Standardkontrakten for bruktbolig: hva som kan endres
Meglerne bruker standardiserte kjøpekontrakter, men partene kan avtale andre vilkår. Avhendingslova kan fravikes ved avtale, bortsett fra en rekke regler som ikke kan endres til ugunst for en forbrukerkjøper. Du kan endre datoer, tilbehør og betalingsvilkår, men ikke fjerne kjøperens rett til å kreve prisavslag eller reklamere ved mangler. Slik fungerer det for standard kjøpekontrakt for bruktbolig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva standardkontrakten er, og hva loven sier om den
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneNår en bolig selges gjennom megler, er det megleren som setter opp kjøpekontrakten. Eiendomsmeglingsloven § 6-9 pålegger megleren å lage en skriftlig kontrakt med alle vesentlige vilkår, med mindre partene ønsker noe annet. Meglerforetakene bruker i praksis standardiserte kontrakter, slik at de samme punktene dukker opp i handel etter handel: parter, eiendom, pris, overtakelse, tilbehør, betaling og vilkår om mangler.
Standardkontrakten er et utgangspunkt. Den er ikke lov. Den setter bare ned på papiret det partene er enige om, og det som ikke står der, fylles ut av avhendingslova. Står det ingenting om hvem som betaler for hva, brukes lovens regler. Står det noe annet i kontrakten, gjelder kontrakten, så langt loven ikke setter en grense.
Hovedregelen: loven kan fravikes
Etter første ledd i avhendingslova § 1-2 kan loven fravikes ved avtale, når ikke noe annet er sagt i loven. Det gir partene mye frihet på de praktiske punktene i handelen. Dere kan avtale at selgeren beholder hagebua, at kjøperen betaler halve tilretteleggingskostnadene, at oppgjøret skjer på en bestemt dato eller at det skal være et forbehold som må falle bort først.
Følgende er typiske punkter som kan avtales ulikt fra kontraktsmalen:
- overtakelsesdato og klokkeslett
- hvilke løse gjenstander som følger med boligen, og til hvilken pris
- når kjøpesummen skal være betalt
- hvem som skal rydde og vaske, og hvor grundig
- særskilte avtaler om utbedringer selgeren skal gjøre før overtakelsen
Alt dette bør stå skriftlig i kontrakten eller i et tillegg. Det som er sagt muntlig på visning, er vanskelig å bevise når det kommer til uenighet.
Unntaket: reglene som beskytter forbrukeren
Er kjøperen en forbruker, setter loven grenser. Forbruker er en privatperson som ikke hovedsakelig handler i næringsvirksomhet. For slike kjøp kan en lang rekke bestemmelser ikke fravikes til kjøperens ugunst. Oppregningen i andre ledd av § 1-2 omfatter blant annet:
- § 1-3 om avtaleform
- § 3-3 om arealsvikt
- §§ 3-7 til 3-10 om manglende og uriktige opplysninger, «som den er»-forbehold og kjøperens undersøkelsesplikt
- §§ 4-1 til 4-19 om kjøperens rettigheter ved forsinkelse og mangler, herunder prisavslag, retting, heving, erstatning og reklamasjon
- §§ 6-1 til 6-3 om stansing og heving ved forventet avtalebrudd
- §§ 7-1 til 7-3 om begrensning av tap, lemping og renter
En klausul som tar fra kjøperen disse rettighetene, har ikke virkning mot en forbrukerkjøper. Det gjelder uansett hvor tydelig den er skrevet inn i kontrakten, og uansett om kjøperen har signert.
Slik fungerer «som den er» i en standardkontrakt
Mange selgere ønsker å sette inn at boligen selges «som den er». For forbrukerkjøp har et slikt generelt forbehold ingen virkning etter avhendingslova § 3-9 andre ledd. Det samme gjelder forbehold som er for upresise til å kunne påvirke kjøperens vurdering av boligen. Et spesifikt forbehold kan derimot ha virkning, for eksempel at «taket på garasjen er gammelt og ikke undersøkt». Poenget er at kjøperen da vet hva hun kjøper.
Selgeren kan i stedet legge ved en tilstandsrapport. Det som tydelig går fram av rapporten, kan kjøperen ikke senere påberope seg som mangel, jf. § 3-10.
Tillegg som ofte kommer inn i kontrakten
Utover malen ser man ofte noen tilleggsavtaler. Kjøperen kan ha tatt forbehold om finansiering eller om salg av egen bolig, og da må kontrakten si hvor lenge forbeholdet gjelder og hvem som kan frafalle det. Selgeren kan ha lovet å utbedre noe før overtakelsen, og da bør det stå hva som skal gjøres, innen når og hvordan det dokumenteres.
Selgeren kan også påta seg et ansvar utover loven. Etter avhendingslova § 3-1 tredje ledd svarer selgeren for en mangel som oppstår senere hvis han ved garanti eller på annen måte har tatt på seg ansvar for egenskaper ved eiendommen fram til et senere tidspunkt. Slike løfter er til kjøperens fordel og kan avtales fritt, men de må stå tydelig i kontrakten for å kunne gjøres gjeldende.
Les hvert punkt som avviker fra meglerens mal. Spør megleren hva det betyr, og få det rettet hvis det ikke stemmer med det dere ble enige om.
tilpasset kontrakt
Ragnhild og Stian kjøper en tomannsbolig av Gro for 5 400 000 kroner. Meglerens standardkontrakt har en ferdig tekst om at overtakelsen skjer første virkedag i mai. Ragnhild og Stian trenger tre uker lengre tid og avtaler 20. mai i stedet. Gro ber om 6 000 kroner i kompensasjon for utsettelsen, og det går de med på. Gro vil også sette inn en linje om at «kjøper har gransket eiendommen og fraskriver seg alle krav». Det kan hun ikke få gjennomslag for: Ragnhild og Stian er forbrukere, og en slik klausul har ingen virkning mot dem.
Overtakelsesdato og kompensasjon kan altså endres. Fraskrivelsen av krav kan ikke. Resten av kontrakten består uendret.
Kort oppsummert
- Standard kjøpekontrakt for bruktbolig er et utgangspunkt som partene kan tilpasse.
- Avhendingslova kan fravikes ved avtale, men ikke til ugunst for forbrukerkjøperen på de punktene som § 1-2 andre ledd nevner.
- Dato, tilbehør, betalingstidspunkt og avtaler om utbedring kan du fritt avtale. Mangelsrettighetene og reklamasjonsreglene kan du ikke avtale bort.
- Skriv alle avvik fra malen ned i kontrakten eller et tillegg.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.