruk av den felles eiendommen, men det har grenser. Vedtaket «må ikkje gå ut på å avhenda heile tingen», står det i sameigelova § 4. Et flertall kan altså ikke selge hele boligen mot en annen eiers vilje.
Det betyr at begge må være enige om å selge, og begge må være enige om hvilket bud som skal aksepteres. En aksept fra bare den ene binder ikke den andre, med mindre han har gitt fullmakt. Etter avtaleloven § 10 binder en fullmektig som handler innenfor fullmakten sin fullmaktsgiver direkte. Har du ikke gitt fullmakt, er du ikke bundet av at den andre har sagt ja.
Megleren kan heller ikke akseptere for noen av dere uten særskilt fullmakt (eiendomsmeglingsloven § 6-6). Aksepten skal komme fra dere som eiere, og den formidles skriftlig til budgiveren.
Hva gjør dere hvis dere er uenige
Det første er å se på avtalen mellom dere. Har dere en samboeravtale, en sameieavtale eller et testament som sier noe om salg, går den foran lovens hovedregler (sameigelova § 1).
Kan dere enes, kan dere gi hverandre en skriftlig fullmakt til å godta et bud opp til en bestemt pris, eller til å velge mellom budene som er kommet inn. Det er en praktisk løsning når det haster.
Er dere uenige om pris, kan dere be megleren om en vurdering av hvert bud. Megleren skal bistå ved vurdering av bud og gi råd til begge parter (eiendomsmeglingsloven § 6-3 og § 6-8), men han skal ikke velge side mellom dere.
Kan dere ikke enes, har hver av dere flere muligheter.
- Du kan selge din egen andel til hvem du vil (sameigelova § 10), men medeierne har forkjøpsrett når en andel skifter eier (§ 11).
- Du kan kreve at sameiet oppløses etter varsel med rimelig frist (§ 15). Kan boligen ikke deles uten skade, selges den gjennom namsmyndighetene, og en sameier har førerett til å få sitt bud godtatt under ellers like vilkår.
Når eierne er gift
Er dere gift, gjelder i tillegg ekteskapsloven § 32. En ektefelle kan ikke uten den andres skriftlige samtykke overdra eiendom som brukes som felles bolig. Er boligen felles bolig for ektefellene, trengs altså samtykke fra begge for å overdra den.
Ekteskapsloven gjelder ektefeller. For samboere som eier sammen, er det eierforholdet som avgjør hvem som må være med på et salg.
Arvinger som eier et dødsbo sammen, har sine egne regler om skifte. Det er behandlet i artikkelen om arvinger som er uenige om boligsalg.
Elin og Mikkel
Elin og Mikkel eier en leilighet sammen med halvparten hver etter et samlivsbrudd. De har lagt den ut for salg med prisantydning 3 800 000 kroner. Det kommer to bud. Det ene er på 3 850 000 kroner uten forbehold, det andre på 3 950 000 kroner med forbehold om kjøperens egen boligsalg.
Elin vil takke ja til 3 850 000 kroner, siden hun vil ut raskt. Mikkel mener forbeholdet er verdt risikoen og vil godta det høyeste. Elin ringer megleren og sier ja til det første, men Mikkel har ikke gitt noen fullmakt og sier nei.
Aksepten fra Elin alene binder ikke Mikkel. Siden hver har halvparten, er det ikke flertall, og selv ved flertall kan ikke hele boligen avhendes mot en eiers vilje. Skal budene lede til salg, må begge godta samme bud skriftlig. Ender de uten enighet, og budene løper ut, kan Elin kreve at sameiet oppløses etter § 15, og boligen kan da bli solgt gjennom namsmyndighetene.
En enklere vei: de avtaler skriftlig at Mikkel godtar budet uten forbehold hvis kjøperen ikke legger frem finansieringsbevis innen onsdag. Kompromisser tas best mens fristene løper.
Kort oppsummert
- To selgere uenige om bud kan ikke avgjøre saken med flertall. Salg av hele boligen krever at alle eierne er med.
- Én eier kan bare godta et bud for de andre hvis han har fått fullmakt.
- Er eierne gift, kreves skriftlig samtykke fra begge for å selge felles bolig (ekteskapsloven § 32).
- Enes dere ikke, kan hver eier kreve at sameiet oppløses (sameigelova § 15), og andre eiere har forkjøpsrett ved salg av en andel.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.