Kan selger beholde pengene jeg har betalt inn når jeg trekker meg?

Kan selgeren beholde innbetalt beløp når kjøperen trekker seg?

Penger du har betalt inn før overtakelsen, står vanligvis på meglerens klientkonto. Etter eiendomsmeglingsloven § 3-2 andre ledd tilhører klientmidler den som har betalt dem inn, inntil de er brukt slik som er avtalt, og de kan ikke disponeres på annen måte enn det som er avtalt. Det betyr at selgeren ikke automatisk eier beløpet fordi du har betalt det inn, og megleren kan ikke bare sende det videre til henne når du ombestemmer deg.

Er pengene derimot overført direkte til selgeren, er de i praksis i hennes hender. Da er det du som må kreve dem tilbake, og kravet vurderes etter de samme reglene som under.

Når du kan trekke deg og få alt tilbake

Hvor mye selgeren kan holde igjen, avhenger av om du var bundet. Det er du ikke alltid.

• Selgeren har ikke akseptert budet ennå, eller budet er utløpt.
• Du har tatt et forbehold, for eksempel om finansiering, og forbeholdet slo ikke til innen fristen. Avtalen faller da bort, som regel uten at noen skylder noe.
• Selgeren har misligholdt, for eksempel ved forsinkelse eller en vesentlig mangel, slik at du har rett til å heve.
• Avtalen er ugyldig etter avtaleloven, for eksempel på grunn av svik.

Det finnes ingen angrerett ved boligkjøp. At du har skiftet mening, er altså ikke et gyldig grunnlag. Er du bundet, og trekker deg likevel, har du misligholdt avtalen.

Når du har misligholdt: selgerens valg

Etter avhendingslova § 5-2 kan selgeren holde fast ved avtalen og kreve at du betaler kjøpesummen. Hun kan også heve etter § 5-3, men normalt først etter at hun har gitt deg en rimelig tilleggsfrist til å betale, og bare før skjøtet er tinglyst og før du har tatt over boligen. Uansett kan hun kreve erstatning etter § 5-4.

Velger hun å holde fast ved avtalen, regnes det du har betalt inn, som delbetaling på kjøpesummen. Velger hun å heve, gjelder § 4-4 tilsvarende: hver part kan kreve tilbake det som er ytt. En part kan likevel holde tilbake det som er mottatt, inntil den andre gir fra seg det mottatte. Det samme gjelder når hun har krav på erstatning eller rente og ikke får fullgod trygghet for kravet. Det er dette som gir selgeren rett til å holde igjen penger tilsvarende tapet.

Står det i kontrakten at et bestemt beløp tilfaller selgeren hvis du trekker deg, kan et slikt vilkår settes til side eller reduseres etter avtaleloven § 36 hvis det ville være urimelig. Da gjelder ikke beløpet fullt ut bare fordi det står i avtalen.

Hva selgeren kan kreve i erstatning

Erstatningen skal svare til det økonomiske tapet selgeren har hatt, men bare tap du med rimelig grunn kunne regne med som en mulig følge av bruddet (§ 7-1 første ledd regulerer omfanget, og § 7-2 første ledd krever at selgeren begrenser tapet). Typiske poster er:

• prisforskjellen hvis boligen selges senere til lavere pris
• ekstra renter og felleskostnader for perioden boligen ble stående usolgt
• nye utgifter til annonsering og megler, hvis selgeren kan dokumentere dem
• renter på kjøpesummen som ikke ble betalt i tide

Selgeren må ha handlet fornuftig for å begrense tapet. Venter hun lenge uten å legge boligen ut på nytt, må hun selv bære den delen av tapet som kunne vært unngått. Retten kan også sette ned erstatningen hvis den ville bli urimelig høy sammenlignet med tap som vanligvis oppstår i slike saker (§ 7-2 andre ledd).

Kort oppsummert

• Selgeren kan ikke beholde innbetalt beløp som straff når kjøperen trekker seg. Pengene tilhører den som betalte dem inn, til de er brukt som avtalt.
• Har du misligholdt en bindende avtale, kan selgeren kreve oppfyllelse eller heve, og i begge tilfeller kreve erstatning.
• Ved heving kan selgeren holde tilbake så mye som tilsvarer dokumentert tap, og resten skal tilbake til deg.
• Et avtalt beløp som er urimelig høyt, kan reduseres etter avtaleloven § 36.
• Var du ikke bundet, eller har du et gyldig grunnlag for å gå fra kjøpet, skal selger betale tilbake hele beløpet.