Slik lager dere en sameieavtale for familiehytta
En sameieavtale for familiehytta bør si hvem som eier hvor mye, hvordan hytta brukes, hvem som betaler hva, hvordan beslutninger tas og hva som skjer ved salg, dødsfall og uenighet. Sameigelova gjelder bare der dere ikke har avtalt noe annet, så avtalen kan skreddersys. Skriv den skriftlig og få alle til å signere. Har dere ikke avtale, fyller loven hullene med enkle regler om likedeling, flertallsstyring og kostnadsfordeling.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor en skriftlig sameieavtale lønner seg
Sameigelova gjelder så langt ikke annet følger av avtale (§ 1). Det betyr at dere står fritt til å lage egne regler, og at avtalen går foran lovens. Uten avtale må dere leve med lovens løsninger. De er greie, men de passer sjelden til en familiehytte der noen bor langt unna, noen har barn i skolealder og en tredje vil leie ut.
En skriftlig avtale tar også bort de mange små misforståelsene. Hva ble sagt om påsken? Hvem skulle betale taket? Hva hvis én vil selge? Når det står svart på hvitt, trenger ingen hevde noe fra hukommelsen.
Punktene en god avtale bør regulere
Gå gjennom disse punktene i denne rekkefølgen, så blir ingenting glemt.
Eierandeler
Skriv inn hvem som eier hvor stor del, som brøk. Uten annet grunnlag regnes alle sameiere som like store (§ 2). Har noen gitt mer penger inn i kjøpet eller bygget, må det komme frem av avtalen.
Bruk
Loven sier at hver sameier kan bruke hytta etter formålet og andelen sin (§ 3). En bruksplan gjør det konkret: uker i sommerferien på rullering, faste uker for hver familie, påske annethvert år, og hvem som sier fra når. Avtal også regler om gjester og dyr.
Kostnader
Fellesutgifter som skatter, avgifter og forsikring deles etter andel (§ 9). Dere bør avtale en årlig sum som alle betaler inn til en felles konto, og hva som regnes som vedlikehold og som utbedring. Bestem også om dere skal fordele etter andel eller etter bruk.
Vedlikehold og investeringer
Sett en grense for hvor store utgifter en sameier kan pådra de andre uten å spørre. Avtal hvordan dere stemmer over større prosjekter.
Utleie
Flertallet kan ikke vedta bortleie for mer enn ti år (§ 4). Bestem selv om dere vil leie ut, hvor mange uker, hvem som tar imot inntektene og hvem som har ansvaret ved skade.
Beslutninger og styre
Et flertall kan vedta styring og utnytting. Flertall betyr mer enn halvparten av andelene, og står det likt, avgjøres saken ved loddtrekning (§ 7). Dere kan velge en annen løsning, for eksempel at én sameier har dobbel stemme ved stemmelikhet. Vil dere ha et styre, krever § 6 skriftlige vedtekter om valg og myndighet.
Salg og forkjøp
Du kan selge andelen din til hvem du vil (§ 10), men de andre har forkjøpsrett når en andel skifter eier (§ 11). Skriv inn hvordan prisen settes, hvor lang tid de andre har på å svare og hvilke rettigheter som gjelder ved salg til familie.
Dødsfall
Andelen går normalt til arvingene. Avtal om medeierne kan kreve å kjøpe ut arvingene, til hvilken pris og innen hvilken frist.
Uenighet og oppløsning
Hver sameier kan etter varsel kreve sameiet oppløst (§ 15). Skriv inn hvilke steg som kommer før: et familiemøte, en felles takstmann, mekling. Dere kan også avtale en tidsfrist for når oppløsning kan kreves. Hvor langt det kan gå, er omtalt i kan vi avtale at hytta aldri skal selges ut av familien.
fire søsken skriver avtale
Oda, Fredrik, Kjetil og Aisha har arvet en hytte i Hallingdal, og hver eier 25 prosent. Hytta kan brukes i 52 uker, og de blir enige om at hver familie får 13 uker i et rullerende system. Hver søsken betaler 15 000 kroner i året inn på en felleskonto, til sammen 60 000 kroner. Større utgifter enn 20 000 kroner krever flertall.
De skriver at ved stemmelikhet, som kan oppstå fordi de er fire, har Oda utslagsstemme, siden hun bor nærmest og følger opp hytta oftest. De skriver også at hvis noen vil selge, skal de andre få tilbud først. Prisen settes med to takster, og snittet gjelder.
Avtalen er på halvannen side og er signert av alle fire. Da hytta fire år senere trenger nytt tak til 180 000 kroner, står det i avtalen hvem som beslutter og hvordan regningen fordeles. Hver betaler 45 000 kroner, og ingen er i tvil om hvorfor.
Slik går dere frem
- Hold et møte der alle er til stede, helst ansikt til ansikt.
- Skriv ned hva dere er enige om punkt for punkt. Gjør uenighetene synlige.
- Skriv avtalen, gjerne med en mal som utgangspunkt. En ferdig mal finnes under sameieandel, men bruk den bare som støtte.
- La alle signere, og ta en kopi hver.
- Se avtalen over hvert femte år eller når noen får barn, skilles eller flytter.
Er en av eierne død og boet ikke skiftet, må dødsboet være part i avtalen. Det må være klart hvem som er sameier før dere signerer.
Kort oppsummert
- En sameieavtale for familiehytta går foran sameigelova og bør være skriftlig og signert av alle.
- Regulér eierandeler, bruk, kostnader, vedlikehold, utleie, beslutninger, salg, dødsfall og uenighet.
- Uten avtale gjelder lovens regler: like deler, flertall over halvparten, loddtrekning ved likt og kostnader etter andel.
- Avtal rekkefølgen for å løse uenighet før noen krever oppløsning.
- Gå gjennom avtalen med jevne mellomrom.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.