Hvorfor dokumentavgiften ligger utenfor selve restitusjonen
Restitusjonsprinsippet ved heving handler om å tilbakeføre det partene har ytet til hverandre: du gir tilbake boligen, selger gir tilbake kjøpesummen. Dokumentavgiften er derimot en avgift du har betalt til staten i forbindelse med tinglysing av skjøtet, ikke en betaling til selger. Den inngår derfor ikke i den delen av oppgjøret som gjelder tilbakeføring av kjøpesum mot bolig. Samtidig er dokumentavgiften en direkte følge av at kjøpet i det hele tatt ble gjennomført – hadde handelen aldri funnet sted, hadde du heller ikke betalt avgiften. Dette gjør at spørsmålet om dekning av dokumentavgiften ligger nærmere et alminnelig erstatnings- eller tapskrav enn selve restitusjonsoppgjøret, og det behandles derfor gjerne som en egen post i forhandlingene mellom deg og selger, atskilt fra beregningen av kjøpesum, renter og bruksfradrag. Denne sondringen er viktig å forstå, fordi den forklarer hvorfor selger ikke automatisk vil tilby å dekke avgiften uten at du selv tar det opp aktivt i forhandlingene om oppgjøret.
Det samme resonnementet gjelder for enkelte andre kostnader knyttet til selve gjennomføringen av kjøpet, som tinglysingsgebyr for skjøtet. Disse kostnadene er, i likhet med dokumentavgiften, betalinger til det offentlige og ikke til selger, og de behandles derfor gjerne under ett når spørsmålet om dekning av slike direkte transaksjonskostnader tas opp i forhandlingene om det samlede hevingsoppgjøret.
Hvordan et krav om dokumentavgift eventuelt kan reises
Fordi dokumentavgiften ikke dekkes automatisk gjennom restitusjonen, må et eventuelt krav om å få den dekket normalt reises særskilt, som en del av det samlede oppgjøret eller som et eget krav mot selger. Om et slikt krav når frem, vil bero på de alminnelige vilkårene for å kreve et økonomisk tap dekket i den aktuelle saken, og på hvordan de øvrige postene i oppgjøret forhandles. Dette er ikke et spørsmål som har et generelt svar uavhengig av sakens fakta, og det bør derfor vurderes konkret opp mot hva som forøvrig er avtalt eller fastsatt i saken din, gjerne som del av en helhetlig gjennomgang av hvilke kostnader du samlet sett har hatt som følge av kjøpet og den påfølgende hevingen, slik at ingen relevante utgifter blir glemt i den avsluttende forhandlingen.
I vurderingen av om kravet bør føre frem, vil det ofte være relevant å se hen til hvor klar sammenhengen er mellom mangelen og at avgiften i det hele tatt ble betalt – noe som normalt er entydig, ettersom avgiften bare påløper fordi kjøpet faktisk ble gjennomført. Det som i praksis kan variere mer, er hvor villig selger er til å akseptere denne typen krav uten at det må avklares gjennom en mer formell prosess. I mange tilfeller aksepteres slike krav som en del av en helhetlig forhandlingsløsning, særlig der selger uansett er interessert i å få avsluttet saken raskt og unngå en mer omfattende tvist om hver enkelt kostnadspost.
Eksempel: Camilla tok kostnaden opp i forhandlingene
Da Camilla fikk hevet kjøpet av en leilighet på grunn av vesentlige avvik fra det som var opplyst om boligens tilstand, hadde hun i tillegg til selve kjøpesummen også betalt et betydelig beløp i dokumentavgift ved overtakelsen. I de innledende oppgjørssamtalene var selgers side kun innstilt på å tilbakeføre kjøpesummen med tillegg av renter, og betraktet dokumentavgiften som en kostnad Camilla selv måtte bære. Camilla tok da opp spørsmålet direkte som en del av de samlede kravene sine, og viste til at avgiften var en direkte konsekvens av selve handelen som nå ble omgjort. Utfallet av slike diskusjoner varierer fra sak til sak, men eksempelet viser at dokumentavgiften ikke automatisk følger med i oppgjøret uten at kravet aktivt reises og begrunnes med de samme forholdene som lå til grunn for hevingen i utgangspunktet.
Selgers advokat aksepterte til slutt å inkludere dokumentavgiften som en del av det samlede oppgjøret, mot at Camilla samtidig aksepterte selgers forslag til bruksfradrag for den perioden hun hadde bodd i leiligheten. Løsningen illustrerer hvordan enkeltposter i et hevingsoppgjør ofte forhandles samlet, der innrømmelser på ett punkt kan henge sammen med innrømmelser på et annet.
Hva du bør gjøre for å sikre kravet ditt
Ta vare på kvittering og dokumentasjon for hva du faktisk betalte i dokumentavgift, og løft spørsmålet tidlig i dialogen med selger eller selgers advokat, i stedet for å anta at det inngår automatisk i oppgjøret. Fordi dette er et område uten en fast regel, kan det være fornuftig å få en boligadvokat til å vurdere hvordan kravet bør fremmes og begrunnes i din konkrete sak, slik at det ikke faller mellom stolene mens de større postene i oppgjøret forhandles og til slutt sluttføres uten at avgiften er tatt med i beregningen av det samlede kravet ditt.
Vurder også å sette opp en fullstendig liste over alle kostnader du har hatt i forbindelse med selve kjøpet – ikke bare dokumentavgiften, men også eventuelle gebyrer til megler eller tinglysing – slik at du har full oversikt før forhandlingene om oppgjøret starter. Jo mer helhetlig du fremstiller det samlede kravet ditt, desto lettere blir det for både deg selv og selgers side å vurdere hva som er en rimelig samlet løsning, i stedet for at hver enkelt kostnad må tas opp og forhandles hver for seg etter hvert som den dukker opp underveis i prosessen.
Kort oppsummert: - Dokumentavgiften er en avgift til staten, og inngår ikke automatisk i restitusjonen mellom deg og selger. - Et eventuelt krav om dekning må normalt reises særskilt, ikke antas å følge med oppgjøret. - Utfallet avhenger av en konkret vurdering av grunnlaget for kravet i den enkelte saken. - Ta vare på kvittering for betalt dokumentavgift som dokumentasjon. - Løft spørsmålet tidlig i forhandlingene med selger, ikke først etter at oppgjøret er avtalt.