Slik sikrer du et lån til barna med pant i boligen deres
Du sikrer et lån til barna ved at barnet som eier boligen skriver under et pantedokument som tinglyses i grunnboken, og at dere i tillegg lager et gjeldsbrev som viser lånebeløp og vilkår. Pantet får vern mot barnets andre kreditorer først når det er tinglyst. Det kommer vanligvis etter bankens pant i rekkefølge, slik at du får dekning først når banken har fått sitt. Pantedokumentet må oppgi et bestemt eller høyeste beløp, og er barnet gift og bor i boligen som felles bolig, må ektefellen samtykke skriftlig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Lånet og pantet er to forskjellige ting
Når du låner penger til barna og vil sikre pengene, trenger dere to dokumenter med hver sin oppgave. Gjeldsbrevet beskriver lånet: beløp, rente, avdrag og forfall. Pantedokumentet gir deg en panterett i boligen, slik at du kan få kravet dekket av boligen hvis barnet ikke betaler.
Et gjeldsbrev som lyder på en bestemt pengesum og inneholder en vedtakelse om at gjelden kan inndrives uten søksmål, kan bli tvangsgrunnlag for utlegg. Det forutsetter at utstederens underskrift er bekreftet av to myndige vitner eller på en måte som følger av forskrift (tvangsfullbyrdelsesloven § 7-2). Da slipper du å gå veien om rettssak hvis det kommer så langt. Mer om dette finner du i gjeldsbrev og tvangskraft mellom privatpersoner.
Om pengene er et lån eller et forskudd på arv, bør stå klart i dokumentene. Det er forklart i lån til barn og arveoppgjør.
Slik sikrer dere lån til barna med pant, steg for steg
- Avtal vilkårene skriftlig: hvor mye som lånes, rente, avdrag og når pengene skal være betalt.
- Sjekk grunnboken for boligen. Den viser hvem som står som eier, og hvilke pant og andre heftelser som allerede ligger der.
- Sett opp pantedokumentet med et beløp. En panterett får bare rettsvern når det er oppgitt et bestemt eller et høyeste beløp (panteloven § 1-4). Pantet dekker i tillegg visse tilleggskrav, som kostnader ved innkreving og renter de siste to årene før tvangsdekning (§ 1-5).
- La eieren skrive under. Står både barnet og samboeren som eiere, må begge skrive under hvis hele boligen skal pantsettes. Et dokument kan ikke tinglyses uten at utstederen har grunnbokshjemmel eller samtykke fra den som har den (tinglysingsloven § 13).
- Innhent samtykke fra ektefellen hvis boligen brukes som felles bolig. En ektefelle kan ikke pantsette felles bolig uten den andres skriftlige samtykke (ekteskapsloven § 32).
- Send dokumentet til tinglysing hos Kartverket. Den som begjærer tinglysingen, betaler gebyret.
Eier barnet en eierseksjon, omfatter pantet bruksenheten og den tilhørende sameieandelen (panteloven § 2-4). En andel i et borettslag følger egne regler, og regelen avhenger av om andelen er registrert i grunnboken.
Hvilken plass du får etter bankens pant
Har barna kjøpt boligen med boliglån, har banken allerede tinglyst pant. Går to eller flere rettigheter inn på samme eiendom, går den som først ble påheftet, foran (§ 1-13). Din rett kommer dermed etter bankens, og rekkefølgen avgjøres av tinglysingen (tinglysingsloven § 20).
Sjekk også lånevilkårene til barnas bank. Mange avtaler har bestemmelser om videre pantsettelse. Er barnet forpliktet til å få bankens samtykke, bør dette gjøres før pantet tinglyses.
Hva pantet gir deg, og hva det ikke gir
Fastsett beløpet i pantedokumentet høyt nok. Pantet dekker som utgangspunkt bare beløpet som står der, pluss de tilleggskravene loven nevner. Skal lånet ha rente over flere år, bør beløpet settes høyere enn selve lånebeløpet.
Pantet gir deg rett til å få dekket kravet av boligens verdi, men bare det som er igjen etter pantene som går foran. Er boligen verdt mer enn bankens lån og ditt lån til sammen, er du dekket. Er den verdt mindre, mister du den delen som ikke dekkes, selv om pantet formelt står.
Misligholder barnet lånet, kan du kreve det innfridd etter reglene i panteloven § 1-9 når mislighold av renter og avdrag er vesentlig. Deretter kan du, hvis du har tvangsgrunnlag, gå til tvangssalg av boligen. Banken blir da dekket først.
Gunhild låner datteren penger
Gunhild lånte datteren Marit 600 000 kroner til å kjøpe en leilighet til 3,8 millioner kroner. Marits bank har første prioritet med 2,7 millioner kroner. Gunhild og Marit skrev et gjeldsbrev og et pantedokument på 600 000 kroner. Marit eier alene, og leiligheten er ikke felles bolig med noen ektefelle. Gunhild leverte dokumentet til tinglysing, og pantet fikk andre prioritet.
Noen år senere må leiligheten selges for 3,6 millioner kroner. Banken får 2,7 millioner kroner, og Gunhild får hele sine 600 000 kroner. Hadde leiligheten bare gitt 3,1 millioner kroner, ville Gunhild fått 400 000 kroner. De siste 200 000 kronene ville fortsatt vært et krav mot Marit, men uten pant.
Kort oppsummert
- Sikre lån til barna med et pantedokument fra eieren som tinglyses, og et gjeldsbrev som beskriver lånet.
- Pantedokumentet må ha et bestemt eller høyeste beløp, og pantet har rettsvern først når det er tinglyst.
- Pantet ditt kommer normalt etter bankens, og du får dekning bare for det som er igjen.
- Ektefellens skriftlige samtykke trengs hvis boligen er felles bolig.
- Bankens lånevilkår kan sette grenser for videre pantsettelse, så sjekk dem før dere tinglyser.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.