Kan styret nekte å godkjenne varmepumpe på fasaden?
Ja, styret kan nekte å godkjenne en varmepumpe på fasaden, for loven gir ingen rett til å sette opp utstyr på bygningens yttervegg. Fasaden tilhører laget eller er fellesareal i sameiet, og styret kan legge vekt på utseende, støy og hvordan bygget påvirkes. Vedtektene kan ha egne regler, og i noen tilfeller må generalforsamlingen eller årsmøtet avgjøre saken. Et avslag bør ha en saklig begrunnelse, og du kan foreslå en annen plassering eller andre vilkår.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor en varmepumpe på fasaden krever samtykke
En varmepumpe med utedel monteres på yttervegg eller balkongrekkverk, og gjerne med rør og ledning gjennom veggen. Det er et inngrep i noe boligen din ikke omfatter. Andelseierens vedlikehold i borettslag omfatter ikke utskifting av vinduer og ytterdører, tak eller bærende veggkonstruksjoner, jf. § 5-12 tredje ledd. Laget skal holde bygningen i forsvarlig stand etter § 5-17 første ledd.
I sameie er bygningen og fellesarealene sameiets å vedlikeholde, jf. eierseksjonsloven § 33. Seksjonseieren har enerett til bruksenheten, men bare rett til å bruke fellesarealene til det de er beregnet til eller vanligvis brukes til, jf. § 25. En yttervegg er ikke beregnet til å bære din varmepumpe.
Derfor trenger du et samtykke. Styret avgjør saker som ikke er lagt til andre, jf. § 8-8 og eierseksjonsloven § 58, og er den du sender søknaden til.
Hva styret kan legge vekt på
Styret kan veie flere hensyn mot hverandre. Det vanligste er:
- hvordan fasaden ser ut etter montering, særlig mot gate og inngangsparti
- støy fra utedelen mot naboer og mot soverom i etasjene over og under
- hvor hullet i veggen skal være, og om det kan skade isolasjon, fuktsperre eller brannskille
- om flere kan komme til å ønske det samme, og om bygget da får en rotete fasade
- bygningens tilstand, hvis fasaden snart skal rehabiliteres
Brukeren av en bolig skal ikke utsette andre for urimelig eller unødvendig ulempe, jf. § 5-11 første ledd. Det gjelder støy fra utedelen også. Kommunale regler og reguleringsplan kan i tillegg stille krav, særlig for verneverdige bygninger.
Et avslag skal ikke være tilfeldig. I sameie kan styret ikke gjøre noe som gir noen en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning, jf. eierseksjonsloven § 58 andre ledd. Gir styret samtykke til én og nekter samme løsning hos naboen uten god grunn, kan det bli et problem. Styret kan imidlertid se forskjell på fasader som er synlige fra gaten og fasader mot bakgården.
Når generalforsamlingen eller årsmøtet må avgjøre
Enkelte varmepumper er små, og styret kan ofte avgjøre dem selv. Er løsningen større, eller gjelder den mange boliger, er det ikke sikkert at styret kan avgjøre alene.
I borettslag kan ikke styret uten to tredjedels flertall i generalforsamlingen gjøre vedtak om endringer av bygg som etter forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, jf. § 8-9 første ledd nr. 1. I sameie krever endringer av bebyggelsen utover vanlig forvaltning og vedlikehold to tredjedels flertall på årsmøtet etter eierseksjonsloven § 49. Om en enkelt varmepumpe går ut over vanlig forvaltning, avhenger av bygget og praksisen der. Mange vedtekter løser dette med en fast regel om utvendige installasjoner.
Det kan også være lurt å foreslå en felles løsning, for eksempel en fast plassering på bakveggen eller en felles type utedel. Da slipper styret å avgjøre ulike søknader enkeltvis.
Søknaden bør gjøre det lett for styret å si ja. Skriv hvilken modell det gjelder, med mål og støydata fra produsenten. Vis hvor utedelen skal stå og hvor røret skal gjennom veggen, og oppgi hvem som monterer den. Si også hva som skjer med hullet hvis du flytter eller anlegget tas ned.
Hvis du får nei
Be om begrunnelsen skriftlig, og spør hva som skal til for å få et ja. Tilbud om å flytte enheten til en mindre synlig vegg, bruke en lavstøy-modell eller montere støydemping gir ofte resultater.
Du kan også ta opp saken på generalforsamlingen eller årsmøtet, hvis vedtektene eller styrets praksis er det som står i veien. Se også hva som regnes som fellesareal i sameie.
Hilde og utedelen mot gaten
Hilde bor i tredje etasje i et sameie og vil sette en luft-luft-varmepumpe på ytterveggen utenfor stua. Stuevinduet vender mot gaten. Hun sender søknad med bilde av modellen, støydata fra produsenten og forslag om plassering ved siden av vinduet.
Styret svarer at fasaden mot gaten er felles for alle og skal se lik ut, og at de ikke vil gi samtykke der. Hun foreslår da en plassering på veggen mot bakgården, ved kjøkkenet. Styret ber om en vurdering av hvor hullet skal ligge og hvem som utfører jobben, og at Hilde dekker fremtidige kostnader hvis veggen må utbedres. Hun får et ja med vilkår, og utedelen står på veggen mot bakgården.
Kort oppsummert
- Du har ikke rett til å sette en varmepumpe på fasaden, så styret kan nekte.
- Fasaden tilhører laget eller er fellesareal i sameiet, og styret kan legge vekt på utseende, støy, inngrep i veggen og bygningens tilstand.
- Et avslag skal være saklig og ikke gi noen en urimelig fordel.
- Større eller felles løsninger kan kreve to tredjedels flertall på generalforsamlingen eller årsmøtet.
- Et forslag om en annen plassering eller andre vilkår gir ofte et ja.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.