Må selger opplyse om problemer med leietakeren?
Ja, selgeren må opplyse om forhold ved leieforholdet som selgeren kjente eller måtte kjenne til, som kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite, og som kan antas å ha påvirket handelen. Det gjelder blant annet husleierestanser, tvister, varsler om oppsigelse og avtaler som ikke står i leiekontrakten (avhendingslova § 3-7). Gir selgeren feil opplysninger om leieforholdet, kan det også være en mangel (§ 3-8). Kjøperen kan da kreve prisavslag og i noen tilfeller erstatning.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven krever av selgeren
Avhendingslova § 3-7 sier at eiendommen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold ved eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder bare hvis det kan antas at det at opplysningene ble holdt tilbake, har påvirket avtalen. Med andre ord: Hadde kjøperen visst om problemet, ville han ha kjøpt til en annen pris eller latt være.
Et leieforhold er en del av det kjøperen overtar, så reglene gjelder også her. Selger kan ikke gjemme seg bak at det «bare er et problem mellom meg og leietakeren». Ved forbrukerkjøp av bolig kan selgeren heller ikke bruke «som den er»-forbehold til å slippe unna dette (§ 3-9).
Kjøperen skal ha opplysninger som kan ha betydning for om han vil kjøpe og hva han vil betale. Det er ikke et krav at selgeren forteller alt. Små, rutinemessige sider ved forholdet trenger ikke nevnes. Det er de reelle problemene det gjelder.
Hva selgeren bør opplyse om
Eksempler på forhold selgeren normalt må si fra om:
- At leieren har restanse eller ofte betaler for sent.
- At det er sendt varsel om oppsigelse, eller at leieren har sagt opp, eller at utleier har varslet heving.
- At det er en pågående tvist om depositum, mangler eller husleie, eller at saken ligger hos Husleietvistutvalget eller domstolene.
- At det finnes muntlige avtaler eller særvilkår som ikke står i leiekontrakten, for eksempel lavere leie en stund eller rett til å bruke hage eller garasje.
- At leieren har krevd avslag i leien for mangler, eller har klaget på forholdene.
- At leieforholdet er ulovlig, for eksempel fordi utleiedelen ikke er godkjent som egen boenhet.
Det samme gjelder når salgsoppgaven eller annonsen oppgir noe om leieforholdet. Etter § 3-8 er det en mangel hvis eiendommen ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt eller som er gitt i annonse eller salgsprospekt, når opplysningene kan antas å ha påvirket avtalen og ikke i tide er rettet på en tydelig måte. Oppgir salgsoppgaven en leieinntekt på 15 000 kroner, men leieren i virkeligheten betaler 12 000, er det en mangel.
Hva kjøperen ikke kan klage på
Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente til, eller måtte kjenne til, da avtalen ble inngått (§ 3-10). Han skal regnes for å kjenne til forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter han har fått tilgang til. Har han undersøkt boligen, eller uten rimelig grunn ikke fulgt opp en oppfordring om å undersøke, kan han heller ikke klage på det han burde oppdaget.
Reglene om hva kjøperen kjente til, begrenser likevel ikke selgerens opplysningsplikt etter § 3-7 (§ 3-10 tredje ledd). Fikk kjøperen leiekontrakten og leste at leieren hadde avtalt lavere leie, kan han ikke senere klage på akkurat det.
Derfor bør kjøperen lese alt, og spørre skriftlig om det han er usikker på.
Hva kjøperen kan kreve
Er det en mangel, kan kjøperen kreve forholdsmessig prisavslag, som normalt settes til kostnadene ved å rette opp mangelen (§ 4-12). Kjøperen kan kreve erstatning for tap uten at selgeren må ha skyld, med visse unntak, og for indirekte tap hvis selgeren har skyld (§ 4-14). I alvorlige tilfeller kan han heve handelen. Det forutsetter at mangelen utgjør et vesentlig avtalebrudd (§ 4-13).
Kjøperen må si fra innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen, om ikke selgeren har gitt garanti for lengre tid (§ 4-19). Selgeren kan ikke bruke fristen mot kjøperen hvis han har vært grovt uaktsom eller uærlig.
Camilla, Kjell og leieren Dagny
Camilla kjøper en tomannsbolig av Kjell. Kjells salgsoppgave sier at utleiedelen i underetasjen er leid ut til Dagny for 11 000 kroner i måneden, med stabil betaling. Etter overtakelsen finner Camilla ut at Dagny har vært over to måneder på etterskudd, at hun har varslet om å flytte, og at det pågår en uenighet om fukt på badet som Kjell kjente til.
Camilla skriver til Kjell innen en uke etter at hun fikk vite om det. Hun krever prisavslag for det fuktskadde badet og erstatning for tapt leie mens hun finner ny leietaker. Kjell svarer at han ikke hadde noen plikt til å si noe om rutinemessige betalingsproblemer. Om han skulle ha nevnt betalingsproblemene, kommer an på hvor alvorlige de er og om Camilla hadde grunn til å regne med å få vite om dem. Varselet om flytting og uenigheten om badet var forhold han kjente til og som påvirket verdien. Der står hun sterkest.
Kort oppsummert
- Selgeren må opplyse om forhold ved leieforholdet han kjente eller måtte kjenne til, som kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite, og som kan antas å ha påvirket handelen (avhendingslova § 3-7).
- Typiske eksempler er restanser, oppsigelser, tvister og muntlige avtaler. Feil opplysninger i salgsoppgaven er en egen mangel (§ 3-8).
- Kjøperen kan ikke klage på det han kjente til eller tydelig fremgikk av salgsdokumentene.
- Ved mangel kan kjøperen kreve prisavslag og erstatning, og må si fra innen rimelig tid.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.