Skaden startet hos naboen, men laget krever egenandelen av meg. Hva nå?
Startet vannskaden hos naboen, kan laget ikke kreve egenandelen av deg bare fordi skaden rammet din bolig. Et krav må bygge på en vedtektsregel som du har sluttet deg til, eller på at du selv har brutt en plikt. Er det naboen eller laget som har forsømt noe, er det de som kan bli ansvarlige, ikke du. Be om grunnlaget skriftlig og bestrid kravet skriftlig hvis det mangler.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Du er rammet av skaden og har ikke voldt den
Lekkasjen kom fra naboens bolig, og vannet har skadet gulvet og veggene dine. Så får du brev fra styret om at du skal betale en del av egenandelen i bygningsforsikringen. Det virker bakvendt, og det er det vanligvis også.
Loven kobler ikke egenandelen til hvem som ble rammet. Betalingsplikt i et borettslag oppstår når det finnes en regel som pålegger den, eller når noen har voldt et tap de svarer for. Å bo i en bolig som ble skadet, er ikke noe av det.
Utgangspunktet er at laget bærer egenandelen og fordeler den som felleskostnad etter borettslagsloven § 5-19. Avviker laget fra det, må det kunne forklare hvorfor.
Egenandel når skaden startet hos naboen: hva kan kravet bygge på?
Be styret oppgi hvilket grunnlag kravet bygger på. Det er to mulige svar.
Det ene er en vedtektsregel. Etter § 5-19 annet ledd må en annen fordeling av felleskostnader ha tilslutning fra dem det gjelder. Finnes det en regel om at egenandelen skal betales av boligen der skaden oppsto, rammer den naboen og ikke deg, siden skaden startet hos ham. Står det derimot at hver skadet bolig betaler en andel, må du undersøke om du er bundet av den regelen og om den er gyldig vedtatt.
Det andre er at du selv har voldt skaden eller forsømt en plikt. Det er det ikke tegn til når vannet kom fra naboen.
Finnes ingen av delene, er kravet trolig en misforståelse eller en feilregnet fordeling. Det kan skje når flere boliger er skadet og regningen deles mekanisk uten at noen har sett på årsaken. Be da om en ny vurdering fra styret.
Hvem kan i stedet bli ansvarlig?
Har naboen forsømt vedlikeholdet av et rør, en slange eller et apparat, kan laget kreve erstatning av ham etter borettslagsloven § 5-13 for tapet. Det gjelder også egenandelen laget må bære. Dine egne skader på bolig og innbo er et separat spørsmål, som du kan ta opp med laget og med din innboforsikring.
Kom lekkasjen fra et felles rør som laget skal vedlikeholde, er det laget som er den ansvarlige parten overfor deg. Etter § 5-18 kan en andelseier kreve erstatning for tap som skyldes at laget ikke har oppfylt pliktene sine etter § 5-17. For indirekte tap, som tap i næring eller avbrudd i bruken, kan du bare kreve erstatning hvis svikten skyldes feil eller forsømmelse fra lagets side.
Det betyr at du kan stå i en posisjon der laget både krever penger av deg og selv skylder deg erstatning. Hold de to sakene fra hverandre i korrespondansen. Egenandelen er én sak, og erstatning for dine egne skader er en annen.
Yusuf i 2B og oppvaskmaskinen i 3B
Yusuf Demir bor i 2B i Sjøvegen borettslag. En dag drypper det fra stuetaket. Årsaken er en slange på oppvaskmaskinen i 3B, som tilhører Camilla Roth. Skaden på bygget er 86 000 kroner, og bygningsforsikringens egenandel er 20 000 kroner. Styret sender Yusuf og Camilla hver en faktura på 10 000 kroner og begrunner det med at begge boligene er skadet.
Yusuf svarer skriftlig. Han skriver at han ikke har voldt skaden, at vedtektene ikke har noen regel om egenandel, og ber om begrunnelsen for fordelingen. Han ber også om rørleggerens rapport. Styret finner at vedtektene faktisk ikke har noen slik regel, trekker kravet mot Yusuf og vurderer i stedet om Camilla kan holdes ansvarlig. Camilla forteller at slangen var over femten år gammel. Styret vurderer nå om hun brøt vedlikeholdsplikten etter § 5-12, og kravet mot Yusuf faller bort.
Slik svarer du når laget krever egenandelen
Svar skriftlig, og ikke bare på telefon. Skriv at du bestrider kravet, og oppgi at skaden startet i annen bolig. Be om kopi av vedtektsbestemmelsen og av dokumentasjonen på årsaken. Sett en frist for svar.
Ignorer ikke kravet. Laget har etter § 5-20 panterett i andelen for felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet, opp til et beløp tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp. Det er ikke ensbetydende med at laget vinner et bestridt krav, men det er en grunn til å svare tydelig og i tide. Om panteretten kan du lese i artikkelen om borettslagets legalpant.
Kommer ikke styret og deg til enighet, kan saken tas opp på generalforsamlingen. Du kan også be om at styret setter opp saken som eget punkt i innkallingen, slik at alle andelseierne får se hva kravet går ut på og hvilket grunnlag som er brukt. Det kan gjøre at styret gjennomgår saken en gang til før den kommer så langt.
Kort oppsummert
- At skaden rammet din bolig, gir laget ikke grunnlag for å kreve egenandelen av deg.
- Et krav må bygge på en vedtektsregel som du har sluttet deg til, eller på et erstatningsansvar du selv har.
- Startet skaden hos naboen eller i et felles rør, er det naboen eller laget som eventuelt kan holdes ansvarlig.
- Bestrid kravet skriftlig og be om grunnlaget, både vedtektene og rørleggerens rapport.
- Er egenandelen din i praksis ikke begrunnet, skal den bæres av laget som felleskostnad.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.