Skjult feil som først viser seg senere: slik reklamerer du

Feilen må ha vært der da du overtok

Om noe er en mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren), vurderes ut fra tidspunktet da risikoen gikk over på deg, normalt overtakelsen. Det kan være en mangel selv om feilen først viser seg senere. Råte i en vegg som du ikke kunne se ved visning, kan altså gi krav, så lenge skaden fantes eller hadde grunnlaget sitt i boligen da du fikk nøklene.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren skal ikke måtte bevise det motsatte. Derfor er de første dagene etter oppdagelsen viktige: Ta bilder, noter datoer og ikke rydd bort noe som kan vise hvordan feilen så ut da du fant den.

Skjer det en skade etter overtakelsen fordi du ikke har vedlikeholdt, er den ikke selgerens ansvar. Er årsaken derimot dårlig utførte arbeider eller en byggefeil fra før du kjøpte, er det et annet utgangspunkt.

Slik gikk det for Heidi

Heidi overtok et rekkehus i mars. Sommeren og høsten gikk uten problemer. I januar, da det ble kuldegrader, oppdaget hun at det kom kald trekk fra hjørnet i soverommet, og at det var mørke flekker bak et skap. Hun åpnet en liten luke i panelet og fant fuktig isolasjon.

Hun stoppet med en gang. I stedet for å rive videre tok hun bilder, skrev ned datoen og sendte en e-post til selgeren samme kveld: «Jeg reklamerer på fuktskade i yttervegg på soverommet, oppdaget i går.» Ti dager senere sendte hun samme melding på papir.

Selgeren mente at Heidi burde ha oppdaget feilen tidligere og at kravet dermed var for sent. Heidi viste til at hun hadde reklamert dagen etter at hun oppdaget den, og til at feilen satt bak et panel. Selgeren kom med et tilbud om å få en fagperson til å se på veggen, og saken endte med en befaring der begge parter deltok.

Fristen løper fra du visste eller burde visst

Loven sier at du taper retten til å kreve noe dersom du ikke innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget kontraktsbruddet, gir selgeren melding. Fristen løper fra du kjente til forhold som gjør det realistisk at kravet er berettiget. Du trenger ikke kjenne alle detaljer, og du trenger ikke ha en juridisk vurdering.

Høyesterett har lagt til grunn at tre måneder er i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente. Det er ingen fast frist, og det kan være både kortere og lengre. Hva som er rimelig tid, avhenger av saken, og derfor er det tryggest å reklamere med en gang. Mer om tiden står i artikkelen om rimelig tid og fem år.

Den ytre grensen er fem år fra overtakelsen. Oppdager du en skjult feil fire år og elleve måneder etter overtakelsen, må du både reklamere innen rimelig tid og uansett før de fem årene er gått. Etter den grensen kan reklamasjon bare skje hvis selgeren har gitt en garanti for lengre tid, eller hvis selgeren ikke kan bruke fristen mot deg fordi han var grovt uaktsom, uærlig eller handlet i strid med god tro.

Slik skriver du reklamasjonen

Reklamasjonen må si at du gjør kontraktsbruddet gjeldende og hva slags feil det gjelder. Beskriv hvor feilen er og hvordan den viste seg. Du trenger ikke oppgi beløp, og du trenger ikke vite årsaken. Skriv «jeg reklamerer på» og navngi feilen med egne ord.

Loven stiller ingen formkrav, så også en e-post kan holde, se artikkelen om e-post og SMS. Sørg likevel for å kunne vise at meldingen ble sendt, og send den gjerne på to måter.

Send meldingen til selgeren, og gjerne også til et eventuelt forsikringsselskap som dekker selgerens ansvar. Vet du ikke hvem det er, kan du spørre selgeren. Hva som er forskjellen mellom en åpen og en detaljert reklamasjon, står i artikkelen om nøytral og spesifisert reklamasjon.

Etter reklamasjonen: undersøk og ta vare på beviser

Reklamasjonen stopper fristen, men kravet må fortsatt bevises. Få en fagperson til å vurdere feilen, og be om en skriftlig beskrivelse av årsak og omfang. Ikke la reparasjoner komme før fagpersonen og selgeren har fått se feilen, med mindre det haster for å hindre mer skade. Du har plikt til å begrense tapet ved rimelige tiltak.

Selgeren har rett til å tilby retting, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Blir mangelen ikke rettet, kan du kreve prisavslag eller heve. Du kan også kreve erstatning. Selgeren kan svare at feilen var synlig eller opplyst i salgsdokumentene, og da vurderes det hva du kunne oppdaget ved en vanlig, aktsom besiktigelse.

Sender du melding og deretter blir usikker på om du bør gå videre, kan du lese om hva som skjer hvis du trekker reklamasjonen og kommer tilbake senere.

Skjult feil og foreldelse er to ulike regler

Reklamasjonsfristen er ikke den eneste fristen. Kravet kan også foreldes etter foreldelsesloven. Den vanlige fristen er tre år, men har du ikke kjent til kravet, inntrer foreldelse tidligst ett år etter at du fikk eller burde skaffet deg kunnskap. Foreldelsestiden kan ikke forlenges med mer enn til sammen ti år etter foreldelsesloven § 10.

Har du mistanke om en feil du oppdaget for flere år siden, er det viktig å skille mellom disse to. Les mer i artikkelen om når en skjult feil kan foreldes. Selve brevet og strukturen er beskrevet i pilaren om reklamasjonsbrevet.

Kort oppsummert

• Ved en skjult feil begynner fristen å løpe når du oppdaget den eller burde ha oppdaget den.
• Reklamasjonen om skjult feil må si at du gjør kravet gjeldende og hva slags feil det er.
• Feilen må ha vært der ved overtakelsen, og du må sannsynliggjøre det.
• Fem år fra overtakelsen er den ytre grensen for reklamasjon på en skjult feil.