Selger var i grensetvist med naboen. Burde han sagt det?
Ja, en pågående eller kjent grensetvist er normalt noe selger bør si fra om. Kjøperen har grunn til å regne med å få vite om tvister som kan påvirke tomtens størrelse eller bruk, og selger som tier kan bli ansvarlig etter avhendingslova § 3-7. Har tvisten vært avklart og avsluttet, er plikten mindre. Kjøperen kan kreve prisavslag eller erstatning hvis tvisten gir ham tap.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor grensetvist er noe kjøperen vil vite
En tomt kjøpes til en bestemt størrelse og bruk. Er det uenighet med naboen om hvor grensen går, kan en del av det du tror du kjøper, vise seg å tilhøre noen andre. Det kan være stripen med garasjeinnkjørsel, hekken, et uthus eller deler av hagen.
Etter avhendingslova § 3-7 skal selgeren opplyse om forhold han kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite, hvis det kunne virket inn på avtalen. En pågående krangel om grensen oppfyller i de fleste tilfeller alle tre vilkår: selgeren kjenner den, den kan gjelde areal og bruk, og kjøperen ville tatt hensyn til den.
Hva som regnes som grensetvist
Det avhenger av hvor alvorlig uenigheten er:
- En pågående uenighet der naboen krever deler av tomten, eller der du krever deler av naboens, må opplyses.
- Brev fra nabo eller nabos representant der grensen bestrides, gjør forholdet klart.
- En sak som er meldt til kommunen, forliksrådet, tingretten eller jordskifteretten, må opplyses.
- En kort meningsutveksling over gjerdet som ble ordnet samme dag, er mindre. Da er det mer tvilsomt om plikten gjelder.
- En tidligere tvist som er avgjort ved dom, avtale eller grensefastsetting, kan likevel ha betydning hvis resultatet påvirker tomten. Opplys da at saken er løst, og hvordan.
Jordskifteretten kan fastsette grenser etter jordskiftelova. Se jordskiftelova § 4-2 om grensefastsetjing.
hekken som sto på feil side
Dag Nilsen selger en enebolig i Drammen for 5,5 millioner kroner. I to år har naboen Leila Mahmoud hevdet at hekken på østsiden står 80 centimeter inne på hennes tomt. Hun har sendt to brev, og de har møttes hos kommunen uten enighet. Dag ser på tomten som sin og tenker at det går over.
Han sier ingenting til megleren. Salgsoppgaven viser tomten som 820 kvadratmeter. Kjøperen Stian Fredriksen flytter inn, og etter fire måneder får han brev fra Leilas representant med krav om at hekken fjernes og grensen merkes opp.
Stian kan hevde at Dag brøt opplysningsplikten i § 3-7. Dag kjente til tvisten, og det er sannsynlig at Stian hadde grunn til å regne med å få vite om den. Tapet er foreløpig usikkert. Får Leila medhold, mister Stian omkring 30 til 40 kvadratmeter og må fjerne hekken. Får Dag medhold, er det ingen areal å kreve avslag for, men Stian har hatt bryderi og kostnad.
Utfallet kan bli prisavslag etter § 4-12 for tapt areal, eller erstatning etter § 4-14 for kostnader som saken har påført ham, for eksempel utgifter til oppmåling og saksbehandling. Hadde Dag opplyst om saken, kunne Stian valgt å la være å kjøpe eller bedt om lavere pris.
Krav og tiltak etter tvisten
Hva om naboen har rett?
Er du kjøperen og saken ender med at naboen får medhold, er det ikke gitt at du må leve med det. Du har kjøpt en tomt med et areal som ikke stemte. Salgsoppgaven viste kanskje 820 kvadratmeter. Eier naboen en del av det du kjøpte, har en annen enn selgeren rett i eiendommen, og etter avhendingslova § 4-17 gjelder da reglene om mangler tilsvarende. Her kan du altså ha et krav selv om selgeren ikke kjente til tvisten, og egenandelen på 10 000 kroner gjelder ikke.
Har du kjøpt hus og tomt for en bestemt pris, og en del av tomten må avstås, taler det for et forholdsmessig avslag. Beregningen tar utgangspunkt i hva det tapte arealet betød for verdien.
Hva kjøperen kan kreve
Er tvisten fortsatt uløst, er det vanskelig å si om kjøperen har tapt noe. Ofte må han vente til saken er avgjort for å vite om han har rett til avslag. Han kan likevel gi selgeren beskjed om at han gjør forholdet gjeldende, så ikke fristen i § 4-19 går ut. Kravet må fremsettes innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen.
Hva selger bør gjøre
Opplys om tvisten skriftlig til megleren. Skriv hva striden gjelder, hva naboen krever, hva du mener og hvor langt saken er kommet. Legg ved brev og eventuelle vedtak.
Vurder om du kan avklare saken før salget. Har du og naboen blitt enige, kan en skriftlig avtale og oppmåling gi kjøperen trygghet. Kommunen kan holde oppmålingsforretning, og jordskifteretten kan fastsette grenser.
Salg «som den er» hjelper deg ikke. Etter avhendingslova § 3-9 gjelder § 3-7 også da.
Kort oppsummert
- En pågående eller kjent grensetvist er noe kjøperen har grunn til å regne med å få vite om.
- Selger som tier kan bli ansvarlig for prisavslag og erstatning.
- Avsluttede tvister bør også nevnes hvis de påvirker tomten.
- Kjøperen bør si fra til selgeren skriftlig når han oppdager tvisten.
- Selger bør opplyse skriftlig til megleren, med brev og vedtak vedlagt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.