Hvem tegner forsikringen, og hvorfor

Det er alltid selger som tegner og betaler for boligselgerforsikringen, gjerne i forbindelse med at boligen legges ut for salg gjennom megler. Tanken bak er at selger skal slippe å stå økonomisk alene igjen dersom kjøper oppdager noe i etterkant og fremmer et krav. For deg som kjøper er poenget vel så viktig: dersom selger har en slik forsikring, har du en profesjonell motpart med betalingsevne å forholde deg til, i stedet for en privatperson som kanskje ikke har penger til å dekke et krav selv om kravet er berettiget.

Prisen på boligselgerforsikring varierer en del, blant annet ut fra boligtype og salgssum. Som en hovedregel er forsikring for enebolig og andre småhus atskillig dyrere enn tilsvarende forsikring for en leilighet, siden risikoen for skjulte feil — og premien knyttet til denne risikoen — normalt anses høyere for eneboliger med mer teknisk anlegg, kjeller, tak, drenering og lignende.

Hva forsikringen faktisk dekker

Boligselgerforsikringen dekker selgers erstatningsansvar etter avhendingslova. I praksis betyr det at dersom du etter overtakelse oppdager en mangel som selger visste om og ikke opplyste om, eller en mangel som gjør at boligen avviker vesentlig fra det som var avtalt eller forventet, kan du fremme et krav. Forsikringsselskapet vurderer da om vilkårene for mangelsansvar er oppfylt, og om kravet skal dekkes helt, delvis, eller avvises.

Dekningen omfatter typisk både retting av mangelen, prisavslag, og i noen tilfeller erstatning for følgeskader eller merkostnader du er påført. Forsikringen dekker derimot ikke forhold du ble opplyst om før kjøpet, forhold som fremgikk av tilstandsrapporten, eller normal slitasje og alder på boligen. Egenundersøkelsesplikten din som kjøper består uansett — forsikringen fritar deg ikke fra å ha undersøkt boligen forsvarlig før du kjøpte den.

Frister du bør kjenne til

Reklamasjonsreglene i avhendingslova gjelder også når selger har boligselgerforsikring. Du må melde fra om mangelen innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den — loven setter ikke et eksakt antall dager eller uker, men praksis tilsier at du bør reagere raskt, gjerne i løpet av kort tid etter at forholdet ble klart for deg. I tillegg gjelder en absolutt yttergrense på fem år etter overtakelse, med mindre selger har opptrådt grovt klanderverdig eller uredelig — da kan fristen strekke seg lenger.

Dette betyr i praksis at du ikke bør vente og se an situasjonen dersom du oppdager noe som kan være en mangel. Dokumenter forholdet, ta bilder, og meld fra til selger og forsikringsselskapet uten unødig opphold. Ventetid kan i verste fall bli brukt mot deg dersom saken senere havner i en tvist om hvorvidt du reklamerte i tide.

Hva skjer hvis kravet avvises

Det er ikke uvanlig at forsikringsselskapet avviser krav de mener ikke oppfyller vilkårene for mangelsansvar, eller som de mener er dekket av opplysninger gitt før salget. En avvisning er ikke nødvendigvis siste ord. Du kan få saken vurdert på nytt, klage internt, bringe saken inn for Finansklagenemnda Eierskifte, eller i siste instans gå til domstolene. Her kan det være klokt å koble på en boligadvokat tidlig, særlig hvis kravet gjelder betydelige beløp eller saken er komplisert bevismessig.

Boligselgerforsikring er ikke det samme som boligkjøperforsikring

Det er lett å blande sammen de to forsikringstypene. Boligselgerforsikring beskytter selgers økonomi og gir deg som kjøper en solvent motpart å rette krav mot. Boligkjøperforsikring er noe helt annet — den er en forsikring du som kjøper selv kan tegne, og den finansierer din egen juridiske bistand dersom du havner i en tvist. De to forsikringene utfyller hverandre, men den ene erstatter ikke den andre. Har begge parter forsikring, står du som kjøper som regel sterkere i en eventuell tvist, siden begge sider har tilgang til juridisk og faglig bistand gjennom sine respektive selskaper.

Hvorfor det har betydning for deg som kjøper

Selv om det er selger som tegner og betaler for boligselgerforsikringen, er det du som kjøper som i praksis nyter godt av at den finnes dersom noe går galt. Uten en slik forsikring ville et krav mot selger i verste fall vært verdiløst på papiret dersom selger ikke har økonomi til å dekke det — for eksempel hvis selger har brukt salgssummen til å kjøpe ny bolig og ikke sitter med likvide midler. Med forsikring i bunn har du en profesjonell aktør med rutiner for å vurdere krav, og med økonomisk evne til å betale ut et berettiget krav uten at det avhenger av selgers private økonomi.

Det er også verdt å vite at ikke alle boliger selges med boligselgerforsikring. Noen selgere velger å stå for egen risiko, gjerne fordi forsikringsselskapet har avslått å tilby dekning, eller fordi selger selv har vurdert kostnaden som for høy sett opp mot risikoen. I slike tilfeller bør du som kjøper være ekstra grundig i egenundersøkelsen før du legger inn bud, og gjerne vurdere å tegne din egen boligkjøperforsikring uansett, siden den ikke er avhengig av at selger har forsikring.

Når bør du koble på advokat

De fleste krav mot boligselgerforsikringen løses uten at det blir en formell tvist — du melder fra, forsikringsselskapet henter inn en byggteknisk vurdering, og saken avgjøres på bakgrunn av dokumentasjonen. Men i saker hvor kravet er stort, hvor det er uenighet om årsak eller omfang, eller hvor forsikringsselskapet avviser kravet helt, kan det lønne seg å kontakte en boligadvokat tidlig. En advokat med erfaring fra denne typen saker kan bidra til å strukturere kravet riktig fra starten, noe som ofte øker sjansen for at det når frem uten at saken må gå hele veien til domstolene.

Kort oppsummert:

  • Boligselgerforsikring tegnes av selger og dekker selgers erstatningsansvar overfor deg som kjøper ved skjulte feil og mangler.
  • Forsikringsselskapet trer i praksis inn i selgers sted og vurderer og betaler berettigede krav.
  • Reklamasjon må skje innen rimelig tid etter oppdagelse, og senest innen fem år etter overtakelse med mindre selger har opptrådt grovt klanderverdig.
  • Prisen på forsikringen varierer med boligtype — enebolig er som regel dyrere å forsikre enn leilighet.
  • Et avvist krav kan bringes videre til Finansklagenemnda Eierskifte eller domstolene, og en boligadvokat kan bistå i vurderingen.