Hvorfor en tidsbestemt avtale er annerledes

En tidsbestemt leieavtale er ment å gi begge parter forutsigbarhet: du vet du kan bo der ut perioden, og utleier vet han har en leietaker og en inntekt i samme periode. Minstetiden for en tidsbestemt boligleieavtale er som hovedregel tre år, men kan være ett år dersom boligen ligger i etasje, sokkel eller loft i et hus der utleier selv bor, og huset har maksimalt to utleide enheter. Nettopp fordi avtalen er tidsbestemt, kan utleier normalt ikke bare si den opp underveis slik han kan med en løpende, tidsubestemt avtale — det ville undergravd hele poenget med å inngå en tidsbestemt kontrakt i utgangspunktet. Et forsøk på å si opp «på dagen» uten grunnlag i kontrakten eller i et alvorlig mislighold fra din side, er derfor ikke en ordinær oppsigelse i lovens forstand, men et forsøk på ensidig å bryte en avtale som egentlig skal stå ved lag. Det finnes riktignok tilfeller der kontrakten selv har en klausul som åpner for oppsigelse også i en tidsbestemt periode, eller der ditt eget mislighold, for eksempel alvorlig manglende betaling, gir utleier et selvstendig grunnlag for å avslutte forholdet før tiden. Er ikke noe slikt grunnlag til stede, står du på solid grunn når du avviser oppsigelsen.

Hva et slikt brudd faktisk kan koste utleier

Et brudd på en tidsbestemt avtale fra utleiers side kan få praktiske konsekvenser for ham. Aksepterer du ikke oppsigelsen og protesterer skriftlig, kan du normalt bli boende resten av avtaleperioden, siden det ikke foreligger noe gyldig grunnlag for å avslutte forholdet før tiden. Velger du i stedet, eller blir tvunget til, å flytte ut som følge av bruddet, kan du ha krav på erstatning for det økonomiske tapet dette faktisk påfører deg — for eksempel kostnader knyttet til å skaffe ny bolig raskere enn planlagt. Dette er en konkret vurdering som avhenger av din situasjon, og det er lurt å dokumentere alle utgifter og ulemper du faktisk pådrar deg som følge av at utleier bryter avtalen. Jo lenger tid som gjenstår av den tidsbestemte perioden på oppsigelsestidspunktet, desto mer kan stå på spill for begge parter — både din interesse i å bli boende, og utleiers eksponering dersom saken går til Husleietvistutvalget eller domstolen. Er du usikker på om utleier faktisk har et gyldig grunnlag for å avslutte avtalen før tiden, er det verdt å få dette vurdert fremfor å innrette deg etter oppsigelsen med en gang. Et slikt brudd kan også påvirke utleiers omdømme som utleier over tid, noe som i seg selv kan være et argument når dere forhandler om en løsning.

Iselin nekter å godta oppsigelsen midt i kontraktsperioden

Iselin har inngått en tidsbestemt leieavtale på tre år, og er halvveis ute i perioden da hun plutselig får en SMS fra utleier om at han «trenger leiligheten selv» og at hun må være ute innen en måned. Iselin blir overrasket, siden kontrakten hennes ikke har noen klausul som åpner for en slik oppsigelse underveis, og hun har alltid betalt husleien i tide. Hun svarer skriftlig at hun ikke aksepterer oppsigelsen, siden avtalen er tidsbestemt og hun mener det ikke foreligger noe gyldig grunnlag for å avslutte den før tiden. Utleier presser på noen dager til, men når Iselin holder fast ved sin skriftlige protest og viser til at kontrakten løper ut om halvannet år til, trekker han seg til slutt tilbake og bekrefter at hun kan bli boende som planlagt. Iselin er glad for at hun ikke lot seg presse av en SMS sendt i affekt, og fortsetter å bo i leiligheten resten av avtaleperioden helt uforstyrret.

Slik reagerer du på en slik oppsigelse

Sjekk først om leiekontrakten din faktisk har en klausul som åpner for oppsigelse underveis i den tidsbestemte perioden — står det ingenting om dette, står du sterkt. Svar skriftlig at du ikke aksepterer oppsigelsen dersom du mener det ikke foreligger noe gyldig grunnlag, og vis gjerne til hvor lang tid som gjenstår av avtalen. Fortsett å betale husleien som normalt og innrett deg ikke etter oppsigelsen før situasjonen er avklart. Må du likevel flytte som følge av bruddet, dokumenter alle kostnader og ulemper du får som følge av det, slik at du har grunnlag for et eventuelt erstatningskrav. Er du usikker på hvor du står, kan Husleietvistutvalget vurdere saken din for en lav egenandel, og gi deg klarhet før du innretter deg etter noe du kanskje ikke trenger å godta. Snakk også med andre som bor i tilsvarende tidsbestemte leieforhold, hvis du kjenner noen, siden erfaringer fra lignende saker kan gi deg et bedre grunnlag for egne vurderinger underveis.

Kort oppsummert

  • En tidsbestemt leieavtale kan som hovedregel ikke sies opp underveis av utleier uten grunnlag i kontrakten eller alvorlig mislighold.
  • Minstetiden er normalt tre år, eller ett år for enkelte boliger i hus der utleier selv bor.
  • En oppsigelse «på dagen» uten gyldig grunnlag er et kontraktsbrudd, ikke en gyldig oppsigelse du må rette deg etter.
  • Du kan normalt bli boende resten av perioden, eller kreve erstatning for tap hvis du likevel må flytte.
  • Dokumenter kostnader og ulemper nøye dersom du blir tvunget til å flytte som følge av bruddet.