NEIHva er forkjøpsrett mellom sameiere i bolig?

Forkjøpsrett er IKKE automatisk mellom private sameiere

I borettslag følger forkjøpsretten ofte av loven og vedtektene, og gir andelseiere eller andre medlemmer en rett til å tre inn i en kjøpsavtale om en annen andel selges. Denne modellen er godt kjent i Norge, og det er nok nettopp derfor mange automatisk antar at noe tilsvarende gjelder også når to private personer — for eksempel tidligere samboere, søsken som har arvet en bolig sammen, eller venner som har kjøpt bolig sammen — eier en bolig i et alminnelig sameie. Dette stemmer ikke. Sameieloven, som regulerer forholdet mellom sameiere i fast eiendom for øvrig, inneholder ingen generell bestemmelse om forkjøpsrett mellom sameierne selv. Uten en egen avtale om dette har den enkelte sameier i utgangspunktet full rådighet over sin egen andel, og kan i prinsippet selge den til en hvilken som helst tredjepart, med de begrensningene som eventuelt følger av sameieloven for øvrig, for eksempel regler om at et salg ikke skal være til vesentlig ulempe for de andre sameierne. Dette overrasker mange som går ut fra at «sameiere alltid har forkjøpsrett til hverandre» — det er rett og slett ikke riktig uten en konkret avtale.

Hvordan avtaler dere forkjøpsrett — og hva bør avtalen inneholde?

Ønsker dere å sikre forkjøpsrett mellom sameierne, må dette reguleres i en skriftlig sameieavtale, gjerne inngått samtidig med at boligen kjøpes eller senest før det oppstår en konkret situasjon der en av sameierne vurderer å selge. En god forkjøpsrettsklausul bør for det første slå fast at den andre sameieren har rett til å kjøpe andelen før den tilbys eksterne kjøpere, og innenfor hvilken frist denne retten må benyttes etter at et salg er varslet. For det andre bør avtalen si noe om hvordan prisen skal fastsettes — skal den følge et faktisk mottatt bud fra en ekstern part, eller skal den baseres på en uavhengig verditakst dersom det ikke foreligger et konkret bud? For det tredje bør dere avklare hva som skjer dersom den forkjøpsberettigede ikke har finansiering klar innen fristen — mister vedkommende da retten, eller gis det en kort tilleggsfrist? Det er også lurt å presisere om forkjøpsretten skal gjelde ved ethvert salg, eller om den for eksempel skal falle bort dersom overdragelsen skjer til nærstående som barn eller nye ektefeller. Uten disse presiseringene kan selv en avtalt forkjøpsrett skape ny uenighet den dagen den faktisk skal brukes, fordi partene tolker en kort og upresis klausul ulikt.

Eksempel: Erik trodde han hadde forkjøpsrett til eks-samboerens andel

Erik og eks-samboeren hans eide fortsatt en hytte sammen som sameiere, kjøpt mens de var kjærester, uten at de noen gang hadde skrevet noen sameieavtale. Da eks-samboeren noen år etter bruddet bestemte seg for å selge sin halvpart til en kamerat av seg, ble Erik overrasket og protesterte — han var overbevist om at han som sameier automatisk hadde rett til å få tilbud om å kjøpe andelen først. Da han undersøkte saken med en advokat, fikk han vite at det ikke fantes noen slik automatisk rett, verken i sameieloven eller andre steder, siden de aldri hadde avtalt forkjøpsrett seg imellom. Uten et avtalt grunnlag kunne Erik ikke stanse salget, og eks-samboeren solgte sin andel videre til kameraten, som dermed ble ny sameier sammen med Erik i hytta — en situasjon Erik verken hadde forutsett eller ønsket seg, og som kunne vært unngått med en enkel skriftlig avtale fra starten av.

Slik sikrer dere forkjøpsrett dersom dere ønsker det

Skal dere kjøpe bolig eller fritidseiendom sammen med noen dere ikke er gift med — enten det er en samboer, et søsken eller en venn — bør dere avklare tidlig om dere ønsker forkjøpsrett mellom dere, og i så fall få det skriftlig fastsatt i en sameieavtale før eller like etter kjøpet. Vær konkret på pris, frist og finansieringskrav, slik at avtalen faktisk er praktisk anvendelig den dagen en av dere ønsker å selge. Har dere allerede eid en bolig sammen en stund uten en slik avtale, er det ikke for sent å skrive en nå — begge parter må da være enige om å inngå den, siden en forkjøpsrett ikke kan pålegges ensidig i etterkant. Vurderer du å kjøpe deg inn som ny sameier i en bolig der det allerede finnes andre eiere, bør du også undersøke om det foreligger en eksisterende sameieavtale med forkjøpsrettsklausuler som kan påvirke din egen situasjon som ny eier.

Kort oppsummert: - Forkjøpsrett mellom private sameiere i bolig gjelder ikke automatisk etter loven — dette er ulikt reglene i borettslag. - Forkjøpsrett må avtales skriftlig, typisk i en sameieavtale, for å ha noen virkning. - En god avtale bør regulere pris, frist og hva som skjer ved manglende finansiering. - Uten avtale kan en sameier selge sin andel fritt til hvem som helst. - Avklar forkjøpsrett tidlig dersom dere kjøper bolig sammen med noen dere ikke er gift med.