Kan styret kreve at jeg tar opp etter hunden på fellesarealene?
Ja, ordensregler kan pålegge hundeeiere å plukke opp etter hunden på fellesarealene. I borettslag kan styret fastsette vanlige ordensregler, og i sameie gjør årsmøtet det. I borettslag krever loven også at du bruker fellesarealene uten unødvendig ulempe for andre. Gjentatte brudd kan etter hvert bli mislighold, men det skal mye til før det gir grunnlag for salgspålegg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem kan fastsette kravet om å ta opp etter hunden?
I et borettslag kan styret fastsette vanlige ordensregler for eiendommen (borettslagsloven § 5-11 fjerde ledd). Slike regler står ofte i husordensreglene som deles ut til alle beboere. Et krav om å plukke opp etter hunden på fellesarealene er et typisk eksempel.
I et sameie er det årsmøtet som kan fastsette vanlige ordensregler (eierseksjonsloven § 28). Styret kan altså ikke bestemme det alene. Reglene kan stå i vedtektene eller i egne ordensregler som årsmøtet har vedtatt.
I borettslag gjelder plikten til å vise hensyn uansett
I et borettslag skal andelseieren behandle fellesarealene forsvarlig. Bruken av dem må ikke på urimelig eller unødvendig vis være til skade eller ulempe for andre andelseiere (§ 5-11 første ledd). Lukt, bakterier og avføring på plenen der barn leker, faller klart innenfor det.
Styret kan derfor minne deg om plikten og be deg rydde opp, selv om husordensreglene ikke nevner hunder. Står det en uttrykkelig regel, har styret et enklere utgangspunkt.
Politivedtekter og kommunale regler kan også gjelde, for eksempel om opprydding og båndtvang. De er et eget spørsmål og avgjør ikke hva laget eller sameiet kan kreve i husordensreglene.
Bjørn og labradoren på plenen
Bjørn bor i et borettslag med seks oppganger og har labradoren Maja. Han går tur med henne både morgen og kveld. En nabo klager på at det ligger avføring i buskene bak blokka. Bjørn vedgår at han ikke alltid har plukket opp, spesielt når det er mørkt.
Styret sender et vennlig brev som minner om husordensreglene, der punkt 6 sier at hundeeiere alltid skal plukke opp etter dyret sitt. Bjørn kjøper en lykt og en holder for poser og slutter å legge igjen etterlatenskaper.
To måneder senere kommer en ny klage. Styret sender en skriftlig henstilling og nevner at gjentatte brudd kan bli behandlet som mislighold. Bjørn tar saken på alvor, og det er ingen flere klager.
Når gjentatte brudd blir mislighold
Misligholder en andelseier pliktene sine vesentlig til tross for skriftlig advarsel, kan laget pålegge ham å selge andelen (§ 5-22). I sameie er vilkårene tilsvarende i § 38, men fristen i pålegget skal der være minst seks måneder, mot minst tre måneder i borettslag.
Ordet er vesentlig. Én eller to glemte poser er ikke nok. Det må være et mønster som varer, og som andre rammes av i dagliglivet. Selv da bør styret begynne mildt: muntlig kontakt, skriftlig henstilling, og deretter en uttrykkelig advarsel som forteller at vesentlig mislighold kan gi rett til å kreve salg.
I praksis vil de fleste saker løse seg lenge før dette. Poenget med advarselen er å gi andelseieren en reell sjanse til å rette seg. Hvis uenigheten gjelder hva som egentlig har skjedd, bør styret ha konkrete observasjoner å vise til, ikke bare en følelse av at det er mye avføring. Datoer, bilder og meldinger fra flere naboer gjør saken mer troverdig, og det gjør det enklere for hundeeieren å forstå hva som forventes.
Hva ordensreglene kan si om luftingen
Ordensreglene kan også regulere hvor hunden kan luftes og om den skal føres i bånd på fellesarealene. Det må være vanlige og saklige regler. Hvor grensen går mellom en vanlig regel og et inngrep som er for omfattende, avgjøres konkret.
Er du nabo og plages av at noen ikke rydder, kan du skrive til styret og beskrive hva du har sett, med dato og sted. Det gjør det lettere for styret å følge opp, og det unngår at saken blir stående som rykter. Du kan også snakke direkte med hundeeieren først. Mange har ikke tenkt over at det har vært et problem.
Er kravet rimelig?
Ordensreglene må være vanlige og saklige. En regel om å plukke opp etter hunden er det. Et totalforbud mot hunder følger andre regler: selv om det er vedtatt forbud, kan brukeren av boligen holde dyr hvis gode grunner taler for det og dyreholdet ikke er til ulempe for andre.
Husordensreglene må ha vært gjort kjent for beboerne. Står regelen i et dokument ingen har sett, blir det vanskelig å vise til den. Be gjerne om å få reglene utlevert på nytt. Mener du at styret behandler deg ulikt fra andre hundeeiere, bør du be om at regelen gjelder like for alle. Styret skal ikke bruke ordensregler til å ramme enkeltpersoner.
Kort oppsummert
- I borettslag kan styret fastsette vanlige ordensregler, og i sameie kan årsmøtet gjøre det, også om opprydding etter hunden.
- I borettslag har du dessuten plikt til å bruke fellesarealene uten urimelig ulempe for andre, uavhengig av hva husordensreglene sier.
- Gjentatte brudd kan bli mislighold, men salgspålegg krever vesentlig mislighold og skriftlig advarsel først.
- Fristen i pålegget om å selge er minst tre måneder i borettslag og minst seks måneder i sameie.
- Reglene må være saklige og gjelde likt for alle som holder hund.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.