Kan jeg ta forbehold om at kjellerrommet er godkjent for opphold?
Ja, du kan gjøre budet betinget av at kjellerrommet er godkjent for opphold. Godtar selger budet med forbeholdet, og viser det seg at rommet ikke er godkjent, faller avtalen bort slik forbeholdet er formulert. Selger kan også avslå budet eller svare med et motbud. Forbeholdet må derfor være konkret om hva som skal dokumenteres og innen når, ellers blir det en strid om hva dere egentlig ble enige om.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva «godkjent for opphold» betyr
Et rom som skal brukes til opphold, for eksempel som soverom eller stue, må ha kommunens tillatelse til den bruken. Bruker eieren et rom til noe annet enn det det ble godkjent til, kalles det bruksendring. En varig bruksendring er et tiltak etter plan- og bygningsloven § 20-1, og den krever som hovedregel søknad til kommunen etter § 20-2. En kjeller som opprinnelig var bod, vaskerom eller hobbyrom, er altså ikke godkjent som soverom bare fordi noen har lagt gulv og malt veggene.
Godkjenningen avhenger også av tekniske krav til rommet. Det gjelder blant annet romhøyde, dagslys, ventilasjon og rømningsvei. Selv om selger har et bilde av «et fint soverom i kjelleren», kan kommunen ha registrert det som et sekundært rom (rom som ikke er godkjent til varig opphold).
Salgsoppgaven skal gi opplysninger om bebyggelsens arealer og om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Les den nøye: Står det at ferdigattesten bare gjelder en eldre boligdel, er det et signal om at kjelleren kan ha en annen status enn annonsen får det til å virke som.
Forbehold om godkjent rom i budet: slik skriver du det
Budet gis skriftlig via megleren, og megleren skal orientere selger om forbehold og akseptfrist (eiendomsmeglingsloven § 6-8). Forbeholdet må heller ikke være skjult for andre budgivere. Det du skriver, bør gi svar på fire spørsmål:
- Hvilket rom det gjelder: «kjellerstuen på 38 kvadratmeter, slik den er markedsført».
- Hva som regnes som godkjenning: tillatelse til bruksendring eller ferdigattest som viser at rommet er godkjent til varig opphold.
- Hvem som skal dokumentere det, og til hvem: selger legger frem dokumentene for megleren, som sender dem videre.
- Fristen: en dato, for eksempel fem virkedager etter aksept, og hva som skjer hvis fristen går ut. Forskriften om eiendomsmegling krever at forbehold og tidspunktet for bortfall føres i budjournalen, så en dato hører hjemme i forbeholdet.
Skriv også hva du ønsker skal skje hvis rommet ikke er godkjent: at du kan trekke deg uten ansvar, eller at dere i stedet forhandler om prisen. Er det ikke sagt, er første alternativ det naturlige.
Før du byr, kan du be kommunen om byggesaksdokumentene for eiendommen. Da vet du ofte allerede før budet hva som er godkjent, og forbeholdet blir bare en sikring.
Når selger har akseptert og rommet ikke er godkjent
Aksepterer selger budet med forbeholdet, er det bindende for selger så lenge forbeholdet løper, med mindre aksepten sier noe annet. Du er heller ikke bundet hvis vilkåret ikke oppfylles innen fristen. Har du formulert forbeholdet som «avtalen bortfaller hvis rommet ikke er godkjent», faller handelen bort av seg selv. Formulerte du det som «jeg kan trekke meg», er det du som må si fra i tide, skriftlig.
Svarer selger «ja, men uten forbeholdet», er det ikke en aksept. Etter avtaleloven § 6 er et svar med endringer et avslag kombinert med et nytt tilbud, og du bestemmer da om du vil gå videre.
Vil du beholde boligen selv om rommet ikke er godkjent, kan du frafalle forbeholdet, helst skriftlig. Mange gjør det mot et lavere pristilbud. Dere kan også avtale at selger søker om bruksendring før overtakelse. Da må det stå hvem som betaler, og hva som skjer hvis kommunen sier nei.
kjellerstuen som ikke var godkjent
Ingvild og Kamal Rashid byr 5 150 000 kroner på en enebolig i Fredrikstad. I salgsoppgaven står det at huset har «kjellerstue med soverom og bad, 38 m²». Ferdigattesten i vedleggene omfatter bare første og andre etasje.
De tar forbehold om at kjellerstuen er godkjent for varig opphold, dokumentert innen fem virkedager. Selger Dagny Moe aksepterer. Fra kommunen får megleren byggesaksdokumentene, og de viser at kjelleren er godkjent som bod og vaskerom. Forbeholdet er ikke oppfylt.
Ingvild og Kamal kan nå trekke seg uten at det koster dem noe. De velger å forhandle i stedet, og enes med Dagny om at de overtar boligen til 4 950 000 kroner og søker om bruksendring selv. Avtalen skrives inn i kjøpekontrakten før de signerer. Uten forbeholdet hadde de vært bundet til 5 150 000 kroner, og vurderingen av om rommet var en mangel hadde kommet etterpå.
Hvis du ikke tar forbehold
Har du ikke tatt forbehold, må du vurdere rommet som en mangel i ettertid. Ved forbrukerkjøp har boligen en mangel dersom den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, jf. avhendingslova § 3-2 tredje ledd. Det gjelder likevel ikke hvis du ikke bygde på selgers sakkunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til det. Du kan heller ikke gjøre gjeldende noe du kjente til, eller måtte kjenne til, fra salgsdokumentene, jf. § 3-10 første ledd. Står det tydelig i tilstandsrapporten at kjelleren ikke er godkjent for opphold, har du derfor vanskelig for å klage etterpå.
Forbeholdet gir deg en sikrere vei enn å stole på en mangelsak. Du får svaret før du binder deg.
Kort oppsummert
- Du kan ta forbehold om at kjellerrommet er godkjent for opphold, og selger kan godta, avslå eller svare med motbud.
- Skriv hva som regnes som godkjenning, hvem som dokumenterer det, og en dato.
- Er forbeholdet akseptert og rommet ikke godkjent, faller avtalen bort etter forbeholdets ordlyd.
- Har du ikke tatt forbehold om godkjent rom, kan du i ettertid måtte bevise en mangel.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.