Selger hadde søkt om å bygge, men fått avslag. Må det opplyses?

Hva et avslag på byggesøknad forteller kjøperen

En byggesøknad er et spørsmål til kommunen om hva man får lov til å gjøre på eiendommen. Et avslag er svaret. Det forteller ikke bare at du ikke fikk bygge akkurat det du søkte om, men også noe om hva reglene tillater på tomten.

Det er den sammenhengen som gjør avslag relevant for en kjøper. Mange kjøper bolig fordi de vil bygge på, utvide eller sette opp en garasje. Har kommunen allerede sagt nei til noe i den retningen, er det opplysninger om boligens muligheter som kjøperen gjerne vil ha.

Avslaget er også en kjent sak for deg som selger. Du søkte, du fikk brevet og du kjenner begrunnelsen. Det er derfor spørsmålet om opplysningsplikt kommer opp.

Hva avhendingslova § 3-7 krever

Avhendingslova § 3-7 gjelder forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, som kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite, og som kan ha påvirket avtalen. Avslaget oppfyller det første vilkåret, siden du kjenner det. De to andre avhenger av hva avslaget gjaldt.

Plikten er sterk når avslaget bygger på forhold som gjelder tomten og ikke bare akkurat din søknad. Det kan være at utnyttelsesgraden er brukt opp, at byggegrensen mot vei eller vann stopper utvidelse, eller at områdets plan hindrer tiltaket. Da sier avslaget noe om boligens mulighet til å utvikles, og en kjøper vil normalt regne med å få vite det.

Plikten er svakere når avslaget gjaldt noe spesielt for din søknad. Det kan være at søknaden manglet dokumenter, at tegningene var feil eller at tiltaket bare var for høyt. Hvis du fikk igjennom en endret søknad etterpå, er det den du kan stå ved.

Spørsmålet er altså hva avslaget forteller om eiendommen. Er svaret «mer enn søknaden din», bør du opplyse om det.

Når du har markedsført muligheter

Det er en annen regel når du har sagt noe om utvidelsesmuligheter. Avhendingslova § 3-8 sier at boligen har en mangel hvis forholdene ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, og opplysninger i annonse, salgsoppgave eller annen markedsføring på hans vegne gjelder på samme måte. Det forutsetter at opplysningene har påvirket avtalen, og at de ikke ble rettet i tide på en tydelig måte.

Står det «stort potensial for påbygg» i annonsen, og du vet at kommunen har avslått nettopp det, svarer ikke boligen til det som er sagt. Da trenger ikke kjøperen vise at han hadde grunn til å vente å få vite avslaget. Annonsen er nok.

Hold deg derfor til det som er sikkert. Skriv «tomten kan utvides» bare hvis du vet det. Skriv «kommunen har avslått søknad om påbygg i 2023» hvis det er sant.

Tilleggsspørsmål: ulovlige tiltak og dispensasjoner

Avslag kan henge sammen med noe annet. Har du bygget uten tillatelse og fått avslag på søknad i etterkant, er det et ulovlig forhold, og plikten din er enda sterkere. Megleren skal også opplyse om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse (eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd).

Har du fått avslag som du senere klaget inn og fått medhold i, eller fått dispensasjon, må du kunne vise det. Se hvordan det gjøres i klage på avslag på byggesøknad.

Jo mer av tomtens potensial et avslag tar bort, desto viktigere er det at du oppgir det. Etter plan- og bygningsloven § 12-4 er en reguleringsplan bindende for nye tiltak og utvidelse av eksisterende tiltak, og kommunen vurderer hver sak for seg.

Hva kjøperen kan kreve

Har selgeren tiet om noe han kjente til, har boligen en mangel. Kjøperen kan kreve prisavslag etter § 4-12, som må settes til verdiforskjellen mellom boligen slik den er, og slik kjøperen kunne regne med at den var uten avslaget. Erstatning er aktuelt for dokumenterte utgifter, for eksempel tegninger og saksbehandlingsgebyr kjøperen betalte for en ny søknad som var håpløs. Han må selv dekke de første 10 000 kronene (§ 3-1 fjerde ledd).

Står opplysningen i salgsoppgaven eller andre dokumenter kjøperen fikk anledning til å lese, kan han ikke senere klage. Det følger av § 3-10 første ledd.

Reklamasjon må skje innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19).

Kort oppsummert

• Et avslag på byggesøknad må du opplyse om hvis det sier noe om hva eiendommen kan brukes til (§ 3-7).
• Er avslaget begrunnet i tomtens egne begrensninger, er plikten sterkest.
• Markedsfører du muligheter som avslaget viser at ikke finnes, kan du ha gitt en uriktig opplysning (§ 3-8).
• Kjøperen kan kreve prisavslag etter verdiforskjellen og erstatning for dokumentert tap, men må bære de første 10 000 kronene.
• Står avslaget i salgsoppgaven, kan kjøperen ikke senere klage på det (§ 3-10).