Tidligere konflikt med borettslaget eller sameiet

Må du opplyse om konflikt med borettslaget eller sameiet?

Hovedregelen står i avhendingslova § 3-7. Det er en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold du kjente til eller måtte kjenne til, og som han hadde grunn til å regne med å få. Opplysningen må også kunne antas å ha påvirket avtalen. Regelen gjelder like fullt når du selger en andel i borettslag eller en seksjon i et sameie, fordi avhendingslova gjelder tilsvarende for slike salg.

Det betyr at du ikke skal vurdere konflikten ut fra hvor ubehagelig den var, men ut fra hva den betyr for den som overtar. Sitter kjøperen igjen med en regning, en tvist eller en pågående sak? Da bør han få vite det. Er saken avsluttet og glemt uten følger, er det mindre grunn til å nevne den.

Pilaren opplysningsplikt ved boligsalg forklarer grunnreglene som gjelder for alle salg.

Konflikter som ofte har betydning for kjøperen

Noen typer konflikter kan påvirke den nye eieren direkte. Tenk gjennom om din konflikt ligner på en av disse:

• en pågående tvist om hvem som skal betale for vedlikehold eller skader
• uenighet om kostnader som styret vil kreve inn av eierne
• en sak om bruken av felles areal, parkering eller fellesrom
• krav som styret har rettet mot deg, og som kan følge boligen
• en sak som er sendt til nemnd eller domstol og ennå ikke er avgjort

Slike forhold kan påvirke økonomien og bruken av boligen. Hvem som har ansvaret for hva i et borettslag, er ikke likegyldig for kjøperen. Se hva borettslaget har ansvar for for en oversikt over hva kjøperen kan regne med.

Konflikter som sjelden må nevnes

En uenighet som er løst, og som ikke gir noen følger, er ikke noe du normalt må opplyse om. Har du kranglet med styret om en avgjørelse for flere år siden, og saken er avsluttet uten økonomiske eller praktiske følger, kan ikke kjøperen si at han hadde grunn til å regne med å få opplysningen.

Den avgjørende testen er om du kan anta at opplysningen ville påvirket kjøperens beslutning. En personlig uenighet med en nabo i styret er ikke det samme som en uløst tvist om fasaderehabilitering. Skillet går mellom det som er historie og det som fortsatt hefter ved boligen.

Merk også at noen konflikter ligner på det du kan lese om i naboen som bråker, der spørsmålet er om forholdet kjøperen vil oppleve, er noe du kjente til.

Kjøperens undersøkelser fritar deg ikke

Mange selgere tenker at kjøperen jo kan spørre styret eller lese protokollene. Etter § 3-10 tredje ledd begrenser likevel ikke kjøperens kunnskap og undersøkelser din opplysningsplikt etter § 3-7. Kjøperen kan ha spurt uten å få vite alt, og du kan ikke skylde på at han kunne sjekket selv.

Sier du noe i salgsoppgaven eller på visning, må det stemme. Etter § 3-8 er det en mangel hvis boligen ikke svarer til opplysninger du har gitt. Skriver du «godt bomiljø og ryddig sameie» mens du vet om en pågående konflikt som koster penger, kan uttalelsen brukes mot deg.

Slik skriver du om konflikten

Vil du opplyse, gjør det konkret og saklig. Beskriv hva saken gjelder, hvor den står nå, og hva som eventuelt kan komme av kostnader for den nye eieren. La være å legge inn dine egne meninger om styret eller naboene. Legg gjerne ved dokumentene, slik at kjøperen ser hva som er sagt og vedtatt.

En kort, ryddig beskrivelse virker ofte mindre skremmende enn et rykte kjøperen hører fra naboen. Er du usikker på hvordan du kan snakke om dette uten å skape unødvendig uro, se hendelser i boligen som kan skremme kjøpere. Har du selv vært i konflikt med styret, kan du lese om hva du kan gjøre i konflikt med styret i borettslaget.

Slik gikk det for Gaute

Gaute eide en andelsleilighet og hadde i to år hatt en uenighet med styret om hvem som skulle betale for en lekkasje fra takterrassen. Saken var ikke avgjort da han la boligen ut. Han vurderte å tie, siden han mente at kjøperen kunne spørre styret.

I stedet skrev han en kort beskrivelse av tvisten og la ved brevvekslingen. Kjøperen leste den, stilte to spørsmål til styret og ga et bud der han hadde trukket fra en sum for usikkerheten. Etter overtakelsen ble saken avgjort til fordel for borettslaget, og kostnaden lå hos laget. Kjøperen hadde ingen krav mot Gaute, fordi han hadde fått vite om saken før han kjøpte.

Kort oppsummert

• Du må opplyse om konflikt med borettslaget eller sameiet når den kan ramme kjøperen økonomisk eller praktisk etter overtakelsen.
• Avsluttede uenigheter uten følger må sjelden nevnes, men pågående tvister og krav bør beskrives.
• Kjøperens muligheter til å spørre styret fritar deg ikke fra å opplyse om det du vet.
• Det du skriver i salgsoppgaven om bomiljøet, må stemme med det du vet om konflikten.
• Beskriv konflikten saklig og legg ved dokumentene, uten å kommentere styret eller naboene.