Må jeg rydde boden og loftet før visning?
Du har ingen plikt til å rydde boden og loftet før visning. En bod full av esker fritar deg likevel ikke fra å opplyse om feil du kjenner til (avhendingslova § 3-7). Ryddeplikten kommer ved overtakelsen, for da skal rommene være ryddet og rengjort (§ 2-2). Vil kjøperne se rommene, bør du la dem komme til, ellers kan det svekke stillingen din hvis det blir tvist.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Må boden og loftet være ryddet på visning?
Nei. Avhendingslova har ingen regel om hvordan boligen skal se ut når kjøperne kommer for å se på den. Du kan vise frem en bod som er stappet fra gulv til tak, og et loft fullt av julepynt og flyttekasser. Det er ikke i seg selv en mangel, og det gir ikke kjøperne et krav.
Megleren vil ofte be deg om å rydde, fordi en ryddig bolig selger bedre. Det er et råd om salg, ikke en rettsregel.
Hva en full bod betyr for kjøperens undersøkelse
Kjøperen har ingen plikt etter loven til å undersøke boligen før han kjøper. Men har han undersøkt, kan han ikke senere gjøre gjeldende som mangel noe han burde ha oppdaget ved undersøkelsen (avhendingslova § 3-10 annet ledd). Det samme gjelder hvis du har oppfordret ham til å undersøke og han uten rimelig grunn har latt være. Hvis rommet er fullt av ting som skjuler veggene, blir det vanskelig å si at han burde ha sett noe der.
Det er altså ikke slik at en rotete bod gjør deg tryggere. Tvert imot. Det kjøperen ikke har kunnet se, kan han ikke bli holdt ansvarlig for å ha oversett. Og har du stablet kasser foran en fuktskadet vegg for at ingen skal se den, er du i en annen kategori. Unntaket i § 3-10 annet ledd gjelder nettopp når selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller på annen måte handlet i strid med god tro.
Det samme gjelder tilstandsrapporten. Kjøperen regnes for å kjenne til det som tydelig går frem av den (§ 3-10 første ledd). Rommet takstmannen ikke har kommet til, står ikke tydelig i rapporten. Vil du ha mest mulig beskyttelse av en rapport, bør takstmannen ha fri adkomst til loftsluken, sikringsskapet og rommene han skal vurdere.
Opplysningsplikten gjelder uansett hva som står i boden
Avhendingslova § 3-7 sier at boligen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysning om forhold du kjente eller måtte kjenne til, og som han hadde grunn til å regne med å få vite. Det gjelder bare hvis en kan gå ut fra at det har virket inn på avtalen.
Hvor rotete eller ryddig det er, har ingen betydning for om du kjenner til forholdet. Tredje ledd i § 3-10 slår fast at reglene om kjøperens undersøkelse ikke begrenser opplysningsplikten i § 3-7. Har du sett fuktmerker i taket, må du si fra om dem, enten kjøperen kan komme til å se dem eller ikke.
Gunnhild og loftet
Gunnhild Bakke selger et rekkehus for 3 100 000 kroner. Loftet er fullt av esker etter tre tiår i huset. Tuan Nguyen ber på visning om å få se loftet, og Gunnhild lar ham komme opp. Han flytter et par esker og ser ingenting spesielt.
Gunnhild vet at det lekket langs pipen for to år siden. En rørlegger tettet det, men det er mørke merker på undersiden av takplatene. Hun nevner det ikke, og egenerklæringen sier ingenting om fukt i taket.
Etter overtakelsen finner Tuan merkene bak noen esker som Gunnhild glemte igjen. En tekniker anslår at taket må utbedres for 40 000 kroner. Tuan reklamerer i tide.
Gunnhild kjente til lekkasjen og merkene, og Tuan hadde grunn til å regne med å få vite om dem. Det er en mangel etter § 3-7. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette den (§ 4-12 annet ledd), men kjøperen må selv dekke de første 10 000 kronene ved mangler (§ 3-1 fjerde ledd). Tuan kan altså kreve 40 000 − 10 000 = 30 000 kroner. At loftet var rotete, endrer ikke det. Det som avgjør saken, er hva Gunnhild visste.
Hadde hun skrevet i egenerklæringen «lekkasje ved pipen for to år siden, tettet av rørlegger, mørke merker på takplatene», ville Tuan hatt informasjonen da han la inn budet. Da kunne han ikke krevd noe senere for det han kjente til (§ 3-10 første ledd).
Det du må gjøre når kjøperen skal overta
Ryddeplikten kommer ved overtakelsen. Avhendingslova § 2-2 sier at når kjøperen overtar bruken av eiendommen, skal rommene være ryddet og rengjort. Eiendommen skal også ellers være ryddet. Det omfatter bod, loft, kjeller og garasje, og det omfatter hagen og uthus.
Det som skal bli igjen, står i kjøpekontrakten. Har du avtalt at hagemøblene følger med, er de ikke søppel. Alt annet skal ut. Er rommene ikke ryddet når kjøperen kommer, har du ikke oppfylt avtalen, og kjøperen kan kreve at du retter det opp.
Planlegg derfor tid til å tømme boden og loftet før overtakelsesdagen. Det er ofte billigere å rydde selv enn å la kjøperen bestille bortkjøring og sende deg regningen.
Hva du kan gjøre før visning, selv om du ikke må
Det er ikke noe krav, men noen grep hjelper deg på sikt. Sørg for at kjøperne kommer til sikringsskapet, vannmåleren og loftsluken, slik at ingen kan påstå at du hindret en undersøkelse. Ta ned papirer, verdisaker og private ting. Og ta bilder av rommene slik de så ut under visningen, i tilfelle det blir tvist om hva som kunne sees.
Kort oppsummert
- Du må ikke rydde boden og loftet før visning, men en full bod fritar deg ikke fra å opplyse om kjente feil (§ 3-7).
- Det kjøperen ikke har kunnet se, kan han ikke bli holdt ansvarlig for å ha oversett (§ 3-10).
- Skjuler du en feil bevisst, mister du beskyttelsen i § 3-10 annet ledd.
- Ved overtakelsen skal alle rom være ryddet og rengjort (§ 2-2).
- Tøm boden og loftet i god tid, og ta med deg alt som ikke er avtalt å bli igjen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.