Skriftlig advarsel fra styret: slik skal den være utformet

De to kravene i loven

Loven stiller to krav til en advarsel: den skal være skriftlig, og den skal opplyse om at vesentlig mislighold vil gi laget eller sameiet rett til å kreve andelen eller seksjonen solgt. Det følger av både borettslagsloven § 5-22 og eierseksjonsloven § 38. Mangler ett av elementene, er advarselen svak, og et pålegg om salg bygget på den kan bli angrepet.

Loven sier ikke noe mer om utformingen. Resten er praktiske råd som gjør at advarselen står seg hvis saken går videre.

Det skriftlige kravet

Skriftlig betyr at advarselen må kunne dokumenteres. Eierseksjonsloven sier uttrykkelig at kravet om skriftlighet ikke er til hinder for elektronisk kommunikasjon (§ 6 a). En e-post kan derfor være nok. Den bør likevel sendes slik at det er enkelt å bevise at mottakeren fikk den, for eksempel som rekommandert brev eller e-post med lesebekreftelse.

Advarselen sendes til eieren, siden det er eieren som kan bli pålagt å selge. Er det en leier eller et husstandsmedlem som skaper problemet, er eieren likevel den som får brevet.

Hva advarselen bør inneholde

En god advarsel gjør at det ikke er tvil om hva som er sagt, til hvem og hvorfor. Den bør ha med:

• navn på mottaker og hvilken bolig det gjelder
• en konkret beskrivelse av misligholdet, med datoer og klokkeslett
• hvilken plikt som er brutt, for eksempel et punkt i vedtektene, en ordensregel eller en lovbestemmelse
• hva som tidligere er gjort for å løse saken, for eksempel samtaler og brev
• hva styret krever at eieren gjør, og innen når
• den påkrevde opplysningen om at vesentlig mislighold gir rett til å kreve salg

Sist i brevet bør det stå hvem som har sendt det, og at det sendes på vegne av styret. Opplysningen om pålegg om salg må ikke gjemmes bort, den bør stå tydelig.

Skill advarsel fra pålegg om salg

Advarselen og pålegget er to ulike steg. Advarselen kommer først og sier at fortsatt mislighold kan gi rett til pålegg. Pålegget er det som kommer senere, hvis eieren ikke retter seg.

Pålegget skal også være skriftlig og skal opplyse om at andelen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke etterkommes innen en frist. I borettslag skal fristen ikke settes kortere enn tre måneder fra pålegget er mottatt, og i sameie ikke kortere enn seks måneder. Advarselen bør ikke settes opp som om den allerede er pålegget.

Kravet om advarsel gjelder ikke i tilfellene der laget eller sameiet kan kreve fravikelse etter §§ 5-23 og 39, altså ved fare for ødeleggelse eller alvorlig plage.

Hvem som sender den

Det er laget som kan pålegge salg, og styret handler for laget. I sameie er det styret som kan pålegge salg. Advarselen bør derfor komme fra styret, ikke fra en enkelt nabo. Har forretningsføreren oppgaven med å sende brevet, bør det komme tydelig fram at det er sendt på styrets vegne.

Styret bør fatte et vedtak om å sende advarselen og føre det i styreprotokollen. Det gir spor å følge hvis saken senere havner hos retten.

Hva som svekker en advarsel

Advarselen blir svak hvis den er vag («du har oppført deg dårlig»), hvis den gjelder noe som ikke er mislighold, eller hvis den mangler opplysningen om pålegg om salg. Den blir også svak hvis styret ikke kan vise at eieren har fått den. Er advarselen sendt til en gammel adresse eller til feil person, har den ingen effekt.

Er det gått lang tid siden hendelsene advarselen gjelder, bør den ikke brukes som grunnlag for pålegg uten at misligholdet har fortsatt.

Kort oppsummert

• En advarsel må være skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir rett til å kreve andelen eller seksjonen solgt.
• Beskriv misligholdet konkret med datoer, og vis til hvilken regel som er brutt.
• Send advarselen slik at du kan bevise at eieren fikk den, og la styret vedta den.
• Hold advarselen adskilt fra et eventuelt pålegg om salg, som har egne krav og frist på minst tre måneder i borettslag og seks måneder i sameie.
• Ved fare for ødeleggelse eller alvorlig plage kan fravikelse kreves uten advarsel.