Tilrettelegging i sameiet når du har nedsatt funksjonsevne

Tilrettelegging i sameiet: dette gir loven deg ved funksjonsnedsettelse

Eierseksjonsloven § 26 gir en enkel hovedregel. Du kan gjennomføre tiltak på fellesarealene som er nødvendige på grunn av nedsatt funksjonsevne hos deg selv eller andre i husstanden. Du må ha samtykke fra styret først. Styret kan bare avslå hvis det foreligger en saklig grunn.

Paragrafen sier ikke hvilke tiltak som er omfattet, og det er ingen liste å slå opp i. Tenk på det som en rett til å få bygget bort hindre som stenger deg ute fra din egen bolig eller fra fellesområdene. Det kan være en rampe over trappen ved inngangen, en automatisk døråpner, håndlister, en løfteplattform eller et fjernet dørterskel i fellesgangen.

Du trenger ikke å ha bodd i sameiet en bestemt tid, og loven krever ikke at du har en bestemt diagnose. Det som teller, er at tiltaket faktisk er nødvendig for at du eller noen i husstanden skal kunne bruke boligen og fellesarealene.

Hvem og hva som er omfattet

Loven nevner to grupper: seksjonseieren og husstandsmedlemmene. Bor du i seksjonen med barn, ektefelle, samboer eller en forelder som trenger pleie, og det er den personen som har nedsatt funksjonsevne, gjelder retten like fullt. Du kan altså kreve tilrettelegging for et barn med rullestol, selv om det er du som eier seksjonen.

Husk skillet mellom fellesareal og egen seksjon. Det du gjør inne i din egen bruksenhet, for eksempel å bygge om badet, følger andre regler og krever vanligvis ikke samtykke etter § 26. Paragrafen gjelder tiltak på det som sameiet eier i fellesskap: inngangsparti, trappeoppgang, gårdsrom, sti og lignende. Kjenner du ikke avgrensningen, kan du lese mer om hva som er fellesareal i et sameie.

Er du leier og ikke seksjonseier, er det din utleier som må søke. Retten i § 26 tilhører seksjonseieren.

Når styret kan si nei

Styret kan nekte hvis det finnes en saklig grunn. Loven definerer ikke hva det er, men kravet er satt for å hindre at styret avslår etter skjønn eller smak. Departementet har uttalt at terskelen for å nekte er høy.

Som saklige grunner kan det komme på tale at tiltaket stenger en rømningsvei, at det vil hindre andres nødvendige bruk av fellesarealet i alvorlig grad, eller at tiltaket slik det er tegnet ikke er nødvendig fordi det finnes en like god og mindre inngripende løsning. Slike vurderinger er konkrete, og det er styret som må begrunne dem. At noen i sameiet mener tiltaket ser stygt ut eller koster plass i et grøntareal, er vanligvis ikke tilstrekkelig i seg selv.

Styret kan ikke avvise søknaden ved å henvise til vedtektene eller til at sameiet «aldri har gjort noe slikt». Loven er ufravikelig, med mindre noe annet står uttrykkelig i den (§ 5), og vedtektene kan ikke skrive bort retten. Møter du et avslag uten begrunnelse, kan du be om en skriftlig begrunnelse. Hvordan tvister kan løses, står i artikkelen om tvister etter eierseksjonsloven.

Kostnader og saksgang

Paragrafen sier ingenting om at sameiet skal dekke utgiftene. Departementet har lagt til grunn at seksjonseieren som ber om tiltaket, selv betaler for det. Sameiet kan velge å bidra, for eksempel hvis tiltaket også kommer andre til gode, men er ikke pålagt det av § 26.

Før du bestiller arbeidet, bør du avklare to andre ting skriftlig i samtykket: hvem som eier tiltaket etter at det er montert, og hvem som har ansvar for vedlikehold, strøm og utskifting. Loven har ingen egen regel om dette, så en uklar avtale kan gi krangel senere.

Saksgangen er vanligvis enkel. Du sender en skriftlig søknad til styret, styret tar den opp på et styremøte og svarer. Paragrafen nevner ingen frist for svaret, så det er lurt å si i søknaden når du trenger tiltaket på plass, og å følge opp om du ikke hører noe. Styret kan gi samtykke med vilkår, for eksempel om plassering eller om at tiltaket fjernes når behovet faller bort. Loven har ingen uttrykkelig regel om tilbakeføring, men vilkår må uansett være saklige og ikke gjøre tiltaket ubrukelig.

Vedtektene kan heller ikke stenge noen ute på grunn av funksjonsnedsettelse. Eierseksjonsloven § 6 forbyr vedtektsvilkår som tar hensyn til nedsatt funksjonsevne når noen skal godkjennes som seksjonseier eller bruker. Skjer det likevel diskriminering, gjelder likestillings- og diskrimineringsloven.

Det er verdt å tenke gjennom hvor tidlig du tar kontakt med styret. Mange sameier har aldri behandlet en slik søknad, og styremedlemmene kjenner ofte ikke paragrafen. En kort og konkret henvendelse som viser til § 26, beskriver behovet og legger ved et enkelt forslag, gjør det lettere for styret å si ja på første forsøk. Ta gjerne en samtale i forkant, slik at naboer som berøres, får vite hva som skal skje.

Parkering: egen regel i samme paragraf

Paragrafens overskrift nevner parkering, og det er med god grunn. Hvis kommunen i en byggetillatelse har krevd at sameiet skal opparbeide parkeringsplasser for personer med nedsatt funksjonsevne, må vedtektene sikre at plassene faktisk går til dem som trenger dem. Det skjer gjerne gjennom en bytteordning. Har du nedsatt funksjonsevne og allerede en parkeringsplass i sameiet, kan du kreve at styret pålegger en seksjonseier uten behov for slik plass å bytte med deg. Retten varer så lenge behovet er dokumentert. Mer om dette finner du under parkering i sameier.

Hva gjelder i borettslag og for heis

Borettslagsloven har en tilsvarende regel i § 5-11 annet ledd: en andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som trengs på grunn av nedsatt funksjonsevne hos en bruker av boligen, og godkjenning kan ikke nektes uten saklig grunn. Merk at borettslagsloven sier «bruker av bustaden», mens eierseksjonsloven sier «husstandsmedlemmene».

Et tiltak som berører hele bygget, som å installere heis i en eldre blokk, er noe annet. Det regnes som ombygging utover vanlig forvaltning og krever vedtak med to tredjedels flertall, både i sameier og borettslag. Hva to tredjedels flertall betyr, er forklart i artikkelen om alminnelig flertall og to tredjedels flertall. Enkelte tiltak kan også kreve tillatelse fra kommunen etter plan- og bygningsloven. Styrets samtykke erstatter ikke en slik tillatelse.

Kort oppsummert

• Tilrettelegging i sameiet på grunn av funksjonsnedsettelse hos deg eller et husstandsmedlem krever styrets samtykke, og styret kan bare nekte med saklig grunn (eierseksjonsloven § 26).
• Retten gjelder tiltak på fellesarealene, ikke inne i din egen seksjon.
• Du betaler vanligvis selv, med mindre sameiet frivillig dekker noe.
• Vedtektene skal sikre at tilrettelagte parkeringsplasser går til dem som trenger dem, og du kan under visse vilkår kreve bytte av plass.
• I borettslag gjelder en tilsvarende regel i borettslagsloven § 5-11, mens heis og andre store tiltak krever to tredjedels flertall.