Selger visste at vann og avløp i gaten skal skiftes. Burde han sagt det?

Hva loven krever av selger

Avhendingslova § 3-7 er regelen som avgjør saken. Eiendommen har en mangel dersom kjøperen ikke har fått opplysning om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder bare hvis det er rimelig å gå ut fra at opplysningen ville påvirket avtalen. Du finner hele teksten i avhendingslova § 3-7.

Loven nevner ikke vann og avløp. Den er skrevet generelt, og det er forholdene i den enkelte saken som avgjør om et varsel faller inn under regelen. Tre spørsmål må alle besvares ja:

• Kjente selger til varselet, eller burde han ha kjent til det?
• Ville en vanlig kjøper regne med å få vite om det?
• Kan det tenkes at kunnskapen ville påvirket pris eller beslutning?

Hvilke varsler om vann og avløp som teller

Kommunen eier normalt hovedledningene i gata. Ledningen fra hovedledningen og inn på tomta, ofte kalt stikkledning, er derimot ofte eierens ansvar. Det er derfor et skille mellom to typer nyheter.

Den første typen er et konkret varsel som treffer selgeren som eier. Det kan være et brev om at ledningene i gata skal skiftes, og at eierne må koble om stikkledningen på egen regning. Det kan også være et pålegg om å knytte seg til kommunalt nett, eller en melding om ny gebyrberegning. Slike varsler gir en kostnad eller en jobb som følger eiendommen, og her har kjøperen god grunn til å regne med å få vite om dem.

Den andre typen er kunnskap om at kommunen har planer i området uten at eieren er varslet om noe. Her er selgerens plikt svakere. Offentlige planer kan kjøperen ofte finne selv, og megleren skal i salgsoppgaven opplyse om forholdet til endelige offentlige planer (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Har selgeren bare hørt en nabo nevne at «de snakker om å grave opp gata», er det vanskelig å si at han kjente til noe som må opplyses.

Hvor tidlig kommunen har gitt beskjed, betyr også noe. Et varsel med dato og kostnadsanslag er noe helt annet enn en kommentar over gjerdet.

Hva selger bør gjøre før salget

Har du fått brev, e-post eller vedtak fra kommunen om vann, avløp eller ledninger, gi det til megleren før salgsoppgaven lages. Be om at forholdet skrives tydelig inn, med dato, hva kommunen har bestemt og hva som er anslått av kostnad.

Er du usikker på om en uformell beskjed teller, send en kort forespørsel til kommunen og spør om det er planlagt arbeid som berører eiendommen din. Svaret får kjøperen vite om, og du har selv dokumentasjon. Det er billigere enn å havne i en tvist.

Salg «som den er» hjelper deg ikke her. Etter avhendingslova § 3-9 kan et slikt forbehold ikke brukes for å slippe unna opplysningsplikten i § 3-7. Ved forbrukerkjøp, altså når kjøperen er en privatperson, har allmenne forbehold ingen virkning i det hele tatt.

Hva kjøperen kan kreve hvis selger tiet

Ble varselet holdt skjult, har kjøperen flere veier:

• Prisavslag etter § 4-12. Avslaget settes normalt til det det koster å rette opp, men her er «retting» en regning, så avslaget følger i praksis kostnaden kjøperen får.
• Erstatning etter § 4-14 for økonomisk tap som følger av mangelen.
• Heving etter § 4-13 er bare aktuelt der mangelen er et vesentlig avtalebrudd. En omkobling til 85 000 kroner vil sjelden være nok.

Kjøperen må gi selgeren beskjed om kravet innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet. Hold derfor selgeren orientert skriftlig fra første dag, og ta vare på varselbrevet fra kommunen.

Kort oppsummert

• Et konkret varsel om vann og avløp i gaten som gir eieren kostnad eller jobb, er noe kjøperen har grunn til å regne med å få vite om.
• Rykter og generelle planer uten varsel til eieren er svakere, og kjøperen kan ofte finne offentlige planer selv.
• Selger bør gi kommunens brev til megleren og få det inn i salgsoppgaven.
• Salg «som den er» frafaller ikke opplysningsplikten.
• Har selger tiet, kan kjøperen kreve prisavslag eller erstatning og må si fra innen rimelig tid.