Hvorfor sakkyndigkostnader normalt regnes som direkte tap
Når du oppdager tegn til en mangel, er det ofte nødvendig å engasjere en takstmann, byggsakkyndig eller annen fagperson for å fastslå omfanget av skaden, årsaken til den, og hva utbedringen vil koste før du kan gå videre med et krav. Denne kostnaden oppstår som en direkte og nødvendig følge av at mangelen må dokumenteres før krav kan fremmes overfor selger, og den regnes derfor normalt som en del av det direkte tapet på linje med selve utbedringskostnaden. Fordi direkte tap dekkes gjennom kontrollansvaret, trenger du i utgangspunktet ikke bevise at selger visste om mangelen for å få denne kostnaden dekket — det avgjørende er at undersøkelsen var nødvendig og at den faktisk bidro til å avklare mangelens karakter og omfang på en etterprøvbar måte. Pia opplevde nytten av dette da hun oppdaget sprekker i grunnmuren kort tid etter overtakelse av en enebolig fra nittitallet. Hun engasjerte en byggsakkyndig som kunne fastslå at sprekkene skyldtes en fundamenteringsfeil som forelå allerede da boligen ble solgt, og ikke normal setning slik selger først hevdet muntlig i en telefonsamtale. Kostnaden til den sakkyndige rapporten ble en sentral del av dokumentasjonen i saken, og siden undersøkelsen var nødvendig for å sannsynliggjøre mangelen og dens omfang, ble kostnaden lagt til kravet mot selger sammen med selve utbedringskostnaden for fundamenteringen. Uten den sakkyndige rapporten ville Pia trolig hatt store problemer med å sannsynliggjøre at sprekkene skyldtes noe annet enn normal slitasje, og saken kunne endt med at hele kravet ble avvist allerede i første runde. I ettertid pekte hun selv på at rapporten var det enkeltdokumentet som gjorde mest for å snu selgers innledende avvisning til en reell forhandling om erstatning.
Hva som kreves for at kostnaden skal dekkes
For å få sakkyndig- og takstkostnader dekket, bør du kunne vise at undersøkelsen var nødvendig for å dokumentere mangelen eller dens omfang — ikke bare en generell tilstandssjekk uten klar sammenheng med det konkrete forholdet du reklamerer på. Det er også en fordel om rapporten faktisk understøtter kravet ditt, altså bekrefter at det foreligger en mangel og gir grunnlag for å beregne utbedringskostnad eller verdireduksjon på en konkret måte. Velger du en unødvendig omfattende eller kostbar undersøkelse når en enklere befaring ville gitt tilstrekkelig dokumentasjon for formålet, risikerer du at bare den delen av kostnaden som var nødvendig blir godkjent, i tråd med den generelle begrensningen om at erstatning skal stå i et rimelig forhold til det som var påregnelig og nødvendig for å avklare saken. Bestiller du for eksempel en fullstendig tilstandsrapport for hele boligen når saken egentlig bare gjelder én konkret bygningsdel, må du være forberedt på at selger kan bestride at hele kostnaden var nødvendig.
Hva med kostnader til egen advokat eller rådgiver?
Sakkyndig- og takstkostnader knyttet direkte til å dokumentere mangelen, står i en litt annen stilling enn generell juridisk bistand til å føre saken videre. Mens den tekniske dokumentasjonen normalt regnes som en del av det direkte tapet, vil kostnader til advokatbistand ofte vurderes noe mer konkret ut fra hvor nødvendig og rimelig omfanget har vært i den enkelte saken, og hvor tidlig bistanden ble satt inn. Det er derfor lurt å holde kvitteringer for teknisk sakkyndig bistand atskilt fra eventuelle advokatkostnader når du setter opp kravet, slik at det er tydelig hvilken kategori hver enkelt kostnad tilhører og hvordan den bør begrunnes overfor motparten. Dette gjør det også enklere å følge opp de to kostnadstypene uavhengig av hverandre dersom den ene godkjennes raskt mens den andre krever mer dialog.
Slik dokumenterer og fremmer du kravet
Ta vare på faktura og rapport fra den sakkyndige eller takstmannen, og sørg for at det tydelig fremgår hva undersøkelsen omfattet og hvorfor den var nødvendig for å avklare mangelen som ble oppdaget. Sett kostnaden opp som en egen post i erstatningskravet, med en kort begrunnelse for sammenhengen mellom undersøkelsen og mangelen som er påvist gjennom rapporten. Jo tydeligere denne sammenhengen er dokumentert, desto enklere blir det for selger eller forsikringsselskapet å vurdere og godkjenne posten uten unødvendig diskusjon frem og tilbake, og desto raskere kan hele saken avsluttes til din fordel. Har du innhentet flere sakkyndige vurderinger underveis, for eksempel fordi den første rapporten var uklar, kan det også være lurt å forklare kort hvorfor det var nødvendig med en oppfølgende undersøkelse, slik at heller ikke denne posten fremstår som overflødig i kravet.
Kort oppsummert: - Sakkyndig- og takstkostnader for å dokumentere en mangel regnes normalt som direkte tap. - Fordi det er direkte tap, trenger du vanligvis ikke bevise skyld hos selger for å få dette dekket. - Kostnaden må være nødvendig og stå i et rimelig forhold til det som skulle avklares. - Unødvendig omfattende undersøkelser kan bli delvis avkortet i utmålingen. - Hold teknisk sakkyndigbistand atskilt fra eventuelle advokatkostnader når kravet settes opp.