Selger lovet muntlig at nabotomten ikke skal bebygges. Hva hjelper det?
Et muntlig løfte fra selgeren kan gi en mangel etter avhendingslova § 3-8, for loven krever ikke at opplysninger er skriftlige. Du må likevel kunne bevise hva selgeren sa, og at det virket inn på kjøpet. Det er lettere å ta ansvar for opplysninger om dagens forhold enn for løfter om hva naboen skal gjøre i fremtiden. Hjelper det lite å vise til løftet alene, kan selgerens kunnskap om naboens planer likevel gi deg et krav etter § 3-7.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva avhendingslova sier om opplysninger fra selgeren
Etter avhendingslova § 3-8 har en eiendom en mangel hvis forholdene ved den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt kjøperen. Det samme gjelder opplysninger i annonsen, i salgsoppgaven eller i annen markedsføring på selgerens vegne. Loven sier ingenting om at opplysningene må være skrevet ned. Et muntlig løfte på visning står altså rettslig på linje med en setning i salgsoppgaven.
Forskjellen ligger i beviset. Det er du som må vise hva selgeren sa, og hvordan du oppfattet det. En skriftlig opplysning ligger der den ligger. En muntlig opplysning kan selgeren bestride, og da står ord mot ord.
Fire vilkår som må være oppfylt
For at et muntlig løfte om nabotomten skal gi deg et krav, må flere ting stemme.
- Selgeren må faktisk ha sagt det. Du må kunne gjøre det sannsynlig, for eksempel med vitner, meldinger eller egne notater fra samme dag.
- Utsagnet må handle om et forhold ved eiendommen. «Tomten ved siden av er regulert til friområde» er en opplysning om dagens forhold. «Der blir det aldri bygget» er mer et løfte om fremtiden, og det er vanskeligere å bygge en mangel på. Det kommer an på hvordan utsagnet ble sagt og forstått, og på om det lød som noe selgeren sto inne for.
- Du må kunne gå ut fra at opplysningen virket inn på avtalen. Ligger det i kortene at du ville bydd mindre, eller ikke bydd i det hele tatt, hvis du hadde visst sannheten, er vilkåret som regel oppfylt. Utsikt og lys betyr mye for mange boligkjøpere, og det kan tale for at utsagnet var viktig.
- Opplysningen må ikke være rettet i tide på en tydelig måte (§ 3-8 annet ledd). Står det i salgsoppgaven at nabotomten er regulert til boligbebyggelse, har selgeren eller megleren rettet opp inntrykket skriftlig før du la inn bud. Da blir det vanskelig å hevde at du stolte på det muntlige.
Det du selv burde ha sett
Kjøperen kan ikke gjøre gjeldende noe han kjente til, eller måtte kjenne til, da avtalen ble inngått. Du regnes dessuten for å kjenne til det som tydelig går frem av tilstandsrapport og andre salgsdokumenter du fikk lese (§ 3-10). Har du selv undersøkt eiendommen, kan du heller ikke påberope deg det du burde oppdaget ved undersøkelsen.
Det siste gjelder likevel ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers har handlet i strid med god tro. Visste selgeren at naboen hadde søkt om å bygge, og sa likevel at tomten aldri blir bebygd, er han i en dårlig posisjon. Da kan i tillegg § 3-7 komme inn: eiendommen har en mangel hvis du ikke fikk opplysninger om forhold selgeren kjente til og du hadde grunn til å regne med å få.
Tormod og Selma på Sola
Tormod og Selma var på visning av en enebolig i Sola 12. mars. Selgeren, Bjørn, pekte mot den ubebygde tomten bak huset og sa at kommunen hadde bekreftet at den aldri ville bli bebygd. Selma skrev det ned i notatappen på telefonen samme kveld, med klokkeslett. Paret kjøpte huset for 5 800 000 kroner. Salgsoppgaven nevnte ikke nabotomten.
Fire måneder etter overtakelsen fikk de nabovarsel. Naboen hadde fått tillatelse til å bygge fire rekkehus på tomten, og reguleringsplanen hadde tillatt bolig der i mange år. Takstmannen de leide inn, anslo at utsikten og kveldssolen hadde betydning for verdien, og at huset var rundt 300 000 kroner mindre verdt enn om tomten var forblitt åpen.
Paret kan hevde at Bjørns utsagn var en opplysning etter § 3-8 som ikke stemte, og at den virket inn på prisen de var villige til å betale. Selmas notater og at hun var til stede, er deres viktigste bevis. Bjørn vil si at han bare ga uttrykk for en antakelse. Retten vil også se på om reguleringsplanen var lett tilgjengelig, og om Tormod og Selma kunne ha sjekket den før de bød. Utfallet er ikke gitt. At Bjørn viste til en bekreftelse fra kommunen, gjør utsagnet mer konkret, og da er det lettere å se det som en opplysning enn som en løs antakelse.
Hva du kan kreve, og hvor raskt du må handle
Er det en mangel, kan du kreve prisavslag (§ 4-12), erstatning for tap og i sjeldne tilfeller heving hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Kan ikke feilen rettes, slik som her, regnes prisavslaget ut fra hvor mye verdien er redusert.
Du må si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet eller burde ha oppdaget det, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Skriv melding med beskrivelse av hva selgeren sa, når og hvor, og hva du krever. Fristen på fem år gjelder ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom eller uærlig.
Slik tar du vare på beviset
Skriv ned hva som ble sagt så fort som mulig, med dato og hvem som var til stede. Spør de som hørte det, om de vil bekrefte det skriftlig. Lagre meldinger og e-poster der nabotomten er nevnt, og ta skjermbilde av annonsen. En enkel regel for fremtiden er å be om at slike løfter blir tatt inn i kjøpekontrakten eller sendt som melding.
Kort oppsummert
- Et muntlig løfte fra selgeren om nabotomten kan være en mangel etter avhendingslova § 3-8, siden loven ikke krever skriftlighet.
- Du må kunne bevise hva selgeren sa, og at det virket inn på kjøpet.
- Løfter om fremtiden er svakere enn opplysninger om dagens forhold, men selgerens egen kunnskap kan gi grunnlag for krav etter § 3-7.
- Står det motsatte tydelig i salgsoppgaven, eller kunne du lett ha sjekket planene, svekker det saken din.
- Meld fra skriftlig til selgeren innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.