Sjekkliste før du signerer oppdragsavtalen med megleren
Før du signerer oppdragsavtalen med megleren, sjekk at avtalen sier hvordan vederlaget beregnes, hva megleren kan kreve hvis det ikke blir handel, hvilke utlegg som skal dekkes og hvor store de er, hvor lenge avtalen varer og hva som gjelder ved oppsigelse. Se også at den sier hvem som er ansvarlig megler. Loven krever at avtalen er skriftlig og undertegnet av deg og ansvarlig megler. Du skal også få et samlet, spesifisert kostnadsoverslag.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Sjekkliste for oppdragsavtalen med megleren
Eiendomsmeglingsloven § 6-4 lister opp hva en oppdragsavtale minst skal inneholde. Bruk listen som sjekkpunkter før du skriver under. Avtalen skal være skriftlig, og den skal blant annet ha med:
- navn, adresse og organisasjonsnummer på megleren, og ditt navn, adresse og fødselsnummer
- hva oppdraget gjelder, og hvilken eiendom
- hva som er avtalt om vederlaget, også hva megleren kan kreve hvis det ikke blir handel
- hva som er avtalt om utlegg, med et overslag over størrelsen
- et samlet, spesifisert kostnadsoverslag for vederlag og utlegg
- oppdragets varighet og hva som gjelder om oppsigelse
- om megleren kan kreve vederlag for handel sluttet gjennom andre eller uten mellommann, og på hvilke vilkår
- om andre meglere de siste tre månedene har arbeidet med samme oppdrag
- hvordan du kan bruke utenrettslig tvisteløsning
- hvem som er ansvarlig megler, og eventuelle eiendomsmeglerfullmektiger
Mangler et av punktene, be om at det føyes til før du signerer. Avtalen skal undertegnes av deg og av ansvarlig megler.
Vederlaget: prosent, fast pris eller timepris
Vederlaget er det største enkeltbeløpet i avtalen, og loven setter noen skranker.
Det kan ikke avtales en prosentsats av kjøpesummen som øker med kjøpesummens størrelse, jf. § 7-2. En trappetrinnsmodell der prosenten blir høyere jo dyrere boligen selges for, er altså forbudt.
Megleren skal også utarbeide et skriftlig tilbud basert på timepris, med anslag over tiden som trengs, og varsle deg hvis medgått tid ventes å bli vesentlig høyere enn overslaget. Du er ikke pliktig til å velge timepris. Men du har krav på å få tilbudet, og du kan sammenligne det med fastpris eller prosent. Forskriften sier at timeprisen skal oppgis inkludert merverdiavgift, og at tilbudet skal vise anslått tid for hver del av oppdraget.
Uansett vederlagsform skal megleren skrive regning som viser hva slags arbeid som er utført og hvor mye. Det kan ikke avtales at andre enn du skal betale vederlaget og utleggene.
Foretaket skal dessuten informere om prisene sine slik at du lett kan se dem, jf. § 7-1. Sammenlign gjerne flere tilbud før du velger.
Utlegg og kostnadsoverslag
Utlegg er det megleren betaler til andre på dine vegne, som fotograf, annonse og innhenting av dokumenter. Megleren kan bare kreve dekket utlegg som er spesifisert i oppdragsavtalen. Avtalen skal derfor ha en liste og et overslag, og et samlet kostnadsoverslag for vederlag og utlegg til sammen.
Sjekk at du forstår hva som er med. Er det for eksempel avtalt «markedspakke» uten at det står hva den inneholder, bør du be om en oversikt med priser.
Varighet, oppsigelse og salg uten megler
Avtalen skal gjelde for et bestemt tidsrom på høyst seks måneder, og den kan fornyes skriftlig. Se hvilken sluttdato som står i avtalen. Oppdraget kan sies opp uten varsel, og megleren har da krav på rimelig vederlag for utført arbeid. Står det en annen oppsigelsesregel i avtalen, kan du ikke bruke den til å gi megleren en sterkere stilling enn loven gir i forbrukerforhold.
Les særlig punktet om vederlag for handel sluttet gjennom andre eller uten mellommann. Selger du selv til en kjøper uten at megleren er involvert, kan avtalen gi megleren krav på vederlag. Etter § 7-3 har megleren krav på vederlag når handelen skjer i oppdragstiden, selv om det ikke skyldes megleren, og i tre måneder etter for dem som megleren har forhandlet med eller gitt opplysninger. Reglene kan avtales bort, så det som står i din avtale, har betydning.
Andre vilkår du bør se etter
Megleren kan bare dekke vederlaget sitt av pengene som ligger på klientkonto hvis du har samtykket til det etter at handelen er kommet i stand, jf. § 7-4. Samtykket må altså komme etter handelen, så et forhåndssamtykke i selve oppdragsavtalen er ikke nok.
Megleren kan heller ikke sette det som vilkår for oppdraget at du kjøper andre tjenester som ikke har rimelig sammenheng med oppdraget. Hvis noen presenterer en pakke med annet enn eiendomsmegling som en forutsetning, er det et varsel.
Camilla leser avtalen
Camilla skal selge en leilighet i Bergen til omtrent 4 200 000 kroner. Hun får utkast til avtale fra en megler. Der står: «Vederlag 1,0 % av kjøpesummen opp til 3 500 000 kroner og 1,5 % av kjøpesummen over dette», og et utleggsoverslag på 16 000 kroner.
Hun merker seg to ting. For det første øker prosentsatsen med kjøpesummen, og det passer dårlig med forbudet i § 7-2 første ledd. Hun ber megleren endre det til en fast prosentsats eller en fast sum. For det andre mangler et samlet kostnadsoverslag. Megleren legger det til: vederlag 49 000 kroner og utlegg 16 000 kroner, til sammen 65 000 kroner.
Camilla ber også om timeprisalternativet. Det er 2 100 kroner per time i 28 timer, altså 58 800 kroner i vederlag mot 49 000 kroner med fast sum. Hun velger fast sum. Så ser hun at ansvarlig megler er oppført med navn, og at avtalen har sluttdato seks måneder fram. Da signerer hun.
Kort oppsummert
- Bruk punktene i § 6-4 som sjekkliste for oppdragsavtalen med megleren: vederlag, utlegg, varighet, oppsigelse, salg uten mellommann og ansvarlig megler.
- Avtalen skal være skriftlig og undertegnet av deg og ansvarlig megler.
- Prosentsatsen kan ikke øke med kjøpesummens størrelse, og du har rett til et tilbud basert på timepris.
- Du skal få et samlet, spesifisert kostnadsoverslag for vederlag og utlegg.
- Megleren kan bare dekke vederlaget av klientmidlene hvis du samtykker etter at handelen er kommet i stand.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.