Tap av felleskostnader: slik fordeles tapet på de andre beboerne

Loven har ingen egen paragraf om hvem som bærer tapet

Hverken borettslagsloven eller eierseksjonsloven har en bestemmelse som sier at et konstatert tap på felleskostnader skal fordeles på en bestemt måte. Svaret følger av de vanlige reglene om hvordan lagets og sameiets utgifter dekkes. Utgiftene til renter på fellesgjeld, forsikring, vedlikehold og drift forsvinner ikke fordi én eier slutter å betale. De må dekkes av noen, og det blir de som betaler.

Det skjer ikke automatisk. Det er styret som i praksis løser det, ved å bruke av avsatte midler eller ved å justere det beløpet hver eier skal betale.

Borettslag: styret setter opp månedsbeløpene

I et borettslag skal felleskostnadene deles mellom andelseierne ut fra forholdet mellom verdiene på boligene, eller ut fra andre retningslinjer i bygge- og finansieringsplanen, jf. borettslagsloven § 5-19. Styret fastsetter hvor mye hver andelseier skal betale i måneden. Viser regnskapet at laget går med underskudd fordi noen ikke betaler, kan styret derfor sette opp månedsbeløpene for alle, etter den samme fordelingsnøkkelen.

Andelseierne hefter ikke overfor kreditorene for lagets gjeld, jf. borettslagsloven § 1-2. Banken kan ikke sende regningen til den enkelte andelseier. Men andelseierne har plikt til å betale felleskostnadene, og det er gjennom dem laget får inn pengene til renter og avdrag. Mangler det penger, må laget enten ta av oppsparte midler eller få inn mer fra eierne.

Sameie: hver seksjonseier hefter etter sameiebrøken

I et sameie er det litt annerledes. Etter eierseksjonsloven § 30 hefter den enkelte seksjonseier for felles ansvar og forpliktelser etter sin sameiebrøk. Felleskostnader skal fordeles etter sameiebrøken, jf. § 29. Akontobeløpet, altså det månedlige beløpet, fastsettes av årsmøtet eller styret.

Når sameiet har et hull etter en eier som ikke betaler, må de andre i praksis dekke det gjennom høyere akontobeløp, som årsmøtet eller styret fastsetter. Hver bærer sin andel av tapet etter brøken. Den som har stor brøk, tar en større del enn den med liten.

Hva en sikringsordning endrer

Borettslagsloven har et eget kapittel om sikring mot tap av felleskostnader. Sikring betyr at et foretak overtar risikoen laget har for at felleskostnader ikke blir dekket, jf. borettslagsloven § 5-26. Bare foretak med tillatelse til å drive skadeforsikring eller finansiering kan tilby slik sikring. Har laget en slik avtale, er det ikke de andre andelseierne som får tapet, men foretaket, så langt avtalen rekker. Hva ordningen dekker, står i avtalen. Mer om ordningen står i hva er en sikringsordning for felleskostnader.

Loven krever ikke at laget har en slik avtale. Eierseksjonsloven har ikke et tilsvarende kapittel, så sikringen er ikke regulert på samme måte for sameier.

Kravet mot den som ikke betaler lever videre

Selv om styret har måttet øke månedsbeløpene, er ikke kravet borte. Laget har panterett i andelen, og sameiet i seksjonen. Pantet gjelder opp til to ganger folketrygdens grunnbeløp. Det faller bort om det ikke kommer en begjæring om tvangsdekning til namsmyndigheten innen to år etter forfall. Ved vesentlig mislighold kan boligen kreves solgt etter skriftlig advarsel. Selve kravet foreldes normalt etter tre år.

Det som til slutt blir et reelt tap, er beløp over pantegrensen, renter og kostnader som ikke blir dekket, og krav der pantet er falt bort fordi laget ventet for lenge.

Hva du som eier kan se etter

Har felleskostnadene økt, kan du spørre hva økningen skyldes. Regnskapet og årsmeldingen sendes til eierne før generalforsamlingen eller årsmøtet, og der bør det stå hva som er ført som tap på innkreving og hvor mye som er avsatt til det. Vil du vite om laget har en sikringsavtale, kan du spørre styret eller forretningsføreren. Hvordan felleskostnadene er fordelt mellom eierne, står i hvordan fordeles felleskostnadene.

Kort oppsummert

• Loven har ingen egen regel om fordeling av tap på felleskostnader. Det må dekkes av de som betaler, gjennom lagets eller sameiets vanlige økonomi.
• I borettslag fordeles tapet etter verdiene på boligene, ved at styret setter opp månedsbeløpene, og andelseierne hefter ikke overfor kreditorene.
• I sameie hefter hver seksjonseier etter sameiebrøken.
• Har borettslaget en sikringsavtale etter § 5-26, bærer foretaket tapet så langt avtalen dekker.
• Kravet mot den som ikke betaler lever videre, og tapet blir ofte bare det som ligger over pantet.