Slik undersøker du en dødsbobolig grundigere før du byr
Når du kjøper fra et dødsbo, vet selgersiden ofte lite om boligen, så du bør undersøke en dødsbobolig grundigere selv før du byr. Du mister retten til å påberope deg forhold du kjente til eller burde ha oppdaget ved en undersøkelse (avhendingslova § 3-10). Les tilstandsrapporten nøye, be om tidligere rapporter, tegninger og skadehistorikk, og ta gjerne med en byggekyndig person på en ekstra befaring. Et generelt «solgt som den er»-forbehold har ingen virkning mot deg som forbruker.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Dødsbobolig betyr ofte en bolig som har vært lite endret i mange år. Det er ikke i seg selv noe galt, men det gir en annen risiko enn et salg der eieren har bodd i huset frem til salget. Selgersiden kjenner sjelden alle skjulte forhold, og egenerklæring kan mangle eller være kort. Skal du undersøke en dødsbobolig før du byr, må du derfor gjøre mer av arbeidet selv.
Hvorfor dødsbobolig krever mer av deg som kjøper
Avhendingslova gjelder fullt ut når et dødsbo selger. Boligen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand (§ 3-2 første ledd). Selgeren kan ikke fri seg med et allment «som den er»-forbehold når du er forbruker (§ 3-9 andre ledd).
Men beskyttelsen har grenser. Du kan ikke påberope deg noe du kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått (§ 3-10 første ledd). Har du undersøkt boligen før kjøpet, kan du heller ikke påberope deg det du burde ha oppdaget ved undersøkelsen. Det samme gjelder hvis du uten rimelig grunn lot være å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke. Unntaket er at selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet mot god tro (§ 3-10 andre ledd).
Du taper altså på å se for raskt og lite grundig på boligen, og du taper på å se grundig men overse noe som lå åpent.
Hva du får fra selgersiden
Megleren skal sørge for at du skriftlig og tydelig får de opplysningene du har grunn til å vente å få, og som kan ha betydning for avtalen. Salgsoppgaven skal blant annet inneholde opplysninger om eierforhold, tinglyste forpliktelser, bebyggelsens alder og byggemåte, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse og forholdet til offentlige planer (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Mangler megleren opplysninger han ikke har fått tak i, skal du få beskjed om hvorfor.
Tilstandsrapporten er den viktigste enkeltkilden. Kjøperen regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av rapporten (§ 3-10 første ledd). Les den derfor fra første til siste side, og se særlig på de byggdelene med dårligst tilstandsgrad. Hva som er forskjellen på en tilstandsrapport og en enklere salgsrapport, står i boligsalgsrapport og tilstandsrapport.
Slik undersøker du boligen før budet
Gå gjennom disse punktene i den rekkefølgen som passer deg:
- Be megleren om tidligere tilstandsrapporter, takster og verdivurderinger som boet eller forrige eier har hatt.
- Be om byggetillatelser, ferdigattest og tegninger, og sjekk at de passer med det du ser. Rom som er tatt i bruk til noe annet enn godkjent formål, er et vanlig funn.
- Spør etter skadehistorikk fra forsikringen på boligen, og om det har vært vannskader, rotter, råte eller lekkasjer.
- Spør om elektrisk anlegg, våtrom, tak, drenering og avløp er skiftet, og når.
- Gå gjennom huset på visning med en liste, åpne skap, sjekk kjeller og loft og se etter lukt, fuktmerker og setningsskader.
- Be om en egen befaring med en byggekyndig person. En tilstandsrapport er som regel bestilt av selger, og en egen vurdering kan finne det den ikke fanger opp.
Vurder om det finnes noen som kjenner huset: naboer, tidligere leietakere eller en arving som har vært ofte på besøk. Svar fra dem er ikke bevis, men de kan peke på hva du skal sjekke videre.
Tid, akseptfrist og forbehold
Budrunder går fort. For forbrukere skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, og lørdag regnes ikke som virkedag (forskrift om eiendomsmegling § 6-3 tredje ledd). Er siste visning torsdag, er den korteste akseptfristen fredag klokken 12.00. Er siste visning lørdag, er den mandag klokken 12.00. Planlegg undersøkelsene før den siste visningen, ikke etter.
Megleren kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbeholdet skal holdes skjult for andre budgivere, og det forbudet gjelder fra 1. juli 2025. Selgersiden kan velge et bud uten forbehold, så en grundig forhåndsundersøkelse er tryggere enn å bygge på et forbehold.
Mathilde og tegningene fra 1964
Mathilde Strand vurderte å by 4 100 000 kroner på en tomannsbolig fra 1964 som ble solgt av et dødsbo. Tilstandsrapporten viste tilstandsgrad 2 på tak og drenering. Før visningen ba hun megleren om byggesaken, og den viste at loftsstuen var godkjent som oppholdsrom, slik salgsoppgaven sa. Hun tok også med en byggekyndig person på en ekstra befaring, som fant et gammelt sikringsskap fra 1960-årene og anslo 150 000 kroner for utskifting.
Mathilde bød 3 950 000 kroner uten forbehold og fikk huset. Hun hadde regnet utskiftingen inn i prisen, og kunne ikke senere påberope seg at anlegget var gammelt, siden hun kjente til det. Loftsstuen derimot var godkjent og beskrevet riktig, så den ga ikke grunnlag for krav.
Kort oppsummert
- Dødsbo kan selge med lite kunnskap om boligen. Mangelsvernet gjelder likevel, og «som den er»-forbehold hjelper ikke selgeren mot en forbruker.
- Du mister krav på det du kjente til eller tydelig kunne se i tilstandsrapporten og ved befaring (§ 3-10).
- Skal du undersøke en dødsbobolig før du byr, be om tidligere rapporter, byggesak, skadehistorikk og en egen befaring.
- Akseptfristen kan ikke være kortere enn kl. 12.00 første virkedag etter siste visning, og lørdag teller ikke som virkedag.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.