Kan du selge videre mens boligtvisten pågår?

Slik selger du bolig under tvist, avhengig av kravet ditt

Ved en mangel kan du kreve prisavslag, heving og erstatning, og du kan holde tilbake kjøpesum (avhendingslova § 4-8). Hva du velger, avgjør hva som skjer om du selger videre.

Ved heving faller partenes plikter bort, og hver part har krav på å få tilbake det den har ytt (avhendingslova § 4-4). Boligen skal altså tilbake til selgeren mot at du får kjøpesummen. Har du solgt den til en annen, kan du ikke levere den tilbake. Selge videre og heve på samme tid går derfor sjelden sammen. Hevingskravet er også et alvorlig skritt, og det krever at mangelen er et vesentlig kontraktsbrudd.

Krever du derimot prisavslag eller erstatning, beholder du boligen og får kompensasjon i penger. Da står du friere til å selge, men salget kan påvirke hvordan tapet ditt vurderes.

Slik virker et salg inn på kravet mot din selger

Kravet ditt mot selgeren gjelder mangelen på den boligen du kjøpte. Selger du boligen, kan motparten hevde at du ikke lenger har et tap, eller at tapet er mindre, fordi du har fått betalt for boligen. Hvor mye salgsprisen betyr, avhenger av hva den nye kjøperen visste og hva han betalte.

Du må også begrense tapet ditt med rimelige tiltak (avhendingslova § 7-2). Trenger boligen utbedring, og du sitter og venter på dommen, kan det bli holdt mot deg hvis skaden vokser. Å selge kan være et rimelig tiltak, men det er noe du bør begrunne og dokumentere.

Melder den nye kjøperen selv krav om mangler, kan han rette kravet mot tidligere selger i samme grad som du kunne, hvis han reklamerer innen fristen (avhendingslova § 4-16). Det betyr at feilen kan dukke opp igjen, også hos din selger.

Du må opplyse den nye kjøperen

Når du selger, er det du som selger. Det er en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold du kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få (avhendingslova § 3-7). Kjenner du til fuktskaden eller tvisten om den, må du si fra.

Det hjelper ikke å selge «som den er». Ved forbrukerkjøp har slike forbehold ingen virkning (avhendingslova § 3-9 andre ledd). Er en opplysning i annonsen eller salgsoppgaven ikke i samsvar med virkeligheten, kan det også være en mangel (avhendingslova § 3-8). Gi derfor riktige opplysninger og få dem skriftlig inn i salgsoppgaven.

Slik gikk det for Ragnar

Ragnar hadde kjøpt en leilighet med fukt i badet og krevde 150 000 kroner i prisavslag. Saken var ikke avgjort da han fikk jobb i en annen by og ville selge etter to år. Han meldte fra til megleren om tvisten og fuktskaden, og opplysningene kom inn i salgsoppgaven.

Den nye kjøperen forhandlet ned prisen, og Ragnar solgte til 100 000 kroner under det han først hadde ønsket. Selgeren han hadde saken mot, mente at Ragnar nå ikke hadde et tap, fordi den lavere prisen la feilen til grunn. Ragnar mente at han hadde mistet salgssummen på grunn av feilen. Saken endte med et forlik, der selgeren betalte en del av det Ragnar hadde krevd.

Slik går du frem hvis du vil selge

• Bestem først om du krever heving eller prisavslag og erstatning, for det avgjør om du kan selge.
• Ha dokumentasjon på feilen og på tvisten, slik at du kan gi riktige opplysninger til den nye kjøperen.
• Regn ut hva feilen har kostet deg, med og uten salget, og noter hva du gjorde for å begrense tapet.
• Har du holdt tilbake deler av kjøpesummen, må du avklare hvordan det påvirkes av salget (avhendingslova § 4-15).
• Følg med på reklamasjonsreglene og fristene i saken som pågår, slik at salget ikke fører til at kravet ditt går tapt.

Hvis saken er på vei mot rettsapparatet, får du oversikt i boligtvist i retten: fra forliksråd til dom. Spørsmålet ved heving er behandlet i kan jeg selge boligen videre mens jeg krever heving, og hvor du bor mens saken går, står i kan jeg bli boende mens saken pågår. Er du usikker på om saken må innom forliksrådet, finner du det i må boligsaken gjennom forliksrådet først. Hvor lang tid det tar, står i hvor lang tid tar en boligsak i tingretten.

Kort oppsummert

• Du kan selge bolig under tvist, men kravet du har mot selgeren, kan bli vurdert annerledes etter salget.
• Krever du heving, skal boligen tilbake til selgeren, så du kan normalt ikke selge den videre.
• Selger du bolig under tvist, må du opplyse den nye kjøperen om feilen du kjenner til.
• «Som den er» fritar ikke deg som selger ved forbrukerkjøp.
• Dokumenter tapet og hva du gjorde for å begrense det før du selger.