Sjekkliste når du kjøper bolig som er leid ut

Leiekontrakten og leieforholdet

Dette er sjekklisten for deg som skal kjøpe en bolig som er leid ut, i den rekkefølgen den er nyttig å gå gjennom. Begynn med dokumentene og ta bolig og bygg til slutt.

• Be om leiekontrakten og alle tillegg. Les den før du byr. Du overtar avtalen som den er (husleieloven § 8-6), med alt den inneholder. Spør også om muntlige avtaler eller endringer, for eksempel lavere leie en periode.
• Avgjør om avtalen er tidsbestemt. En tidsbestemt avtale opphører ved utløpet, og utleier kan normalt ikke si den opp i leietiden. For bolig er minstetiden tre år, med få unntak (§ 9-3). Er et unntak brukt, skal leieren senest da avtalen ble inngått, skriftlig ha fått vite grunnen. Er reglene brutt, regnes avtalen som tidsubestemt.
• Se hva leietakeren kan, og hva du kan. Tidsubestemte avtaler kan utleier bare si opp med grunner i § 9-5, for eksempel at du selv skal bo der, og med tre måneders frist. Vil du bo der selv, må dette avklares før kjøpet.
• Spør om leieren har sagt opp, eller om utleier har gjort det. Er en oppsigelse sendt, hva er fristen, og har leieren protestert? Er saken til tvist?

Penger: leie, depositum og restanser

• Bekreft leiebeløpet. Sammenlign det som står i kontrakten med det leieren betaler, og med salgsoppgavens opplysninger. Stemmer det ikke, kan det være en mangel (avhendingslova § 3-8).
• Sjekk depositumet. Det skal stå på en konto i leierens navn (§ 3-5). Be om kontonummer og saldo, og kontroller at beløpet ikke er høyere enn seks måneders leie. Står det ikke på konto, krev at selgeren rydder opp før overtakelsen. Les depositum ved eierskifte.
• Spør om restanser. Har leieren betalt til rett tid? Skyldig leie for tiden før overtakelsen er normalt selgerens krav, hvis dere ikke avtaler noe annet.
• Avtal fordelingen av husleien. Selgeren har leien til du overtar bruken, og du får den fra overtakelsen (avhendingslova § 2-5). Skriv i kontrakten hvordan en forskuddsbetalt måned deles.

Utleiedelen og bygget

• Kontroller at utleiedelen er godkjent som boenhet. Har den bruksendringstillatelse og er den et lovlig etablert bolig? Ulovlige utleiedeler er et vanlig problem, og det kan få følger for både utleier og ny eier. Se klage på ulovlig utleiedel.
• Spør om brannsikring. Har utleiedelen røykvarslere, slokkeutstyr og rømningsvei som kravene sier? Se brannkrav for utleieenhet.
• Kjøper du bare en del av huset? Da må delen være seksjonert eller fradelt som egen enhet, ellers kjøper du en andel av hele eiendommen.
• Gå gjennom tilstandsrapporten og egenerklæringen. Det som tydelig står der, kan du ikke klage på senere (§ 3-10). Få vite hva som er forandret av leieren, og hvem som har ansvar for vedlikehold.

Kjøpekontrakten

• Skriv inn at du overtar leieavtalen. Det bør stå med kopi av kontrakten vedlagt, med dato for overtakelse.
• Avklar om boligen skal leveres tom eller med leieren. Leveres den tom, er det selgeren som må få leieren ut, og du har krav ved forsinkelse (§§ 4-2 til 4-6). Skal leieren bli boende, er det ikke noe avtalebrudd.
• Be om at selgeren bekrefter skriftlig at det ikke finnes restanser, tvister, oppsigelser eller andre avtaler enn de som er oppgitt. Gir selgeren feil bekreftelse, står du sterkere ved et senere krav.
• Be om kontaktopplysninger til leieren og avtal hvem som sender melding om eierskifte, hvem som er ny utleier og hvor husleien betales.

Kort oppsummert

• Få leiekontrakten før du byr, og avgjør om avtalen er tidsbestemt eller tidsubestemt. Du overtar den slik den står.
• Kontroller at depositumet står på konto i leierens navn, og spør om restanser, oppsigelser og tvister.
• Avklar om utleiedelen er godkjent som boenhet, og om den kan kjøpes alene.
• Skriv i kjøpekontrakten at du overtar leieavtalen, når overtakelsen er, og hvordan husleien deles. Selgeren må gi de opplysningene du har grunn til å regne med.