Kan sameiet kreve utbyggerens garanti for feil i taket på blokka?

Hva garantien på taket på blokka skal sikre

Etter bustadoppføringslova § 12 skal entreprenøren stille garanti for at avtalen blir oppfylt. Plikten gjelder med mindre vederlaget ikke kan ventes å overstige to ganger grunnbeløpet i folketrygden. For en leilighet i en blokk er den grensen i praksis langt under kjøpesummen.

Garantien skal altså sikre at utbyggeren gjør det han har lovet i avtalen, også hvis han ikke retter feil. Mangler ved taket på blokka er en del av det avtalen skulle gi dere. Når styret kan gjøre gjeldende krav om mangler ved fellesarealer, følger det av eierseksjonsloven § 60 og bustadoppføringslova § 1b.

Garantien kommer fra et finansforetak som har rett til å tilby slik garanti i Norge, vanligvis en bank eller et forsikringsselskap. Den skal gis som selvskyldnergaranti eller tilsvarende. Garantisten svarer da selv overfor dere, i stedet for at dere må jage utbyggeren.

Hvor stor er garantien

Garantien gjelder til fem år etter overtakelsen. Hvor mye den skal dekke, avhenger av hva slags avtale du har.

Har du kjøpt en leilighet i et prosjekt som ikke var ferdig da du signerte, er det en avtale om rett til fast eiendom med ny eigarbustad (§ 1 første ledd bokstav b). Da skal garantien dekke minst fem prosent av vederlaget. For krav som gjøres gjeldende før overtakelsen kan den være tre prosent.

For andre avtaler, for eksempel et hus som bygges på egen tomt, er hovedregelen minst ti prosent av vederlaget. For krav som fremsettes senere enn ved overtakelsen kan garantisummen være fem prosent.

Summen regnes ut fra vederlaget i hver enkelt kjøpers avtale. Loven sier ikke at summene for alle seksjonene kan slås sammen til én felles pott. Styret bør derfor melde kravet for hver seksjonseier med hver sin andel.

I et borettslag regnes garantisummen på grunnlag av kontantvederlag pluss andelen av fellesgjelden.

Slik gjør dere kravet gjeldende

Det første trinnet er å reklamere til utbyggeren. Du mister retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke melder fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den, og mangelen kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen (§ 30). Skriv hva som er galt med taket, legg ved dokumentasjon og krev retting. Utbyggeren har rett til å rette hvis det kan skje uten vesentlig ulempe, og skal gjøre det innen rimelig tid (§ 32).

Rettes ikke taket, eller utbyggeren er konkurs, gå videre til garantisten. Garantisten kan ikke sette frist for melding om krav dere har gjort gjeldende i tide overfor utbyggeren. Det gir dere noe ro hvis utbyggeren drar saken ut.

Spør garantisten hvilke krav som er meldt, svar skriftlig og fullstendig. Har dere svart på forespørselen innen fristene, dekker garantien bare krav som står i svaret. Lister dere bare opp taket og glemmer fuktskadene i etasjen under, kan dere stå uten dekning for dem.

Garantien kan også gjøres gjeldende av dem som overtar retten etter deg. Selger du leiligheten, kan kjøperen bruke den.

Hva hvis garantien mangler

Til det er dokumentert at det finnes garanti, har kjøperen rett til å holde tilbake alt vederlag. Etter at du har betalt og overtatt, er dette ikke lenger aktuelt, og du må kreve at utbyggeren eller garantisten stiller opp. Se etter garantibeviset i kontrakten og sjekk at garantisten er et finansforetak. Mangler garantien, bør styret skrive til utbyggeren og kreve den stilt.

Kort oppsummert

• Garantien etter § 12 skal sikre at utbyggeren oppfyller avtalen, også med retting av taket på blokka.
• Styret kan gjøre gjeldende krav om mangler ved fellesarealer. Garantien er knyttet til hver kjøpers avtale.
• Garantien gjelder til fem år etter overtakelsen. For kjøp av leilighet i et prosjekt som ikke var ferdig, skal den dekke minst fem prosent av vederlaget.
• Reklamer først til utbyggeren. Garantisten kan ikke sette frist for krav som er reist i tide.
• Svar fullstendig hvis garantisten spør om krav, siden garantien da bare dekker det som står i svaret.