Tidslinje for boligkjøp: fra aksept til overtakelse

Trinn 1: Aksepten gjør avtalen bindende

Tidslinjen for boligkjøp fra aksept til overtakelse starter den dagen selgeren sier ja til budet ditt. Fra det øyeblikket er det inngått en avtale. Du har ingen angrerett etter at budet er akseptert, og som utgangspunkt kan heller ikke selgeren trekke seg. Har budet forbehold, for eksempel om salg av egen bolig eller finansiering, er avtalen betinget av at forbeholdet slår til innen fristen.

Loven krever ikke at avtalen er skriftlig. Etter avhendingslova § 1-3 kan en avtale om fast eiendom være muntlig, men skal settes opp skriftlig hvis en av partene krever det. Bruker dere megler, kommer kontrakten normalt dagene etter.

Trinn 2: Kjøpekontrakt og kontraktsmøte

Megleren skal, med mindre partene ønsker noe annet, opprette en skriftlig kjøpekontrakt som inneholder alle vesentlige vilkår for handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-9). I praksis holdes det et kontraktsmøte, eller kontrakten signeres digitalt. Her skriver kjøper og selger under på pris, overtakelsesdato, hva som følger med og når pengene skal betales.

Les kontrakten nøye før du signerer. Datoene i den er datoene alle videre trinn følger. Avviker kontrakten fra det dere ble enige om i budrunden, si fra før du signerer.

Trinn 3: Finansiering og egenkapital

Megleren skal kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes, og har han ikke gjort det, skal selgeren få skriftlig beskjed om hvorfor (§ 6-8 sjette ledd). Etter aksepten er det likevel kjøperen som må få lånet i orden. Har du forbehold om finansiering, er det nå den fristen løper.

Egenkapitalen innbetales til meglerens klientkonto, og datoen står i kontrakten eller oppgjørsbrevet. Pengene er adskilt fra meglerforetakets egne midler og tilhører den som har betalt dem inn, til de er brukt slik dere har avtalt (eiendomsmeglingsloven § 3-2). Betal alltid til kontonummeret fra meglerforetaket, aldri til et nummer du har fått på e-post fra noen andre.

Trinn 4: Tidslinjen fra aksept til overtakelsen

I perioden mellom kontrakt og nøkkelutlevering har selgeren fortsatt bruken av boligen, og han bærer risikoen for den (§ 2-4). Skjer det en skade, er det selgerens ansvar å levere boligen i avtalt stand. Selgeren betaler også løpende kostnader til overtakelsen (§ 2-5).

Du som kjøper bør bestille egen boligforsikring med virkning fra overtakelsen, for da går risikoen over til deg. I denne perioden gjør du også avtaler om flytting, strøm og internett. Ønsker du å se boligen en gang til, må du avtale det med selgeren, for loven har ingen regel som gir deg adgang før du har overtatt.

Trinn 5: Overtakelsen

På overtakelsesdagen får kjøperen nøklene og bruken av boligen. Etter § 2-2 skal rommene være ryddet og rengjort, og eiendommen skal ellers være ryddet. Kjøperen gjennomgår boligen sammen med selgeren, og det skrives gjerne en overtakelsesprotokoll som noterer målerstander, nøkler og eventuelle feil.

Fra og med overtakelsen er det kjøperen som har risikoen og kostnadene. Etter at du har overtatt, skal du så snart det er rimelig undersøke eiendommen slik god skikk tilsier (§ 4-9). Oppdager du en mangel, må du reklamere innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen som hovedregel (§ 4-19).

Trinn 6: Skjøte, pant og tinglysing

Når kjøperen har oppfylt sine plikter etter avtalen, kan han kreve skjøte av selgeren (§ 2-3). Med mindre partene ønsker noe annet, skal megleren sørge for utferdigelse og tinglysing av skjøtet og for gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret (eiendomsmeglingsloven § 6-10 første ledd).

Skjøtet og kjøperens pantedokument sendes til tinglysing. Dokumentavgiften er 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi og betales av kjøperen ved tinglysingen. Kjøper du en andel i et borettslag, betaler du ikke dokumentavgift, for da kjøper du ikke fast eiendom.

Trinn 7: Oppgjøret

Oppdragstakere som forestår oppgjør, skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern for ervervet før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren (§ 6-10 tredje ledd). Selgerens lån med pant i boligen innfris fra kjøpesummen, og banken slettes som panthaver. Resten utbetales til selgeren. Loven setter ingen fast frist for når selgeren får pengene, så tidspunktet følger kontrakten og oppgjørsbrevet.

Kort oppsummert

• Tidslinjen for boligkjøp fra aksept til overtakelse går fra bindende avtale, via kontrakt og innbetaling av egenkapital, til overtakelse, tinglysing og oppgjør.
• Datoene settes i kjøpekontrakten og oppgjørsbrevet, ikke i loven. Avtalen styrer hvert trinn.
• Selgeren har risikoen og betaler kostnadene til kjøperen overtar bruken. Da går begge deler over til kjøperen.
• Kjøperen kan kreve skjøte når han har oppfylt sine plikter, og megleren skal sørge for kjøperens rettsvern før selgeren får pengene.
• Undersøk boligen etter overtakelsen og reklamer raskt på mangler.