Kan jeg ta med egen takstmann på overtakelsesforretningen?
Ja, du kan ta med deg en takstmann eller annen byggekyndig på overtakelsesforretningen av nybygget. Bustadoppføringslova § 15 gir deg rett til forretning med synfaring, og begrenser ikke hvem du har med deg. En takstmann ser feil du selv ikke legger merke til, og lager en rapport som kan brukes senere. Du betaler vanligvis honoraret selv, men det kan i noen tilfeller kreves dekket som tap ved en mangel.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om hvem som kan delta
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneEtter bustadoppføringslova § 15 kan hver av partene kalle inn til overtakelsesforretning med minst sju dagers varsel, med synfaring av det utbyggeren har levert. Bestemmelsen nevner forbrukeren og entreprenøren som parter. Den sier ikke at du må komme alene eller at du trenger utbyggerens tillatelse for å ha med noen.
I praksis møter utbyggeren med en prosjektleder eller byggeleder. Det er da naturlig at du har med noen som kjenner bygg like godt. Gi utbyggeren beskjed i forkant, i innkallingen eller i et svar på den. Du slipper dermed diskusjon på selve dagen om hvem som er til stede.
Hva en takstmann gjør på forretningen
En takstmann (en bygningssakkyndig) gjennomgår boligen med fagblikk. Han måler, tester og vurderer det som er vanskelig for deg å se.
- Fall og sluk i våtrom, fuger og tetthet rundt vinduer.
- Overflater, listverk, innvendige dører og himling.
- Ventilasjon, varmeanlegg og elektriske punkter.
- Avvik mellom det som er avtalt og det som er levert.
Han skriver en rapport med bilder, beskrivelse av hver feil og gjerne et anslag over hva retting koster. Rapporten gir deg et godt grunnlag både for protokollen og for senere krav.
Bruk takstmannen til mer enn avkrysning. Be om hans vurdering av alvorlighetsgraden: hvilke feil er kosmetiske, og hvilke kan gi følgeskader? Det avgjør hva du kan holde tilbake penger for, og hva som kan vente.
Når du bør bestille takstmann
Bestill i god tid. Utbyggeren varsler om forretningen minst sju dager i forveien, og mange takstmenn har ventetid. Ta kontakt så snart du har fått datoen, og avtal at han skal være med hele forretningen, ikke bare komme innom.
Det lønner seg mest ved store eller dyre boliger, ved bolig du ikke selv kan vurdere, eller hvis du har sett tegn til problemer under byggingen. Er du i tvil, er honoraret lite i forhold til hva en overlevert feil koster å rette.
Ta også med byggetegninger, leveransebeskrivelse og kontrakt. Takstmannen kan ikke vurdere om noe avviker fra avtalen, hvis han ikke vet hva som er avtalt.
Hvem betaler takstmannen?
Utgangspunktet er at du betaler selv, siden du bestiller ham. Loven har ikke en egen regel som sier at utbyggeren skal dekke en takstmann du tar med til overtakelsen.
Har takstmannen funnet mangler, kan du i noen tilfeller kreve honoraret dekket som en del av tapet. Etter § 35 kan du kreve erstatning for økonomisk tap som kommer av en mangel, og § 36 nevner utlegg som en del av tapet. Kravet gjelder tap en rimelig kunne ha regnet med som en mulig følge av mangelen. Det avhenger altså av saken, og du har ingen garanti.
Spør derfor takstmannen om pris før du bestiller, og ta vare på faktura og rapport.
Randi og rekkehuset i Stavanger
Randi har kjøpt et rekkehus for 5 950 000 kroner. Utbyggeren kaller inn til forretning tirsdag klokken 13. Hun svarer samme dag på e-posten og skriver at hun tar med en takstmann. Takstmannen tar 8 200 kroner for gjennomgang og rapport.
På forretningen finner takstmannen at to vinduer i stuen er montert skjevt, at det mangler tetting under terskelen på terrassedøren og at gulvet i badet har dårlig fall. Utbyggerens byggeleder er enig i vinduene og tettingen, men ikke i badet. Alle tre punktene kommer inn i protokollen, med en merknad om uenigheten om badet.
Takstmannen anslår rettingen av badet til 26 000 kroner. Randi holder tilbake 30 000 kroner i sluttoppgjøret og legger rapporten ved. Hun sender kravet om å få honoraret dekket til utbyggeren, men regner ikke med å få det. Det viser seg at utbyggeren retter alle tre feilene uten å diskutere honoraret videre.
Det takstmannen ikke kan gjøre for deg
En takstmann kan ikke bestemme at boligen er overtatt eller ikke, og han kan ikke signere på dine vegne uten fullmakt. Overtakelsen skjer ved forretningen (§ 14), og det er du som forbruker som avgjør hva du krever og holder tilbake.
Heller ikke bevisene hans erstatter din egen melding. Du må fortsatt gi utbyggeren skriftlig beskjed om feilene så snart som råd, i tråd med reklamasjonsreglene. Send gjerne rapporten som vedlegg samme dag eller dagen etter.
Mangelsvurderingen gjøres ut fra tilstanden på overtakelsestidspunktet, selv om feilen viser seg senere (§ 28). Det er derfor lurt å få dokumentert tilstanden så grundig som mulig akkurat da.
Kort oppsummert
- Du kan ta med deg takstmann på overtakelsesforretningen av nybygget. Loven setter ikke grenser for hvem du har med deg.
- Gi utbyggeren beskjed i forkant og bestill takstmannen så snart du har datoen.
- Takstmannen finner feil du ikke ser selv og lager en rapport du kan bruke i protokollen og i senere krav.
- Du betaler honoraret selv, men det kan i noen tilfeller dekkes som erstatning for tap ved en mangel.
- Rapporten erstatter ikke din skriftlige melding til utbyggeren om feil.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.