Syk og må flytte: slipper jeg ut av den tidsbestemte leieavtalen?
Nei, husleieloven gir ikke leietaker rett til å gå ut av en tidsbestemt leieavtale fordi han eller hun blir syk. Utgangspunktet er at avtalen løper til den avtalte tiden er ute. Det finnes likevel veier ut: avtalen kan gi oppsigelsesrett, du kan fremleie med utleiers godkjenning, eller du kan forhandle med utleier om en avslutning. Har utleier ikke gitt skriftlig beskjed om at avtalen ikke kan sies opp, kan du si den opp med tre måneders frist.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Flytte på grunn av sykdom midt i en tidsbestemt leieavtale
Sykdom er ikke nevnt som oppsigelsesgrunn for leietaker i husleieloven. En leieavtale som er inngått for bestemt tid, opphører ved utløpet av den avtalte leietiden, og ved utleie av bolig må utleier skriftlig ha opplyst at avtalen ikke kan sies opp i leietiden (§ 9-2). Er det gjort, binder avtalen begge parter til tiden er ute, også om livet ditt endrer seg i mellomtiden.
Det gjelder uansett hvor god grunn du har. En alvorlig sykdom, behov for mer plass til hjelpemidler eller behov for å bo nærmere familie er forståelig, men loven gir ikke en egen rett til å si opp av slike grunner. Det er likevel flere veier du kan prøve.
Når du kan si opp en tidsbestemt avtale likevel
En tidsbestemt leieavtale kan sies opp i leietiden etter reglene i §§ 9-4 til 9-8 i to tilfeller. Det ene er at det er avtalt i kontrakten at avtalen kan sies opp. Det andre er at utleier har forsømt å opplyse skriftlig om at avtalen ikke kan sies opp. Mangler opplysningen, har du en utvei.
Gjelder noen av delene, sier du opp med den vanlige fristen på tre måneder til utgangen av en kalendermåned (§ 9-4 og § 9-6). Les kontrakten nøye og se etter en setning om at avtalen ikke kan sies opp i leietiden, og se om den er skrevet i selve avtalen eller i et eget varsel. Hvilke krav som stilles til opplysningen, er ikke nærmere beskrevet i lovteksten, så en uklar formulering kan gi rom for diskusjon.
Fremleie som vei ut av leieforholdet
Er avtalen inngått for bestemt tid, kan du fremleie for resten av leietiden med utleiers godkjenning (§ 7-5). Du er fortsatt leietaker overfor utleier, men noen andre bor i boligen og betaler leien. Nekter utleier å godkjenne fremleieren uten at fremleierens forhold gir saklig grunn, eller blir husrommet klart overbefolket, kan du si opp med varsel som nevnt i § 9-6, altså tre måneder.
Er du syk og trenger å bo et annet sted en periode, kan også § 7-4 være aktuell. Den lar leier av bolig fremleie i inntil to år ved midlertidig fravær på grunn av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner, med utleiers godkjenning. Også her kan utleier bare nekte godkjenning hvis fremleierens forhold gir saklig grunn, eller husrommet klart blir overbefolket. Denne regelen passer best når du regner med å komme tilbake, for eksempel etter en lang behandling.
Zainab må flytte nærmere familien
Zainab leier en treroms av Wenche på en tidsbestemt avtale til 31. juli 2028. Leien er 11 500 kroner i måneden. Kontrakten har en egen setning om at avtalen ikke kan sies opp i leietiden. I mai 2026 blir Zainab alvorlig syk og trenger hjelp av søsteren som bor i en annen kommune. Hun vil flytte fra 1. januar 2027.
Det gjenstår 19 måneder av avtalen. Hvis Zainab bare flytter, skylder hun fortsatt 19 ganger 11 500 kroner, til sammen 218 500 kroner, og Wenche kan kreve leien av henne.
Zainab har flere muligheter. Hun kan be Wenche godkjenne en fremleier for resten av tiden, og Wenche kan bare nekte hvis fremleieren gir saklig grunn til det. Hun kan også be om en avtale om å avslutte tidlig. Nekter Wenche fremleieren uten saklig grunn, kan Zainab si opp med tre måneders varsel. Zainab velger å finne en fremleier selv og sender Wenche navn og kontaktinformasjon i god tid.
Forhandle med utleier om en tidligere avslutning
Utleier har ingen plikt til å gå med på en tidlig avslutning, men mange gjør det, særlig hvis du hjelper til med å finne en ny leietaker. Det kan også hjelpe å dokumentere situasjonen, for eksempel med en legeerklæring. Dokumentasjonen gir deg ingen rett, men den gjør det lettere for utleier å se at behovet er reelt. Foreslå en konkret sluttdato, og be om at avtalen skrives ned og signeres av begge.
Skriv i avtalen at leieforholdet opphører på en bestemt dato, at du ikke skylder leie etter den og hvordan depositumet skal håndteres. Den nye sluttdatoen går da foran den opprinnelige. Vil utleier ha en ny leietaker godkjent av seg, må dere sette en frist for når dette skal avklares. Ber du bare muntlig om å slippe, har du ingenting å vise til hvis utleier senere krever leie.
Mer om hva du kan gjøre når du sitter fast i en tidsbestemt avtale finner du i kan en tidsbestemt leieavtale sies opp. Reglene om tidsbestemte avtaler står i husleieloven.
Kort oppsummert
- Husleieloven gir ikke rett til å gå ut av en tidsbestemt avtale fordi du blir syk, så du skylder leie til avtalen er over hvis ingenting annet er avtalt.
- Du kan si opp med tre måneders frist hvis kontrakten åpner for det, eller hvis utleier ikke ga skriftlig beskjed om at avtalen ikke kunne sies opp.
- Fremleie for resten av leietiden er mulig med utleiers godkjenning (§ 7-5), og ved midlertidig fravær på grunn av sykdom kan du fremleie i inntil to år (§ 7-4).
- Nekter utleier å godkjenne fremleier uten saklig grunn, kan du si opp med tre måneders varsel.
- Når du flytter på grunn av sykdom, er en skriftlig avtale om tidlig avslutning den tryggeste løsningen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.