Selgeren har betalingsanmerkninger. Er det trygt å kjøpe boligen hans?
En betalingsanmerkning hindrer ikke selgeren i å selge boligen sin, og den gjør ikke kjøpet utrygt i seg selv. Du er godt sikret hvis oppgjøret går via megler og skjøtet blir tinglyst, for da kommer ikke kreditorer som sikrer seg senere foran deg. Faren er kreditorer som allerede har sikret seg pant eller utlegg i boligen, eller som gjør det samme dag som du tinglyser. Derfor skal alle pant slettes fra kjøpesummen før selgeren får pengene.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva en betalingsanmerkning egentlig er
En betalingsanmerkning er en registrering hos et kredittopplysningsbyrå om at en gjeld er forfalt og ikke betalt. Den sier noe om selgerens betalingsevne, men ingenting om hvem som eier boligen. Selgeren er fortsatt eier av boligen sin, og det er ikke noe i loven som hindrer ham i å selge den fordi han har dårlig kreditt.
Det du som kjøper bør spørre om, er derfor ikke om selgeren har anmerkninger, men om noen av kreditorene har sikret seg i boligen. Det vil si pant eller utlegg som er tinglyst. Disse står i grunnboken, og de er det som kan komme i veien for deg.
Når kreditorene kan ta boligen fra deg
Kreditorer har som utgangspunkt rett til dekning i alt selgeren eier. Dekningsloven § 2-2 sier at fordringshaverne har rett til dekning i ethvert formuesgode som tilhører skyldneren på beslagstiden og kan gjøres om til penger. Så lenge boligen tilhører selgeren, kan den bli tatt til inntekt for kreditorene.
Når du har kjøpt, er boligen din. Da har kreditorene bare krav mot selgeren, og ikke mot det du eier, så lenge du har fått rettsvern. Rettsvern får du ved tinglysing av skjøtet. Tinglysingsloven § 20 sier at et registrert rettserverv går foran rettserverv som registreres senere. Rettserverv som registreres samtidig, står likt. Kommer kreditoren inn i grunnboken etter deg, kommer den bak deg.
Det er to forhold som endrer dette. For det første kan kreditorer ha sikret seg før deg. Er det tinglyst utlegg eller pant i boligen når du kjøper, går det foran, og det må slettes for at du skal få boligen fri. For det andre sier § 20 at utleggs- og arrestforretninger går foran andre rettserverv som er registrert samme dag. Får en kreditor registrert utlegg samme dag som skjøtet ditt, vinner kreditoren. I tillegg fortsetter tinglysingsloven § 21 å gjelde: kjente du eller burde du kjenne til en eldre rett da skjøtet ditt ble registrert, kan den gå foran.
Slik hjelper megleren deg
Går handelen via megler, er en stor del av risikoen tatt hånd om. Eiendomsmeglingsloven § 6-10 tredje ledd pålegger megleren som forestår oppgjør, å sørge for at kjøperen har fått rettsvern før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Det vil si at skjøtet ditt vanligvis er sendt til tinglysing før pengene går ut til selgeren og kreditorene hans. Forskriften har noen få unntak, men utgangspunktet er klart.
Kjøpesummen ligger inntil da på meglerens klientkonto. Eiendomsmeglingsloven § 3-2 tredje ledd sier at kreditorer bare kan søke dekning i kjøpesummen på klientkontoen hvis beløpet tilhører debitor på beslagstiden og betingelsene for frigivelse mellom partene er oppfylt. Pengene kan altså ikke tas av selgerens kreditorer før kjøpet er gjennomført etter avtalen.
Megleren skal også gi deg en oppgave over tinglyste forpliktelser før handelen (eiendomsmeglingsloven § 6-7).
Hva du bør gjøre når du skal kjøpe bolig fra selger med gjeld
Du trenger ikke å kjenne til selgerens økonomi. Men det er lurt å:
- se grunnboksutskriften og sørge for at alle pant og utlegg er med i oppgjøret
- sørge for at kjøpekontrakten sier at boligen skal leveres fri for pant og andre heftelser, bortsett fra det du skal overta
- ikke betale noe til selgeren direkte, men bare til meglerens klientkonto
- følge med på at skjøtet faktisk blir sendt til tinglysing
Kommer det likevel pant eller utlegg som ikke ble slettet, regnes det som en mangel ved boligen. Etter avhendingslova § 4-17 kan du da gjøre mangelskrav gjeldende mot selgeren, for eksempel kreve prisavslag eller erstatning.
Er salget privat uten megler, er du uten disse sikkerhetsnettene. Da bør du ta ut en ny grunnboksutskrift rett før oppgjøret og sørge for at kjøpesummen ligger hos en uavhengig tredjepart til skjøtet er sendt inn. Å betale direkte til selgeren er en klart større risiko.
Jakob kjøper huset
Jakob Hagen kjøper et hus for 3 650 000 kroner av Torbjørn, som har flere betalingsanmerkninger. Grunnboken viser et lån på 1 700 000 kroner med pant i huset, og et tinglyst utlegg på 85 000 kroner fra en leverandør. Megleren henter innfrielsesbeløp fra begge. Jakob betaler kjøpesummen inn på klientkontoen. Megleren sender skjøtet til tinglysing, innfrir de to kravene med til sammen omtrent 1 800 000 kroner med renter, og sørger for at panteretten og utlegget slettes. Torbjørn får resten, minus utgifter.
Hadde en ny kreditor fått registrert utlegg i huset dagen før skjøtet ble tinglyst, ville utlegget ha gått foran Jakob, og det måtte ha vært gjort opp i oppgjøret. Hadde kreditoren registrert utlegget samme dag som skjøtet, ville utlegget gått foran. Derfor er det viktig at megleren følger med på grunnboken helt til slutt.
Kort oppsummert
- Betalingsanmerkninger hos selgeren hindrer ikke salget. Det som betyr noe for deg, er pant og utlegg som er tinglyst i boligen.
- Når skjøtet er tinglyst, går du foran kreditorer som sikrer seg senere. Utlegg og arrest registrert samme dag går foran.
- Megleren skal sørge for at du har rettsvern før kjøpesummen frigis til selgeren, og innfrir pantene fra kjøpesummen.
- Du er tryggest når du kjøper bolig fra selger med gjeld gjennom megler, og betaler til klientkontoen.
- Pant som ikke slettes og som du ikke skulle overta, er en mangel som gir deg krav mot selgeren.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.