Når får selger pengene etter overtakelsen?
Loven har ingen fast frist for når selger får pengene. Megleren skal først sørge for at kjøperen har fått rettsvern for kjøpet, vanligvis ved at skjøtet er tinglyst, og at innbetalingene fra kjøperen er på plass. Deretter utbetales kjøpesummen til selgeren og til selgerens bank. Hvor raskt selger får pengene etter overtakelsen, avhenger derfor av tinglysing, innbetalinger og sletting av gammelt pant.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Det finnes ingen lovfestet utbetalingsfrist
Mange selgere regner med å få pengene samme dag som kjøperen flytter inn. Det er ikke noe loven garanterer. Eiendomsmeglingsloven og forskriften har ingen bestemmelse om at kjøpesummen skal utbetales innen et bestemt antall dager. Det som står i loven, er hva megleren må sørge for før pengene kan gå videre. Når selger får pengene, følger av når de vilkårene er oppfylt.
Kjøperen må ha rettsvern først
Hovedvilkåret står i eiendomsmeglingsloven § 6-10 tredje ledd: megler som forestår oppgjør skal sørge for at kjøperen har fått rettsvern for ervervet før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren. Kjøperen skal ikke risikere å ha betalt for en bolig som i mellomtiden kan pantsettes eller beslaglegges av selgerens kreditorer.
Rettsvernet kommer ved tinglysing. Megleren sender skjøtet og kjøperens pantedokument til tinglysing, og kjøpesummen frigis når tinglysingen er gjennomført. Hvor lang tid tinglysingen tar, avgjøres ikke av megleren.
Forskrift om eiendomsmegling § 6-5 åpner for unntak i enkelte tilfeller, for eksempel hvis partene har avtalt det fordi forhold på kjøperens side hindrer at rettsvern etableres innen rimelig tid. Et slikt unntak må dere ha avtalt skriftlig på forhånd.
Dette sjekker megleren før utbetalingen
Selv om skjøtet er tinglyst, må flere ting være på plass:
- Hele kjøpesummen og alle avgifter fra kjøperen er innbetalt til klientkontoen.
- Pant og andre heftelser som skal bort, har en avtalt vei ut. Selgerens bank må innfris, og pantet slettes.
- Megleren har gjort kundekontroll av både selgeren og kjøperen. Etter hvitvaskingsloven § 15 tredje ledd skal eiendomsmegler før oppgjør også gjennomføre kundetiltak overfor oppdragsgiverens medkontrahent.
- Vilkår i kontrakten er oppfylt, for eksempel at forbehold er falt bort.
Når alt er i orden, utbetaler megleren. Straks oppgjøret er gjennomført, skal kjøper og selger få en oppgjørsoppstilling, jf. forskriften § 3-13. Der ser du hvor mye som er brukt til hva.
Etter overtakelsen gjelder det kostnadene
Selgeren har retten til avkastningen av eiendommen og betaler kostnadene til kjøperen overtar bruken, ifølge avhendingslova § 2-5. Fra overtakelsen er det kjøperen som bærer strøm, kommunale avgifter og andre løpende utgifter. Selgerens boliglån løper imidlertid videre med renter til banken har fått pengene, så ventetiden kan koste selgeren noe. Det er et argument for å følge med på at oppgjøret går fremover.
Er det en forsinkelse, spør megleren om hva som står igjen. Det vanligste svaret er at tinglysingen ikke er gjennomført, at et pantedokument mangler en underskrift, eller at innbetalingen fra kjøperen ikke er kommet.
Hva kan selgeren gjøre hvis pengene uteblir
Er det kjøperen som ikke har betalt, kan selgeren kreve renter og erstatning for rentetapet etter avhendingslova § 7-3, som viser til loven om renter ved forsinket betaling. Selgeren kan også kreve at kjøperen betaler kjøpesummen, og i alvorlige tilfeller heve avtalen når forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd eller kjøperen ikke betaler innen en rimelig tilleggsfrist (§ 5-3). Heving er ikke mulig etter at skjøtet er tinglyst eller kjøperen har overtatt bruken, med mindre det gjelder særlige forhold som loven nevner.
Er det megleren som holder pengene tilbake uten grunn, kan selgeren klage til den tvisteløsningsordningen foretaket er tilsluttet. Klientmidlene tilhører den som har betalt dem inn, til de er brukt slik det er avtalt, jf. § 3-2 andre ledd, og megleren kan ikke bruke dem til noe annet enn det som er avtalt.
Selma venter på pengene
Selma selger et rekkehus for 3 850 000 kroner. Overtakelsen er en fredag, og kjøperne har betalt egenkapital og lån til klientkontoen dagen før. Selma har et lån på 1 200 000 kroner og skal betale 49 000 kroner til megleren. Skjøtet og kjøpernes pant blir sendt til tinglysing fredag formiddag.
Selma regner med utbetaling samme dag, men megleren melder at tinglysingen ikke er klar før i begynnelsen av neste uke. Hun får 3 850 000 − 1 200 000 − 49 000 = 2 601 000 kroner først når tinglysingen er gjennomført. Selmas bank får sine 1 200 000 kroner samtidig, og renten på lånet løper frem til da.
Hun har ikke krav på renter av kjøperen, for kjøperne har betalt i tide. Forsinkelsen skyldes tinglysingen.
Kort oppsummert
- Det er ingen lovfestet frist for når selger får pengene. Megleren utbetaler når vilkårene i oppgjøret er oppfylt.
- Hovedvilkåret er kjøperens rettsvern, vanligvis tinglyst skjøte, før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren.
- Megleren sjekker også innbetalinger, sletting av gammelt pant og kundekontroll før utbetaling.
- Selgeren bærer kostnadene til overtakelsen, og lånet løper til banken er innfridd. Betaler kjøperen for sent, kan selgeren kreve renter.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.