Kan styret kreve at jeg lufter og varmer opp leiligheten?

Hva styret kan kreve når det gjelder lufting og varme

Borettslagsloven har ingen bestemmelse som sier hvor mange ganger du skal lufte, eller hvor høy temperaturen skal være. Styret kan derfor ikke vise til en egen lovregel når det skal kreve at du lufter og varmer opp leiligheten på en bestemt måte. Det styret kan gjøre, er å minne deg om pliktene du har etter loven, og ta saken opp hvis det oppstår skade eller ulempe for andre.

To regler er sentrale. Andelseieren skal fare fint med boligen, og bruken må ikke på urimelig eller unødvendig vis være til skade eller ulempe for andre (§ 5-11 første ledd). I tillegg skal andelseieren holde boligen i forsvarlig stand (§ 5-12 første ledd). Hvor mye lufting og varme som skal til for å oppfylle dette, avhenger av bygget, ventilasjonen og hvordan du bor.

Når manglende varme og lufting blir et ansvar

Plikten blir konkret når det oppstår skade. Laget kan kreve erstatning for tap som skyldes at du ikke har oppfylt pliktene dine etter § 5-12 (§ 5-13). Andre andelseiere som lider tap, kan også kreve erstatning av deg på samme grunnlag (§ 5-15).

Loven har en sikkerhetsventil. Du slipper ansvar hvis du kan vise at mislighold skyldtes en hindring utenfor din kontroll, som du ikke rimelig kunne regne med eller unngå følgene av. Ansvaret kan også settes ned hvis det virker urimelig. Her teller blant annet hvor stort tapet er sammenlignet med hva som vanligvis oppstår i liknende tilfeller.

Typiske eksempler på forsømmelse er å la en bolig stå helt uten oppvarming i frostperioder, slik at vannrør fryser, eller å la fukt bygge seg opp uten å gjøre noe med det. Er årsaken derimot en byggefeil, lekkasje fra felles rør eller dårlig ventilasjon som laget har ansvar for, er det ikke ditt ansvar.

Når årsaken ligger hos laget

Laget skal holde bygningen og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt plikten ikke ligger på andelseierne (§ 5-17). Felles rør, ledninger og kanaler, og slikt som tak og bærende konstruksjoner, er lagets ansvar. Oppstår fukt på grunn av lekkasje i tak eller yttervegg, kan du ikke bli møtt med krav om mer lufting.

Det er heller ikke slik at hvert tilfelle av kondens på et vindu er mislighold. Kondens kan komme av vinduet, av ventilasjonsanlegget eller av hvordan boligen brukes. Når årsaken er uklar, er det naturlig at styret og du ser på forholdene sammen, gjerne med en fagperson som kan måle fuktighet.

Slik tar styret opp saken

Styret bør ta kontakt tidlig, før det oppstår skade. En vennlig henvendelse om at nabo har merket fukt, eller at det har kommet mugg ved et vindu, gir deg mulighet til å rette forholdet. Skal laget ha tilgang for å se på et problem som berører lagets rør eller bygning, har du plikt til å gi tilgang til boligen, og arbeidet skal ikke være til unødig ulempe for deg (§ 5-17 tredje ledd).

Fortsetter forsømmelsen trass i advarsler, finnes det strengere virkemidler. Laget kan pålegge deg å selge andelen etter skriftlig advarsel hvis du vesentlig misligholder pliktene (§ 5-22), men det er forbeholdt alvorlige og vedvarende tilfeller. Bor du i et sameie, gjelder tilsvarende regler om vedlikehold, erstatning og salgspålegg i eierseksjonsloven.

Kort oppsummert

• Loven gir ikke styret en fast rett til å kreve en bestemt lufting eller temperatur i leiligheten.
• Du skal fare fint med boligen og holde den i forsvarlig stand, og forsømmelse som gir fukt eller frost kan gi erstatningsansvar.
• Du slipper ansvar hvis skaden skyldes en hindring utenfor din kontroll, eller hvis årsaken ligger i lagets bygning og rør.
• Ansvaret kan settes ned hvis det virker urimelig, for eksempel når tapet er stort.
• Vil styret kreve at du lufter og varmer opp leiligheten, bør saken begrunnes med en konkret skade eller ulempe.