Støy og lukt fra restauranten i bygget: dette kan beboerne gjøre

Hva loven krever av en næringsseksjon

Eierseksjonsloven § 25 gir hver seksjonseier enerett til å bruke sin bruksenhet. Bruksenheten og fellesarealene må ikke brukes slik at de andre seksjonseierne får skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. Det er samme standard som for boligseksjonene.

For nabo-forhold mellom eiendommer finnes også naboloven § 2, som sier at ingen må ha, gjøre eller sette i verk noe som urimelig eller unødvendig er til skade eller ulempe for naboeiendommen. Om den gjelder mellom seksjonene i et sameie, er omtalt i artikkelen om naboloven i borettslag og sameier.

Loven oppgir ikke hvor mange desibel som er for mye eller hvor lenge en lukt kan vare. Det blir en konkret vurdering, der man ser på hva som er vanlig for driftstypen, hvordan bygget er laget, tidspunktet på døgnet og hvor ofte det skjer.

Hva som regnes som urimelig ulempe

Støy fra kjøkken, ventilasjonsanlegg og kjøleaggregater, musikk og stemmer fra gjester etter at beboerne har lagt seg, lukt av matos eller frityr i trapperommet, søppel og skadedyr er typiske ulemper. En restaurant i et bygg med boliger over seg må regne med at den ikke kan drive som i et rent næringsbygg.

Lokalet er en næringsseksjon, og vanlig drift av en restaurant hører til i en slik seksjon. Det fritar likevel ikke eieren fra å holde ulempene for beboerne på et rimelig nivå.

Slik tar du saken opp med styret

Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og forvalte sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og årsmøtets beslutninger, jf. eierseksjonsloven § 57. Det er styret som normalt følger opp når en seksjonseier bryter pliktene sine.

Start med å dokumentere. Noter datoer, klokkeslett og hva du hørte eller kjente. Gjør det sammen med andre naboer hvis flere merker det samme. Send så en skriftlig henvendelse til styret med beskrivelsen og be om at styret tar kontakt med næringsseksjonens eier eller driver.

Styret kan sende et skriftlig brev og be om tiltak, for eksempel støydemping, ventilasjon som fører røyken opp på taket, eller endrede åpningstider i uteserveringen. Er det andre enn eieren som driver restauranten, er det likevel eieren sameiet har forholdet til.

Hvilke reaksjoner sameiet har hvis det ikke ordner seg

Hvis en seksjonseier til tross for skriftlig advarsel vesentlig misligholder pliktene sine, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen, jf. § 38. Pålegget skal være skriftlig og gi en frist som ikke er kortere enn seks måneder. Er pålegget ikke fulgt, kan seksjonen kreves solgt ved tvangssalg.

I alvorlige tilfeller kan styret kreve fravikelse av bruksenheten dersom oppførselen er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, jf. § 39. Vilkåret er at oppførselen medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er til alvorlig plage eller sjenanse for de øvrige brukerne. Det er strenge vilkår.

Fravikelse kan også kreves overfor en bruker som ikke er seksjonseier, altså en leietaker som driver restauranten.

Hvis styret ikke gjør noe

Mener du at styret ikke følger opp, kan du ta saken opp på årsmøtet. Ekstraordinært årsmøte skal holdes når minst to seksjonseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene, krever det og oppgir hvilke saker de ønsker behandlet, jf. § 42. Du kan også be om at saken settes på dagsordenen for det ordinære årsmøtet, som skal holdes innen utgangen av juni.

Vær saklig i all kommunikasjon. Det er lettere for styret å kreve tiltak fra eieren når henvendelsen har en oppdatert logg og et konkret forslag.

Kort oppsummert

• Også en restaurant i en næringsseksjon må bruke lokalet slik at de andre seksjonseierne ikke får urimelig eller unødvendig ulempe.
• Beboerne tar støy og lukt opp skriftlig med styret og dokumenterer over tid.
• Styret kan kreve tiltak fra eieren av næringsseksjonen, som er den sameiet har forholdet til.
• Ved vesentlig mislighold etter advarsel kan styret pålegge salg av seksjonen, og i alvorlige tilfeller kreve fravikelse.