Tapt husleie når leietakeren ikke betaler: fradrag for utleier
Ved vanlig utleie av bolig har ikke loven noen egen regel som gir utleier fradrag for tapt husleie når leietakeren ikke betaler. Regelen om fradrag for endelig konstatert tap på utestående fordring i skatteloven § 6-2 gjelder tap i virksomhet. Det du skal føre som inntekt, bestemmes av reglene om når inntekt tas til inntekt. Har du ført leie du aldri fikk, kan du rette skattemeldingen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om tap på fordringer
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneFradragsregelen for tap på krav står i skatteloven § 6-2. Etter andre ledd gis det fradrag for annet tap i virksomhet, herunder endelig konstatert tap på utestående fordring. Ordlyden knytter fradraget til virksomhet.
Ordinær utleie av bolig som du eier som privatperson, er som regel ikke virksomhet. Loven selv viser til at utleie av egen bolig i noen tilfeller kan regnes som virksomhet (§ 7-2 tredje ledd), men det er unntaket. Driver du utleien som virksomhet, for eksempel med mange enheter og betydelig arbeid, kan § 6-2 andre ledd komme inn. For den vanlige privatpersonen som leier ut en leilighet, finner du ingen tilsvarende regel om tapt husleie.
Tapt husleie er dessuten sjelden et tap i den forstand loven snakker om, hvis du aldri har ført beløpet som inntekt. Du kan ikke tape penger du ikke har tatt til inntekt.
Når leien regnes som inntekt
Spørsmålet blir derfor når leien skal tas med som inntekt. Hovedregelen i skatteloven § 14-2 første ledd er at en fordel tas til inntekt i det året den tilflyter skattyteren. Fordeler som innvinnes ved overføring fra andre, tas til inntekt når skattyteren får en ubetinget rett til ytelsen.
Loven sier ikke uttrykkelig hvilken av disse formuleringene som gjelder for husleie som ikke blir betalt. Det praktiske utgangspunktet er at du fører inn leien du har mottatt i inntektsåret. Penger som ikke er kommet inn, har ikke tilflytt deg. Kommer de senere, for eksempel etter at saken har gått til inkasso eller forliksråd, er det inntekt i det året du faktisk får dem.
Mange fører leien fra leieavtalen uten å sjekke kontoutskriften. Da kan skattemeldingen vise mer leie enn du har fått. Etter skatteforvaltningsloven § 8-1 skal du gi riktige og fullstendige opplysninger. Oppdager du at du har ført leie du aldri fikk, bør du rette opp, enten før du leverer eller med en endringsmelding etterpå. Se svaret om å rette feil i skattemeldingen etter levering.
Er du usikker på om tapet kan føres som fradrag, er det uansett best å legge ved kontoutskrifter, leieavtale, purringer og kravbrev som viser at leien ikke er betalt.
Hamid og leietakeren som sluttet å betale
Hamid eier en sekundærbolig i Drammen og leier den ut for 11 000 kroner i måneden. I september 2026 slutter leietakeren å betale. Hamid sender purringer og krever inn leien gjennom forliksrådet, men får ingenting i 2026. Leien for september til desember er 44 000 kroner som står ubetalt.
Hamid mottok leie for de åtte første månedene, altså 88 000 kroner. Det er dette beløpet han fører som leieinntekt for 2026. De 44 000 kronene han ikke har fått, fører han ikke som inntekt. Han kan heller ikke trekke dem fra som tap. Hadde han derimot ført 132 000 kroner som leieinntekt, altså hele årsleien, ville han ha betalt skatt av penger han ikke har mottatt, og han bør da rette skattemeldingen.
Får Hamid utbetalt de 44 000 kronene i 2027 etter en avtale i forliksrådet, er det inntekt i 2027.
Kostnader til å kreve inn leien
Selve tapet gir altså ikke fradrag, men kostnader du har for å sikre skattepliktig leieinntekt, kan gi fradrag etter hovedregelen i § 6-1 om fradrag for kostnader pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre skattepliktig inntekt. Purregebyr, inkassokostnader og kostnader til forliksrådet kan høre inn under den regelen når utleien er skattepliktig. Er leien skattefri, fordi du bruker minst halvparten av boligen selv, gis det ikke fradrag.
Fradragsspørsmålet er sekundært. Kravet mot leietakeren består, og du kan fortsatt gjøre det gjeldende. Oversikt over veien videre finner du i svaret om boligsaken gjennom forliksrådet.
Depositum og garanti
Har du avtalt depositum, er det ment som sikkerhet for blant annet skyldig leie. Husleieloven § 3-5 sier at depositumet kan dekke skyldig leie etter at leieforholdet er over, og beløpet er begrenset til seks måneders leie. Får du dekket restansen fra depositumet, har du fått betalt leien, og den regnes med som mottatt. Har leietakeren stilt garanti, jf. husleieloven § 3-6, gjelder det samme for utbetaling fra garantien.
Hvis leietakeren aldri betaler
Gir inkasso, forliksråd og tvangsfullbyrdelse ikke noe resultat, sitter du igjen med et krav du ikke får inn. Loven gir ikke fradrag for det ved vanlig utleie. Skattemessig er det derfor viktig å føre riktig det du faktisk har fått, og å ta vare på dokumentasjonen om at kravet er rettet mot leietakeren. Skulle det ende med at leietakeren betaler senere, i et senere år, tas beløpet med i det året.
Kort oppsummert
- Ved vanlig utleie av bolig har loven ingen egen regel om fradrag for tapt husleie.
- Fradragsregelen for endelig konstatert tap på fordring i § 6-2 andre ledd gjelder tap i virksomhet.
- Du fører leien du faktisk har mottatt, og hører den til neste år, fører du den da.
- Har du ført leie du aldri fikk, bør du rette skattemeldingen.
- Kostnader til å kreve inn leien kan gi fradrag ved skattepliktig utleie.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.