Kan styret gi pålegg om salg uten advarsel først?

Pålegg om salg uten advarsel: hovedregelen og unntakene

Etter borettslagsloven § 5-22 kan laget pålegge en andelseier å selge andelen dersom eieren trass i advarsel misligholder pliktene sine vesentlig. Eierseksjonsloven § 38 har samme oppbygging for seksjonseiere. Det er altså advarselen som åpner for pålegget.

Poenget er at eieren skal få en sjanse til å rette seg. Er det vanlig mislighold, for eksempel støy, manglende vedlikehold eller gjentatte brudd på ordensreglene, kan styret ikke hoppe rett til pålegg. Gjør det det likevel, er det et brudd på lovens vilkår, og eieren kan reise innvendinger.

Det finnes to unntak.

Unntak 1: når fravikelse kan kreves

Kravet om advarsel gjelder ikke i tilfeller der laget eller sameiet kan kreve fravikelse etter borettslagsloven § 5-23 første ledd, eller eierseksjonsloven § 39. Det er to situasjoner:

• oppførselen medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen
• oppførselen er til alvorlig plage eller sjenanse for andre brukere av eiendommen

Fravikelse betyr at beboeren må flytte ut. Kravet settes frem for tingretten, og det kan tidligst settes frem samtidig med at pålegget om salg gis. I praksis betyr det at styret kan sende pålegget og fravikelseskravet i samme omgang, uten å vente på en advarsel som ellers ville vært et krav.

Terskelen er høy. Vanlig støy eller en nabo som er vanskelig å like er ikke nok. Det er den alvorlige oppførselen som gjelder, for eksempel gjentatte trusler eller ødeleggelse av fellesarealer.

Unntak 2: bolig ervervet i strid med loven

Det andre unntaket gjelder boliger som aldri skulle vært ervervet. I borettslag kan laget etter § 4-8 pålegge den som har ervervet en andel i strid med § 4-1 eller en vedtektsbestemmelse etter § 4-4, å selge. Etter § 4-1 kan hver andelseier som utgangspunkt bare eie én andel, og bare fysiske personer kan være andelseiere. Loven krever ikke advarsel i slike saker. Pålegget skal være skriftlig, og fristen skal ikke være kortere enn tre måneder.

I sameie kan styret etter eierseksjonsloven § 38 annet ledd uten varsel pålegge erververen å selge en boligseksjon som er ervervet i strid med § 23. Den paragrafen setter en grense for hvor mange boligseksjoner én eier kan ha i samme sameie. Fristen skal i sameie ikke være kortere enn seks måneder.

Hva som skjer i en fravikelsessak

Når styret krever fravikelse, får du etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-6 en frist på to uker til å uttale deg. Det er den fristen du må holde hvis du vil reise innvendinger. Reiser du innvendinger som ikke er klart grunnløse, tas begjæringen ikke til følge uten at saken er behandlet som et vanlig søksmål. Fravikelse kan i sameie også kreves overfor en bruker som ikke er seksjonseier, for eksempel en leietaker som står for plagen.

Hva hvis advarselen mangler uten at et unntak gjelder?

Da mangler pålegget en forutsetning loven stiller. Skriv til styret og pek på at det ikke er gitt skriftlig advarsel, og at vilkårene for fravikelse eller ulovlig erverv ikke er oppfylt. Ta det også opp som innvending hvis saken går til tvangssalg. Er innvendingen ikke klart grunnløs, skal saken behandles som vanlig søksmål før salg kan gjennomføres.

Husk at en advarsel som er gitt, må ha det innholdet loven krever: den må være skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir rett til å kreve boligen solgt. Se hva et pålegg om salg i borettslag er for resten av løpet.

Kort oppsummert

• Pålegg om salg uten advarsel er hovedregelen i strid med loven. Advarsel skal komme først.
• Advarsel trengs ikke når det kan kreves fravikelse på grunn av alvorlig plage eller fare for ødeleggelse av eiendommen.
• Advarsel trengs heller ikke for bolig ervervet i strid med lovens erverv-regler, som grensen på to boligseksjoner i sameie.
• Fristen i pålegget er minst tre måneder i borettslag og seks måneder i sameie.
• Mangler advarselen uten at et unntak gjelder, kan du reise innvending mot pålegget.