Slik avbryter dere boligkjøpet når både kjøper og selger vil ut

Slik avbryter dere kjøpet når kjøper og selger er enige

Det finnes ingen egen lovregel om å oppheve en boligavtale i enighet, og det trengs ingen. Reglene om avtaleinngåelse i avtaleloven gjelder bare hvis ikke noe annet følger av avtalen, og det som er avtalt mellom to parter, kan også avtales bort igjen. Slik går dere fram:

• Bli enige om at kjøpet oppheves, og når det skal gjelde fra.
• Ta med alle som er part. Eier selgerne boligen sammen, må alle skrive under, og det samme gjelder alle som står som kjøpere.
• Sett opp en skriftlig avtale, og send den til megleren, som holder pengene og papirene.
• Avklar penger og kostnader før noen skriver under, ikke etterpå.

Er dere ikke enige, er dette ikke en avtale om å avbryte, men en tvist. Da gjelder reglene om mislighold, og kjøperen er ikke fri bare fordi han eller hun ber om det. Har kjøperen tatt forbehold som ennå ikke har slått til, kan kjøpet falle bort av seg selv. Det er en annen situasjon, og den er omtalt i Finnes avbestilling av bruktboligkjøp?

Hva avtalen om å oppheve kjøpet bør inneholde

Hold avtalen kort og konkret. Den bør angi:

• hvilken eiendom og hvilken kontrakt det gjelder, med dato for budaksept og kontrakt
• at kontrakten oppheves, og at ingen av partene har krav mot den andre på grunn av kjøpet eller opphevelsen
• hvem som skal betale hva til megleren
• hvordan pengene kjøperen har betalt inn, skal utbetales, og til hvilken konto
• hvem som bærer andre utgifter, for eksempel kostnader til takst, lånebehandling eller flytting som allerede er brukt
• at nøkler, dokumenter og eventuell tinglyst heftelse leveres tilbake eller slettes

Skriv også at avtalen er ment som et endelig oppgjør. Da kan ingen av dere senere komme med krav som dere kunne ha tatt opp nå.

Megleren og pengene på klientkontoen

Megleren har som regel krav på vederlag når handelen er kommet i stand, og kravet forfaller på det tidspunktet (eiendomsmeglingsloven § 7-3 og § 7-4 første ledd). Handelen regnes som i stand når partene er endelig bundet. Krav om vederlag går mot den som ga oppdraget, altså selgeren. Det kan ikke avtales at andre enn oppdragsgiveren skal betale meglerens vederlag (§ 7-2 fjerde ledd). Om kjøperen skal dekke noe av selgerens utgift, er derfor en sak mellom kjøper og selger, og meglerens krav mot selgeren står uansett.

Ber dere megleren om å se bort fra vederlaget eller ta mindre, er det megleren som avgjør. Be om svaret skriftlig, og la det inngå i avtalen.

Pengene kjøperen har betalt inn, er klientmidler. De tilhører den som har betalt dem inn, inntil de er brukt slik som er avtalt, og kan ikke disponeres på annen måte (§ 3-2 andre ledd). Megleren trenger derfor en felles skriftlig beskjed fra dere begge om hvor pengene skal gå. Skriv den inn i opphevelsesavtalen.

Når skjøtet allerede er tinglyst

Har kjøperen fått skjøtet og det er tinglyst, er kjøpet ikke lenger noe dere bare kan skrive ned. Eiendommen må overføres til selgeren igjen med et nytt skjøte. Det koster tinglysingsgebyr, og et dokument som overfører hjemmel til fast eiendom er som utgangspunkt avgiftspliktig. Avgiften er 2,5 prosent av salgsverdien. Satsen fastsettes av Stortinget i det årlige avgiftsvedtaket, og at den regnes av salgsverdien, står i dokumentavgiftsloven § 7. De fritakene loven nevner i § 8, gjelder ektefeller og samboere ved død eller samlivsbrudd, og dekker ikke en tilbakeføring av et kjøp. Departementet kan i enkelttilfeller frita eller sette ned avgift når særlige forhold taler for det (§ 3), men det er ikke noe dere kan regne med.

Har kjøperen tatt opp lån med pant i boligen, må pantet slettes først. Banken må samtykke, og selgerens egen bank må eventuelt gi nytt lån. Alt dette gjør at en opphevelse etter tinglysing sjelden er det enkleste. Ofte er et nytt salg bedre enn å reversere det gamle.

Kort oppsummert

• Er kjøper og selger enige, kan dere avbryte kjøpet ved en felles avtale, så lenge alle parter er med.
• Skriv avtalen ned, og avklar megler, utgifter og utbetaling av pengene som står på klientkontoen.
• Megleren har normalt krav på vederlag fra selgeren når handelen er i stand. Hvor mye megleren tar, må avtales særskilt.
• Er skjøtet tinglyst, må eiendommen føres tilbake med et nytt skjøte, og da kommer nye gebyrer og som utgangspunkt ny dokumentavgift.